TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/12742

N° Portalis 352J-W-B7G-CX7BI

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Octobre 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 25 Avril 2024

DEMANDEUR

Syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] représenté par son syndic, la société NEOUZE-CLEMENT-GOUSSE (NCG)

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par Maître Anne-Marie MASSON de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R91

DÉFENDEURS

Société CHUIVENETIE

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par Maître André-François BOUVIER-FERRENTI de la SELARL ARGUO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0106

Société MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Guillaume AKSIL de la SCP LINCOLN AVOCATS CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0293

S.A.S. LA TABLE ROUGE

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par Maître Fabien BARBUDAUX-LE FEUVRE de la SCP BBO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0057

Syndicat des copropriétaires du centre commercial CASINO situé [Adresse 12] représenté par son syndic, la société SUDECO

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Anita ANTON, Vice-présidente

assistée de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de l’audience, et de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 25 Avril 2024.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier [Adresse 13], sis [Adresse 2], [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 9] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il est composé d’un syndicat principal et de syndicats secondaires dont le syndicat secondaire du centre commercial Casino, et comprend de nombreuses places de parkings en sous-sol.

Aux niveaux – 1 et – 2, les parkings dépendent du syndicat secondaire centre commercial Casino.

Les niveaux inférieurs – 3, – 4 et – 5, des parkings dépendent du syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble.

Au niveau – 5, le parking appartient au syndicat secondaire de la tour Puccini, extérieur à cet ensemble immobilier.

Le syndicat principal, représenté par la société Neouze-Clement-Gousse (NCG), gère l’ensemble des parkings, dont le niveau -5, selon une convention de servitude de 1974 conclue entre le Syndicat principal et la Tour Puccini.

La SAS Chuivenetie est propriétaire des lots n°746/747/748/749/1019/207 et 366, dont un local commercial en rez-de-chaussée.

Ce local commercial est donné à bail à la SAS La Table Rouge qui y exploite une activité de restauration sous l’enseigne « Chine Massena ».

La SAS La Table Rouge est assurée pour ses locaux auprès de MMA IARD.

Des coulures récurrentes d’eaux grasses en provenance des cuisines du restaurant exploité par la SAS La Table Rouge ont affecté les sous-sols du niveau -1 jusqu’au niveau -5.

Aussi, plusieurs niveaux de parking, parties communes, ont été dégradés par les débordements récurrents des bacs à graisse du restaurant.

Il est précisé que ces bacs à graisses, censés permettre la récupération des graisses contenues dans les eaux usées du restaurant, se trouvent dans le local poubelle et un local technique situé au niveau R-1.

Quatre procès-verbaux de constat ont été dressés et portés à la connaissance du gestionnaire de la SAS Chuivenitie et plusieurs mises en demeure lui ont été adressées.

Par une ordonnance de référé du 28 novembre 2019, Monsieur [F] a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec une mission classique. Sa mission a été étendue par ordonnance du 15 septembre 2020 à l’examen des installations de la cuisine du restaurant et du revêtement de son sol. Suivant ordonnance de référé du 26 novembre 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables au syndicat des copropriétaires secondaire centre commercial Casino.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 26 juillet 2021.

Par exploits d’huissier délivrés les 13, 14 et 18 octobre 2022, le syndicat principal des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] [Adresse 6] [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Neouze-Clement-Gousse (NCG), a assigné la SAS Chuivenetie, la SAS La Table Rouge, le syndicat des copropriétaires secondaire centre commercial Casino, sis [Adresse 12], représenté par son syndic, la société Sudeco, et MMA IARD, afin d’obtenir à titre principal la condamnation in solidum de la SAS Chuivenetie, de la société La Table Rouge et des assureurs de celle-ci, MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à lui verser les sommes suivantes :

—  7.690,43 euros TTC au titre des travaux réparatoires et de remise en état des parkings situés aux niveaux -3, -4 et -5, montant à actualiser selon l’indice BT01 au jour du paiement ;

—  5.000 euros au titre du trouble de jouissance collectif subi par les copropriétaires de l’immeuble et le syndicat des copropriétaires principal.

Par conclusions d’incident n°2 notifiées par voie électronique le 13 décembre 2023, la SAS Chuivenetie demande au juge de la mise en état de :

« Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 11, 122 et suivants du code de procédure civile,

PRONONCER la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir du syndic, la Société Neouze – Clement – Gousse, représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5],

PRONONCER la nullité des écritures prises dans les intérêts du syndicat des copropriétaires du centre commercial Casino pour défaut de pouvoir donné à son syndic d’agir en justice

A titre subsidiaire,

DECLARER irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] et par le syndicat des copropriétaires du centre commercial Casino pour défaut de qualité à agir

En tout état de cause,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] de toutes ses demandes,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du centre commercial Casino de toutes ces demandes,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires du centre commercial Casino in solidum au paiement de la somme 5000 € à la société Chuivenetie au titre de l’article 700 du code de procédure civile".

