TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à Me [Localité 5] [Localité 2] MATTEI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05744 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OR3

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [B], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 mars 2001, l’OPAC (Office Public d’Aménagement et de Construction) des Bouches du Rhône a consenti à Monsieur [G] [B] un bail d’habitation portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.514,41 francs.

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 mai 2024 à Monsieur [G] [B] pour la somme principale de 778,21 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 10 septembre 2024, dénoncé le 11 septembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, a fait assigner Monsieur [G] [B] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 5 décembre 2024, aux fins de voir :

Entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement du 29 mai 2024 dans le délai légal En conséquence, entendre prononcer la résiliation du bail ;Voir rejeter toute demande de délai sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ;En conséquence, entendre ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [G] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, du logement sis [Adresse 3] ;S’entendre condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 1.024,93 euros, comptes arrêtés au 04 septembre 2024, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;S’entendre condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus jusqu’à la libération effective des lieux ;S’entendre condamner au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, s’entendre condamner aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement et le coût du présent outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

L’affaire a été renvoyée à deux reprises pour être finalement appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, représenté par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette à 2.231,38 euros au 13 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que cité à étude, Monsieur [G] [B] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 10 septembre 2024 a été dénoncée le 11 septembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit dans les délais requis par la loi.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

L’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, doit conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur communique une lettre en date du 17 mai 2024 adressée à la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône signalant un impayé locatif. Il lui en a été accusé réception le 22 mai 2024.

Par conséquent, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, en son article 16, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 mai 2024, pour un arriéré locatif de 778,21 euros.

Les sommes visées au commandement, que Monsieur [G] [B], qui ne comparait pas, ne conteste donc pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat du bail à effet au 29 juillet 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 13 mai 2025 que Monsieur [G] [B] reste débiteur de la somme de 2.092,05 euros, déduction faite de la somme de 2.231,38 euros des frais de procédure d’un montant total de 139,33 euros (60,72 + 78,61) qui sont à inclure au poste des dépens.

Absent des débats, Monsieur [G] [B] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [G] [B] à payer à l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, la somme de 2.092,05 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 13 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [G] [B] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer à la date de la résiliation du bail.

Le décompte produit indique que ce montant, charges comprises, s’élève à la somme de 295,56 euros qui sera due à compter du 30 juillet 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Monsieur [G] [B], absent des débats, ne demande pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. La demande de l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, à ce titre sera rejetée.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [G] [B] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporta les entiers dépens de l’instance de référé.

L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [G] [B] sera condamné.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

REJETONS la demande de l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, tendant à ce que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à payer à titre provisionnel à l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, la somme de deux mille quatre-vingt-douze euros et cinq centimes (2.092,05 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à payer à l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de deux cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante-six centimes (295,56 euros) à compter du 30 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à payer à l’EPIC 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC, la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION