TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier lors des débats : M^me LAFONT, Greffière

Greffier lors du délibéré : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Juin 2025

N° RG 24/03809 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KPJ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [H]

né le 08 Novembre 1961 à [Localité 12] (ALGERIE), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Axel NAKACHE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [E] épouse [H]

née le 15 Mai 1953 à [Localité 11] (MAROC), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Axel NAKACHE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.D.C. DE L’immeuble Résidence THALASSA sis [Adresse 6], , pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurance GENERALI IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE EN LA CAUSE (n ° RG 24/05489)

DEMANDEUR

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 14], , pris en la personne de son syndic en exercice la Société S.A.S. COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-marc SOCRATE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [E] épouse [H] et M. [B] [H] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 17], dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La copropriété est assurée auprès de la compagnie Generali Iard depuis le 1er janvier 2022.

Le 8 octobre 2019, Mme [U] [E] épouse [H] et M. [B] [H] ont constaté l’existence de désordres et notamment d’infiltrations sur la façade coté ville de leur logement.

Le 12 août 2022, ils ont constaté un nouveau dégât des eaux sur la façade coté mer du logement.

Un rapport d’expertise amiable a été rendu le 27 juillet 2023 par la société Saretec, mandaté par le syndic de la copropriété.

Le 27 mars 2025, Mme [U] [E] épouse [H] et M. [B] [H] ont mandaté un commissaire de Justice pour dresser constat des désordres.

***

Suivant actes de commissaire de justice en date des 3 et 4 septembre 2025, Mme [U] [E] épouse [H] et M. [B] [H] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [18] sis [Adresse 6] représenté par son syndic en fonction et la SA Generali Iard en référé, au visa notamment de l’article 145 du Code de procédure civile, aux fins de :

Enjoindre au cabinet Coulange Immobilier en qualité de syndic de procéder aux travaux de recherche de fuites, (auprès d’une société spécialisée distincte la société Actisud intervenue préalablement), sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter du 8e jour suivant le jour de la décision à intervenir, Enjoindre au cabinet Coulange Immobilier en qualité de syndic de procéder par la suite des travaux de recherche de fuite, aux travaux de réfection de la totalité des lambris et des stores électriques en plafond des terrasses Nord et Sud du logement des requérants, Condamner in solidum la compagnie Generali Iard et le cabinet Coulange Immobilier en qualité de syndic de copropriété de l’immeuble Thalassa, à l’allocation d’une provision d’un montant de 10.000 € à valoir sur l’indemnisation des préjudices et notamment du préjudice de jouissance subi, Condamner in solidum la compagnie Generali Iard et le cabinet Coulange Immobilier en qualité de syndic de copropriété de l’immeuble Thalassa au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Statuer ce que de droit sur les dépens, Ordonner que l’ordonnance de référé sera exécutoire au seul vue de la minute.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/3809.

Suivant acte de commissaires de justice en date du 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] Jardins de Thalassa, représenté par son syndic en fonction, a assigné la SA Allianz Iard, en référé, au visa des mêmes textes et aux fins de :

Joindre la présente instance avec celle enrôlée sous le n° RG 24/3809, Condamner la SA Allianz Iard en sa qualité d’assureur de la copropriété en 2019 à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation financière qui pourrait être prononcée à son encontre, Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] jardins de Thalassa la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Cette affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/5489.

Ces deux procédures ont été jointes par mention au dossier à l’audience du 2 mai 2025.

***

A l’audience du 6 juin 2025, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des motifs, Mme [U] [E] épouse [H] et M. [B] [H] demandent :

A titre principal, de Enjoindre au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice de procéder aux travaux de recherche de fuites, (auprès d’une société spécialisée distincte la société Actisud intervenue préalablement), sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter du 8e jour suivant le jour de la décision à intervenir, Enjoindre au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice de procéder par la suite des travaux de recherche de fuite, aux travaux de réfection de la totalité des lambris et des stores électriques en plafond des terrasses Nord et Sud du logement des requérants, Condamner in solidum la compagnie Generali Iard et le cabinet Coulange Immobilier en qualité de syndic de copropriété de l’immeuble Thalassa, à l’allocation d’une provision d’un montant de 10.000 € à valoir sur l’indemnisation des préjudices et notamment du préjudice de jouissance subi, A titre subsidiaire, ordonner une expertise, En tout état de cause, Condamner in solidum la compagnie Generali Iard, la SA Alliane et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Statuer ce que de droit sur les dépens, Ordonner que l’ordonnance de référé sera exécutoire au seul vue de la minute.

Ils s’appuient sur l’expertise amiable contradictoire diligentée qui conclut que l’origine du dégât des eaux proviendrait des parties communes et notamment de la façade de l’immeuble et qu’aucun élément ne contredit ces conclusions. Ils font valoir que la contestation du syndicat des copropriétaire sur la nature commune des parties affectées par le dégât des eaux n’a jamais été émise lors des réunions d’expertise amiable , ni même par la suite.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [18] sis [Adresse 6] représenté par son syndic en fonction, représenté par son syndic en fonction, par des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, demande de :

A titre principal, ordonner la jonction des procédures et rejeter les demandes formulées à son encontre, A titre subsidiaire, condamner la SA Allianz Iard et la société Generali Iard à le relever et garantir de toute condamnation financière qui serait prononcée à son encontre, prendre acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise et ordonner que les opérations d’expertise se déroulent au contradictoire de la SA Allianz IArd et de la société Generali Iard, en tout état de cause, rejeter la demande visant à ordonner l’exécution provisoire au seul vue de la minute, condamner M. et Mme [H] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Il affirme que l’urgence n’est pas caractérisée puisque les époux [H] ont constaté les dégâts des eaux en 2019 et ajoute que les désordres ne présentent aucune dangerosité.