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 8 novembre 2023, la SAS La Table Rouge demande au juge de la mise en état de :

« PRONONCER la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir du syndic, la Société Neouze – Clement – Gousse, représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] i) d’agir contre la société La Table Rouge et ii) de demander réparation de préjudices causés par le défaut d’étanchéité des cuisines du restaurant La Chine Massena ;

PRONONCER la nullité des écritures prises dans les intérêts du syndicat des copropriétaires du centre commercial Casino pour défaut de pouvoir donné à son syndic d’agir en justice.

À titre subsidiaire

DECLARER irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] et par le syndicat des copropriétaires du centre commercial Casino pour défaut de qualité à agir.

En tout état de cause

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] de toutes ses demandes ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du centre commercial Casino de toutes ces demandes,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires du centre commercial Casino in solidum au paiement de la somme 5.000 € à la société La Table Rouge au titre de l’article 700 du Code de procédure civile."

Par conclusions en réponse sur l’incident notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] demande au juge de la mise en état de :

« Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

DECLARER la société Chuivenetie mal fondée en son incident ;

DEBOUTER la société Chuivenetie de ses demandes ;

DECLARER la société La Table Rouge mal fondée en son incident ;

DEBOUTER la société La Table Rouge de ses demandes ;

CONDAMNER in solidum la société Chuivenetie et la société La Table Rouge à verser la somme de 4.000 euros au Syndicat Principal des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] [Adresse 6] [Adresse 5], représenté par son syndic, la Société Neouze-Clement-Gousse (NCG), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la société Chuivenetie et la société La Table Rouge aux entiers dépens du présent incident, dont distraction sera ordonnée au bénéfice de Maître Masson"

Par conclusions en réponse à l’incident notifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires du centre commercial Casino demande au juge de la mise en état de :

« Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu le rapport d’expertise.

JUGER le syndicat secondaire du centre commercial Casino Massena recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles,

En conséquence,

DECLARER la société Chuivenetie et la SAS La Table Rouge irrecevables en leurs demandes et les en débouter,

CONDAMNER in solidum la société Chuivenetie, la SAS La Table Rouge à payer au syndicat secondaire du centre commercial Casino Massena la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER in solidum la société Chuivenetie, la SAS La Table Rouge au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick Baudouin de la SCP Bouyeure Baudouin Daumas Chamard Bensahel Gomez-Rey, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.".

La société MMA IARD n’a pas notifié de conclusions d’incident.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

L’incident a été évoqué à l’audience de mise en état du 19 mars 2024 et la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2024.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir du syndic

Au soutien de sa demande de nullité de l’assignation, la SAS Chuivenetie fait valoir que :

— la société NCG, syndic du syndicat principal, a été autorisée à agir contre la SARL Chuivenetie par l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2019 « pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du litige suivant : -Fuite du bac à graisse du restaurant dans le parking ».

— il ressort du rapport d’expertise que les désordres sont de deux types : les débordements des bacs à graisse et les coulures d’eaux grasses depuis les cuisines du restaurant.

— le syndic NCG agissant pour le compte du syndicat principal, ne sollicite nullement la réparation du désordre résultant des débordements des bacs à graisse. Il sollicite que lui soient versées les sommes correspondant au montant des travaux de remise en état des parkings R-3, R-4 et R-5.

— Or ces réparations sont induites par l’existence du second désordre constaté par l’expert et qui résulte de coulures d’eau grasse depuis la cuisine.

— l’expert a établi que ce désordre est causé par le défaut d’étanchéité des cuisines du restaurant et non par le débordement des bacs à graisse et que la réparation des conséquences de ce désordre réside dans les travaux de nettoyage et de remise en état des parkings :

— Le syndic NCG sollicite donc la réparation du désordre résultant des coulures d’eaux grasses et qui trouvent leur origine dans le défaut d’étanchéité du sol de la cuisine du restaurant et non dans la fuite du bac à graisse.

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires définit précisément l’autorisation donnée au syndic d’agir et cette autorisation est limitée à la demande de réparation du désordre relatif à la « Fuite du bac à graisse du restaurant dans le parking ».

— l’impossibilité d’identifier l’étendue du préjudice qui découlerait de ce désordre ne peut aucunement élargir le pouvoir donné au syndic de n’agir qu’en réparation d’un seul des désordres qui serait à l’origine des préjudices subis.

— l’autorisation donnée au syndic pour agir est limitée à la réparation d’un seul désordre et ne saurait être élargie à un autre qui n’est pas expressément visé.

— le syndic qui a reçu pouvoir pour agir en réparation du désordre résultant de la « fuite du bac à graisses » n’a donc pas reçu pouvoir pour solliciter la réparation du désordre résultant des coulures d’eau grasse de sorte que l’assignation est nulle pour vice de fond.

Au soutien de sa demande nullité de l’assignation du Syndic NCG, la SAS La Table Rouge fait valoir que :

— la société NCG n’a pas été mandatée pour agir contre la société La Table Rouge,

— il ressort du rapport d’expertise que les désordres sont de deux type, à savoir : premier désordre : débordements des bacs à graisse ; et second désordre : coulures d’eaux grasses depuis les cuisines du restaurant,

— le syndic NCG ne sollicite nullement la réparation du premier désordre,

— le syndic sollicite le versement de sommes correspondant au montant des travaux de remise en état des parkings R-3, R-4 et R-5,

— or, l’expert a établi que ce désordre est causé par le défaut d’étanchéité des cuisines du restaurant et non par le débordement des bacs à graisse,

— l’assignation du Syndic NCG est nulle pour vice de fond dès lors que celui-ci n’a pas été habilité à agir contre la société La Table Rouge et à solliciter la réparation du désordre résultant des coulures d’eaux grasses depuis les cuisines du restaurant.

Le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] s’y oppose et soutient tout d’abord que la société La Table Rouge, locataire,

ne peut se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice, et est irrecevable en son exception de procédure.

Il soutient ensuite que :

— le 15 mai 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a bien donné mandat au syndic d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de la société Chuivenetie, pour obtenir réparation du litige suivant : fuite du bac à graisse du restaurant dans le parking,

— cette décision d’assemblée générale du 15 mai 2019, dont se prévaut le syndicat principal pour intenter l’action, répond bien aux exigences de l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

— par ce mandat, les copropriétaires ont expressément manifesté leur souhait de voir le syndic engager une procédure judiciaire afin qu’il soit mis fin à toutes les coulures d’eau grasse provenant du lot de la SAS Chuivenetie et causant des dommages aux parkings,

— que l’autorisation donnée au syndic pour agir en justice est valable dès lors que les copropriétaires ont bien identifié les personnes contre lesquelles l’instance sera entamée ainsi que la nature des préjudices dont il sera demandé réparation, ce qui est le cas en l’espèce,

— depuis l’origine du litige, les désordres subis et dénoncés par le syndicat principal sont les mêmes, à savoir : la présence de traces de coulure de graisse et de salissure en quantité extrêmement importante sur les murs des parkings ; les sols des parkings maculés de graisse et de flaques d’eau graisseuse,

— en juillet 2019, le conseil du syndicat principal écrivait d’ailleurs à la société Chuivenetie « les bacs à graisse sont à l’origine d’importantes fuites d’amas graisseux se répandant jusque dans les parkings sis en R-5 de l’ensemble immobilier » en précisant « les clichés photographiques sont sans appel, les murs du niveau R-5 sont maculés de coulures de graisses »,

Contrairement à ce que prétend la société Chuivenetie, aucun nouveau désordre n’est apparu postérieurement à l’assemblée générale de 2019,

— la société Chuivenetie confond manifestement les causes et les conséquences de ce litige,

— seule une cause supplémentaire a été identifiée par l’expert judiciaire, à savoir le défaut d’étanchéité du sol de la cuisine du restaurant de la société Chuivenetie,

— aucun nouveau désordre n’étant apparu postérieurement à l’assemblée générale de 2019, aucune nouvelle autorisation n’avait à être demandée,

— par le mandat voté en 2019, le syndicat avait bien manifesté le souhait que le syndic fasse le nécessaire pour qu’il soit mis fin aux dommages subis dans les parkings, ainsi qu’à la présence anormale de graisses, et ce quelle que soit leur provenance,

— les désordres résultant du défaut d’étanchéité du sol de la cuisine sont en lien avec ceux pour lesquels le syndic NCG avait été autorisé à agir.

***

En droit, aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte:

— le défaut de capacité d’ester en justice,

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice,

— le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

En vertu de l’article 55 du décret 17 mars 1967, dans sa nouvelle rédaction issue du décret n°2019-966 du 18 septembre 2019, dispose que :

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice (…)".