Il fait valoir que les demandes se heurtent à des contestations sérieuses, précisant que les sinistres touchent les balcons, dont la nature juridique est contestée puisque qualifiés comme des parties privatives au titre du règlement de copropriété.

Enfin, il expose que le préjudice de jouissance n’est pas démontré.

La SA Generali Iard, par des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs demande de :

débouter les consorts [H] de leurs demandes, condamner les époux [H] à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Elle indique que les dommages subis par les demandeurs relèvent du sinistre initial de 2019 qui engage exclusivement la garantie de la compagnie d’assurance Allianz. En outre, elle précise que l’origine des dommages n’a pas été clairement identifié et que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de leur préjudice de jouissance.

La SA Allianz Iard, par des conclusions auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs demande de :

rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires, rejeter les demandes de la SA Allianz, donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise, condamner tout succombant à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il n’y a pas lieu d’ordonner la jonction des dossiers, déjà ordonnée par le passé.

Il n’y a pas lieu de déclarer la présente ordonnance commune et opposable aux parties valablement attraites en la cause.

Sur la demande de mise hors de cause de la SA Generali Iard :

La SA Generali Iard indique que les dommages subis par les demandeurs relèvent du sinistre initial de 2019 qui engage exclusivement la garantie de la compagnie d’assurance Allianz.

Toutefois, il résulte des documents produits que les consorts [H] ont déclaré deux sinistres résultant d’infiltrations sur deux façades de l’immeuble, le premier en 2019 et le second en 2022.

Aucun élément ne permet ne considérer qu’il s’agit d’un sinistre unique et que l’ensembles des demandes relèvent du dégât des eaux initial de 2019.

En outre, il est établi que la SA Generali Iard est l’assureur de la copropriété depuis le 1er janvier 2022.

Il n’y a donc pas lieu de la mettre hors de cause à ce stade et la demande doit être rejetée.

Sur les demandes principales :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

En l’espèce, les consorts [H] produisent deux constats de dégât des eaux des 8 octobre 2018 et 12 août 2022.

Il est également produit un rapport d’expertise amiable établi le 27 juillet 2023 par la société Saretec, mandatée par le syndic de la copropriété qui conclut « il convient de faire effectuer des investigations de recherche de fuites pour définir la cause des dommages et ensuite, pouvoir procéder aux réparations ».

Le syndicat des copropriétaires conteste la qualification de parties communes des balcons et produit le règlement de copropriété.

L’origine des infiltrations et les responsabilités encourues ne sont donc pas déterminées. En outre, aucune urgence n’est caractérisée, au regard de la date des dégâts des eaux.

Il convient donc de rejeter les demandes tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de de procéder aux travaux de recherche de fuites ainsi qu’aux travaux de réfection de la totalité des lambris et des stores électriques en plafond des terrasses.

De même, la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses incontournables ne permettant pas d’y faire droit. L’expertise est précisément destinée à déterminer ou non l’existence d’un droit à indemnisation au profit du demandeur envers le défendeur et dans l’affirmative à le quantifier. La demande est également rejetée.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.

L’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Le motif légitime exigé par cet article doit être constitué par un ou plusieurs faits précis, objectifs et vérifiables qui démontrent l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur dont le contenu et le fondement seraient cernés, approximativement au moins et sur lesquels pourrait influer le résultat de la mesure d’instruction à ordonner (Civ. 2ème 10 décembre 2020 n° 19-22.619). L’action au fond ainsi envisagée ne doit, en outre, pas apparaître comme étant manifestement compromise (Cass., Com. 18 janvier 2023 n° 22-19.539).

***

En l’espèce, il apparaît que Mme [U] [E] épouse [H] et M. [B] [H] justifient qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués. Cette mesure technique sera donc ordonnée en la limitant aux désordres évoqués dans l’assignation et en mettant à la charge de Mme [U] [E] épouse [H] et M. [B] [H] le paiement de la provision initiale.

En l’absence de condamnation du syndicat des copropriétaires, il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande tendant à être relevé et garanti de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de Mme [U] [E] épouse [H] et M. [B] [H].

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision. La demande d’exécution provisoire à la seule vue de la minute doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Disons que la demande de jonction est devenue sans objet ;

Rejetons la demande de mise hors de cause de la société Generali Iard ;

Disons n’y avoir lieu à déclarer commune et opposable la présente ordonnance aux parties en cause ;

Rejetons les demandes principales ;

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

[Y] [S]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.09.04.23.34 Mèl : [Courriel 16]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, …, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis résidence [Adresse 15], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation et les dernières conclusions, le procès-verbal de constat en date du 27 mars 2025 et dans le rapport d’expertise amiable en date du 27 juillet 2023, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Mme [U] [E] épouse [H] et M. [B] [H] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai, qui ne pourra être inférieur à un mois, pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par Mme [U] [E] épouse [H] et M. [B] [H], d’une avance de 4.400 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rejetons les demandes formulées en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de Mme [U] [E] épouse [H] et M. [B] [H].

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 11/07/2025

À

— [Y] [S] (expert)

Grosse délivrée le 11/07/2025

À

— Maître Lionel CHARBONNEL

— M^e Axel NAKACHE

— M^e Jean-marc SOCRATE

— Maître Emmanuelle DURAND