Le défaut d’ habilitation du syndic d’agir en justice constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond au sens de l’article 117 susvisé.

L’objet de la demande, s’il doit être formulé en des termes clairs et précis (3ème Civ., 11 janvier 1995, n° 93-10.561 et 92-21.668, Bull n° 12 ; 3ème Civ., 31 janvier 1996, n° 93-19.421, Bull n° 30 ; 3ème Civ., 30 avril 2002, n° 00-22.131), ne peut concerner, s’agissant de désordres, que ceux qui sont déjà apparus au moment du vote de l’autorisation (3ème Civ., 10 janvier 1990, n° 89-13.854, Bull n° 182).

Il peut toutefois faire l’objet d’une mention non détaillée dès lors qu’il est renvoyé à un exposé liminaire du syndic (3ème Civ., 12 juin 2002, n° 00-19.542) ou que le procès-verbal faisait ressortir que les désordres ont été présentés lors de l’assemblée générale (3ème Civ., 16 décembre 2014, n° 13-24.230).

A titre liminaire, la société La Table Rouge, qui n’est pas copropriétaire, ne peut se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Elle sera donc déclarée irrecevable en sa demande de nullité de l’assignation.

En l’espèce, aux termes de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 15 mai 2019, le syndic a été autorisé à agir dans les termes suivants :

« 18. AUTORISATION A DONNER AU SYNDIC D’ENGAGER UNE PROCEDURE JUDICIAIRE A L’ENCONTRE DE LA SARL CHUI VENETIE PROPRIETAIRE DU RESTAURANT CHINE MASSENA.

Type de vote : majorité simple (art. 24) impliquant une base de calcul de 743925 tantièmes

L’assemblée générale autorise le syndic à agir en justice en application de l’art. 55 du décret du 17 mars 1967, par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris les juridictions d’appel, à l’encontre de la SARL Chui Venetie, propriétaire des murs du restaurant Chine Massena, pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation des préjudices suivants :

— fuite du bac à graisse du restaurant dans le parking […]".

Cette habilitation est formulée en des termes suffisamment clairs et précis et concerne les désordres apparus au moment du vote de l’autorisation, à savoir des traces et coulures de graisse affectant les parkings de l’immeuble.

S’agissant des causes des désordres, la cause supplémentaire à celle relative à la fuite des bacs à graisse du restaurant identifiée par l’expert judiciaire, à savoir le défaut d’étanchéité du sol de la cuisine du restaurant, ne nécessite pas une nouvelle habilitation du syndic par l’assemblée générale dès lors que les désordres sont les mêmes que ceux déjà identifiés au moment du vote de l’autorisation, à savoir la présence anormale de matière ou eau graisseuse dans les parkings.

Il n’y a pas de nouveaux désordres en dehors de ceux mentionnés ci-dessus et pour lesquels le syndic a été habilité à agir.

Dans ces conditions, la Société Neouze-Clement-Gousse, représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] a été dûment habilitée à agir pour la réparation des désordres subis dans les parkings et qui sont liés aux coulures et salissures de graisse provenant du restaurant. En conséquence, la société Chuivenetie sera déboutée de sa demande en nullité de l’assignation.

Sur la nullité des demandes formulées par Sudeco pour le compte du syndicat des copropriétaires secondaire du centre commercial Casino situé [Adresse 12] à [Localité 9]

Au soutien de sa demande de nullité des demandes formulées par le syndic pour le compte du syndicat secondaire, la SAS Chuivenetie fait valoir que :

— la société Sudeco, syndic du syndicat des copropriétaires du centre commercial Casino, n’a pas été autorisée à formuler des demandes à l’encontre de la SAS Chuivenetie,

— par conclusions régularisées le 21 novembre 2023, le syndicat secondaire représenté par son syndic prétend qu’il peut former une demande reconventionnelle sans avoir besoin de donner pouvoir à son syndic,

— il est constant que la demande reconventionnelle est nécessairement formulée à l’encontre du demandeur initial,

— la SAS Chuivenetie n’a formulé aucune demande à l’encontre du syndicat secondaire de sorte que celui-ci ne peut formuler aucune demande reconventionnelle, la demande du syndicat secondaire est donc bien une nouvelle demande formulée sans mandat.

La SAS La Table Rouge fait valoir que :

— il n’est aucunement établi que le syndic Sudeco a été autorisé à engager une quelconque action contre la société La Table Rouge et/ou la société Chuivenetie et encore moins une action tendant au paiement de travaux réparatoires et de dommages et intérêts,

— l’assignation du syndic Sudeco est également nulle pour vice de fond.

Le syndicat des copropriétaires secondaire du centre commercial Casino situé [Adresse 12] à [Localité 9] fait valoir que :

— le syndicat secondaire n’est pas à l’initiative de la procédure qui a été diligentée par le syndicat principal.

— le syndicat secondaire est défendeur à l’action. Le syndicat secondaire n’a donc pas agi à l’encontre des sociétés Chuivenetie et La Table Rouge, il a uniquement formulé des demandes reconventionnelles.

— le syndicat des copropriétaires n’a pas besoin d’être spécialement habilité pour former une demande reconventionnelle,

— de plus, sur le fondement des nouvelles dispositions de l’article 55 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, la société La Table Rouge, qui n’est pas copropriétaire, ne peut se prévoir d’un prétendu défaut d’habilitation du syndic à agir en justice.

***

En droit, en tant que défense à l’action principale, et fondée exclusivement sur celle-ci, une demande reconventionnelle au nom du syndicat peut être formée par le syndic sans avoir à solliciter une autorisation de l’assemblée générale (3ème Civ., 18 Décembre 2001 n° 00-17.871).

En revanche, elle redevient nécessaire lorsque la demande du syndicat ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses, sur lesquelles elle n’est pas exclusivement fondée, mais vise à obtenir un avantage distinct qui, pour être réclamé en justice, aurait exigé l’ habilitation du syndic par l’assemblée générale (3ème Civ., 17 janv. 1996, n° 93-19.407 et 93-19.679; Bull. civ. III, n° 15 ; 1ère Civ., 13 nov. 1996, n° 93-17.919).

L’autorisation est indispensable si la demande ne constitue pas une simple défense à l’action intentée contre le syndicat.

A titre liminaire, la société La Table Rouge, qui n’est pas copropriétaire, ne peut se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Elle sera donc déclarée irrecevable en sa demande de nullité des demandes formulées par Sudeco pour le compte du syndicat des copropriétaires secondaire du centre commercial Casino situé [Adresse 12] à [Localité 9].

En l’espèce, aux termes de conclusions au fond notifiées par voie électronique le 8 mars 2023, le syndicat des copropriétaires secondaire du centre commercial Casino situé [Adresse 12], représenté par son syndic la société Sudeco, demande au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du code civil,

Vu le rapport d’expertise.

DIRE ET JUGER le syndicat secondaire du centre commercial Casino Massena recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles,

En conséquence,

CONDAMNER in solidum la société Chuivenetie, la SAS Table Rouge et la compagnie MMA IARD à payer au syndicat secondaire du centre commercial Casino Massena les sommes suivantes:

—  12 967,20 euros TTC au titre des travaux réparatoires et de remise en état des parkings situés aux niveaux R-1 et R-2, montant à actualiser selon l’indice BT01 au jour du paiement,

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

CONDAMNER in solidum la société Chuivenetie, la SAS Table Rouge et la compagnie MMA IARD à payer au syndicat secondaire du centre commercial Casino Massena la somme de 7.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER in solidum la société Chuivenetie, la SAS Table Rouge et la compagnie MMA IARD au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick Baudouin de la SCP Bouyeure Baudouin Daumas Chamard Bensahel Gomez-Rey, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile."

Il résulte de ce qui précède que les demandes du syndicat des copropriétaires secondaire du centre commercial Casino situé [Adresse 12], représenté par son syndic la société Sudeco, ne tendent pas à s’opposer aux prétentions du syndicat des copropriétaires principal demandeur mais visent à obtenir un avantage distinct, à savoir la condamnation des autres défendeurs à l’indemniser pour les préjudices matériel et moral qu’il soutient avoir subi et qui, pour être réclamée en justice, exige l’ habilitation du syndic par l’assemblée générale.

Or, le syndicat des copropriétaires secondaire ne rapporte pas la preuve d’avoir habilité le syndic par une décision d’assemblée générale.

En conséquence, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes formulées par Sudeco pour le compte du syndicat des copropriétaires secondaire du centre commercial Casino situé [Adresse 12].

Sur le défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] soulevé à titre subsidiaire

Selon le dispositif de leurs conclusions, la société Chuivenetie et la société La Table Rouge sollicitent à titre subsidiaire, si l’assignation du syndicat des copropriétaires principal n’était pas déclarée nulle pour défaut de pouvoir du syndic et si le syndicat des copropriétaires secondaire n’était pas déclaré irrecevable en ses demandes pour défaut d’habiliation du syndic, que ces syndicats soient déclarés irrecevables en leurs demande de réparation pour défaut de qualité à agir en l’absence de préjudice collectif à l’ensemble des copropriétaires de l’ensemble immobilier.

La SAS Chuivenetie fait valoir que :

— les syndicats de copropriétaires sollicitent la réparation de préjudices dont ils ne démontrent pas qu’ils seraient subis par tous les copropriétaires de manière identique,

— les travaux que projettent de réaliser les deux syndicats consistent à nettoyer et repeindre les emplacements de parking contaminés par les coulures d’eau grasse,

— or, le règlement de copropriété précise que les emplacements de parking sont des parties privatives,

— les syndicats de copropriétaires, ne démontrent pas que chacun des propriétaires est également copropriétaire d’un emplacement de parking concerné par ces travaux,

— faute de démontrer que le préjudice est collectif, ils sont donc irrecevables à demander réparation des dommages portant sur des parties privatives,

— en outre, la demande en réparation d’un préjudice de jouissance ne saurait pas plus prospérer dès lors que les préjudices allégués sont par nature individuels et non collectifs de sorte que les syndicats de copropriétaires n’ont pas qualité pour en demander la réparation,

— il est établi que le parking est une partie privative en ce compris « les murs, revêtements ornementations et autres éléments extérieurs des façades »

— dès lors, les désordres n’affectant que des parties privatives, le syndicat ne peut agir que si ces désordres trouvent leur origine dans les parties communes ou s’ils sont généralisés,

— le rapport d’expertise rappelle que le préjudice ne concerne que « quelques places de parking »,

— pour pouvoir considérer que le préjudice est généralisé, encore faut-il démontrer que tous les copropriétaires représentés par les deux syndics subissent un trouble,

— or, les préjudices allégués d’un trouble de jouissance et d’une remise en état des lieux sont par nature des préjudices propres aux propriétaires qui ont l’usage des parties privatives concernées et certainement pas à l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble,

— les copropriétaires qui ne sont pas propriétaires d’emplacement de parking sinistrés ne subissent aucun préjudice d’occupation (puisqu’ils n’ont pas l’usage des emplacements de parking),

— le syndicat secondaire évoque un préjudice éventuel qui ne s’est pas réalisé (puisque le parking n’est pas fermé et a continué d’être exploité) et n’est donc pas indemnisable et ne démontre pas que tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier subiraient un préjudice de la fermeture du parking,

— enfin, la circonstance de la dangerosité des lieux ne donne pas pouvoir au syndic pour agir en réparation des désordres affectant les parties privatives sauf encore une fois à démontrer que cette dangerosité est subie par tous les copropriétaires ce qui n’est pas le cas pour les copropriétaires qui n’ont pas l’usage des emplacements de parkings ayant subis les désordres,

— en outre, le syndicat principal n’a pas la gestion des parkings situés au niveau R-5 qui sont la propriété de la Tour Puccini,

— le rapport d’expertise précise d’ailleurs que ce niveau n’est pas concerné par la mission expertale,

— le syndicat principal n’a donc pas qualité à agir aux fins d’obtenir réparation des préjudices subi par la Tour Puccini.

Dans le même sens, la SAS La Table Rouge fait valoir que :

— la nature des parking objet des demandes des syndicats n’est pas précisée,

— il n’est pas démontré que chacun des propriétaires est également copropriétaire d’un emplacement de parking concerné par les travaux objets de ce litige,

— à défaut de démontrer que le préjudice allégué est collectif, les syndicats sont irrecevables à formuler des demandes au titre des travaux réparatoires et de remise en état des parkings,

— la demande en réparation d’un préjudice de jouissance/moral ne saurait nullement prospérer dès lors que ce préjudice est par nature individuel et non collectif,

— en outre, dès lors que le syndicat principal n’a pas la gestion des parkings situés au niveau R-5 qui sont la propriété de la Tour Puccini, il n’est pas recevable à agir en justice aux fins d’obtenir réparation des préjudices subi par ce propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] soutient que :

— le droit d’agir du syndicat principal, dans le cadre de l’article 15 de la loi, se trouve justifié par la nécessité d’assurer la sauvegarde matérielle des parties communes de l’immeuble,

— d’après le rapport d’expertise, les coulures d’eau grasse ont dégradé le mur d’échiffre de l’escalier d’accès aux locaux techniques sis au R-1,

— les venues d’eau parasites ont accéléré le phénomène de corrosion des armatures et accentué le vieillissement des bétons. Les coulures dans les niveaux de sous-sol inférieurs ont dégradé les maçonneries et créent des risques de court-circuit au droit d’équipements électriques muraux,

— au vu des dégradations commises qui touchent des parties communes, le syndicat principal a qualité pour agir à l’encontre de la société Chuivenetie et de son locataire,

— les infiltrations d’eaux grasses imputables à la société Chuivenetie et à son locataire rendent le parking dangereux pour les personnes et les biens (risque de chutes de personnes + dérapages de véhicules),

— les dommages atteignent indivisiblement les parties communes et les parties privatives et les désagréments concernent l’ensemble des copropriétaires,

— le syndicat principal a donc bien qualité pour agir à l’encontre de la société Chuivenetie, celle-ci étant responsable de préjudices personnels supportés de manière identique par les copropriétaires,

— le caractère suffisamment documenté ou non de ces préjudices relèvera de l’appréciation de la juridiction statuant au fond,

— le niveau – 5 du parking appartient au syndicat secondaire de la Tour Puccini mais est géré par le syndicat principal selon une convention de servitude régularisée le 14 juin, le syndicat principal a donc bien qualité à agir aux fins d’obtenir réparation des préjudices subis aux niveaux -3, -4 et -5 des parkings.

Le syndicat des copropriétaires secondaire du centre commercial Casino situé [Adresse 12] à [Localité 9] fait valoir que :

— le syndicat secondaire est un centre commercial,

— le parking situé au R-1 et R-2 est indispensable à l’activité exercée, il est utilisé par la clientèle du centre commercial. Le parking participe donc de la destination de l’immeuble,

— s’il devait être fermé cela causerait un préjudice à l’ensemble des propriétaires du centre commercial,

— il ressort des termes du rapport d’expertise que le parking situé au R-1 et R-2 a subi des désordres et qu’il existe un "risque de chutes de personnes + dérapages de véhicules",

— il appartient au syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 de conserver et améliorer l’immeuble, d’administrer les parties communes,

— il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes,

— la demande formée par le syndicat secondaire du centre commercial participe de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble puisque les désordres dans le parking situé au R-1 et R-2 préjudicient à l’ensemble des copropriétaires du centre,

— il n’est pas nécessaire que tous les copropriétaires aient subi un préjudice identique,

— le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble ou affectant les parties privatives, dès lors qu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, ainsi que pour les désordres affectant les parties privatives, dès lors qu’ils sont généralisés,

— en l’espèce, le syndicat secondaire subit un préjudice car les copropriétaires du centre ont besoin collectivement du parking pour leur clientèle, qui peut s’y garer gratuitement en cas d’achat,

— il résulte des termes du rapport d’expertise que les infiltrations d’eaux grasses sont imputables à la société Chuivenetie et à son locataire la société La Table Rouge, et rendent le parking dangereux pour les personnes et les véhicules,

— les dommages causés atteignent tant les parties communes que les parties privatives.

Les demandes formulées par Sudeco pour le compte du syndicat des copropriétaires secondaire du centre commercial Casino situé [Adresse 12] ayant été déclarées irrecevables, seul le moyen tant au défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires principal sera examiné.

A) Sur l’examen préalable au fond du caractère collectif du préjudice invoqué par le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5]

Il sera rappelé que l’article 789 6° du code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir.

Le juge de la mise en état statue sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l’ordonnance.

En droit, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. En application de cet article, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires,

prenant ainsi un caractère collectif (ex. : 3ème Civ., 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le caractère collectif est établi en présence de préjudices personnels des copropriétaires qui relèvent normalement de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière (3ème Civ., 14 novembre 1990, n° 88-12.995, 17 octobre 2012, n° 11-17.066, 10 octobre 1984, n° 83-14.811, etc.).

Ainsi, les désordres qui affectent des parties privatives d’appartements peuvent être qualifiés de troubles collectifs rendant recevable le syndicat des copropriétaires à agir en justice pour leur réparation, dès lors qu’ils causent les mêmes troubles de jouissance à l’ensemble des copropriétaires (3ème Civ., 7 septembre 2011, n° 09-70.993).

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère collectif du trouble subi par l’ensemble des copropriétaires dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (ex. : 3ème Civ., 6 octobre 2009, n° 08-19.441, 3ème Civ., 26 janvier 2010, n° 08-21.438, 3ème Civ., 9 mai 2012, n° 11-12.088).

L’appréciation de la preuve du caractère collectif du trouble subi par l’ensemble des copropriétaires relève du pouvoir souverain des juges du fond.

En l’espèce, il ressort de l’article 12 A du règlement de copropriété définit les parties communes à l’ensemble des lots comme suit :

« Elles comprendront notamment :

— la totalité du sol bâti et non bâti

— les accès de circulation piétonnière

— les escaliers communs,

— les réseaux drains, branchements, tuyaux, conduits, prises d’eau, canalisations de toute nature avec tous leurs accessoires servant à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier,

— tous les couloirs, accès, circulations, espaces etc… nécessaires à la desserte des bâtiments et des groupes de parking compris dans les lots sus-visés

— toutes les rampes d’accès aux parkings et les allées de circulation des parkings,

— toute la voirie, éclairages extérieurs, espaces verts et aménagements du sol y compris ceux réalisés en toiture du centre commercial et du local dépôt d’ordures des bâtiments D1 et D2,

— l’étanchéité des dalles supportant espaces verts et voirie, y compris étanchéité de la toiture du centre commercial, de la dalle SNCF et du local d’ordures des bâtiments D1 et D2,

— les locaux techniques communs installés en infrastructure de certains éléments tels que :

— sous station primaire (CPCU) sous le bâtiment D2 commun à l’ensemble,

— les couloirs d’accès à tous les locaux techniques communs ou à tous les locaux privatifs commandés par un autre lot.

Cette liste n’est pas limitative.

Telles que ces parties communes générales figurent sur les plans annexés.

Et d’une manière générale l’ensemble des locaux, aménagements, installations, etc … même situés dans des bâtiments ou des groupes de parkings compris dans les lots susvisés dès lors qu’ils sont affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires" (pièce n° 2 de la société Chuivenetie).

L’espert judiciaire précise dans son rapport en page 41 :

« Risques pour les parties communes de l’immeuble

— les coulures d’eau grasse ont affecté ponctuellement et dégradé le mur d’échiffre de l’escalier d’accès aux locaux techniques sis au R-1. Ces venues d’eau parasites ont accéléré le phénomène de corrosion des armatures et accentué le vieillissement des bétons.

— Egalement, il est constaté – depuis le JD – des coulures dans les niveaux de sous-sols inférieurs. Ces coulures dégradent les maçonneries à leur endroit, mais aussi créent des risques de court-circuit au droit des équipements électriques (de sécurité) muraux.

Enfin ces eaux grasses ne sont pas évacuées et stagnent au niveau de nombreuses places de stationnement. Elles rendent le parking à ces endroits dangereux pour les personnes et les biens.

Sans nettoyage régulier, ces emplacements ne pourraient être utilisés sereinement. (risque de chutes de personnes + dérapages de véhicules).

Il précise également en page 45 "Plusieurs intervenants sont concernés par le présent litige, à savoir :

SDC [Adresse 2]

Il s’agit du syndicat principal principalement concerné par les niveaux en sous-sol – 3 et – 4. Il est représenté par le syndic NCG. Il subit des désordres au droit de quelques places de stationnement.

SDC centre commercial Casino

Il s’agit d’un syndicat secondaire concerné par le SDC, R-1 et R-2. Ces niveaux sont les plus affectés à ce jour. Il est géré par son syndic Sudeco.

Dès leurs apparitions, il a signifié les désordres aux propriétaires successifs du restaurant, ainsi qu’au dernier exploitant. Il subit encore à ce jour des désordres récurrents" (pièce n° 17 de la société Chuivenetie).

Dans ces conditions, il ressort du rapport d’expertise que les désordres atteignent indivisiblement les parties communes et les parties privatives et que des désagréments résultant des désordres affectant les parties communes concernent l’ensemble des copropriétaires.

Par conséquent, l’existence d’un préjudice collectif à l’ensemble des copropriétaires peut être retenue, dont l’appréciation relèvera de la formation de jugement du tribunal statuant au fond.

B) Sur la recevabilité des demandes en réparation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5]

Pour les motifs ci-dessus retenus, le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5] a bien qualité à agir.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Chuivenetie et la SAS La Table rouge de leur fin de non-recevoir tenant à l’absence de qualité à agir du syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5].

Sur les demandes accessoires

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront donc déboutées de leurs demandes en ce sens.

Il y a lieu de réserver les dépens de l’incident.

Les parties seront déboutées de toutes leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile :

DECLARONS la société La Table Rouge irrecevable en sa demande de nullité de l’assignation,

DEBOUTONS la société Chuivenetie de sa demande en nullité de l’assignation,

DECLARONS la société La Table Rouge irrecevable en sa demande de nullité des demandes formulées par Sudeco pour le compte du syndicat des copropriétaires secondaire du centre commercial Casino situé [Adresse 12],

DECLARONS irrecevables les demandes formulées par Sudeco pour le compte du syndicat des copropriétaires secondaire du centre commercial Casino situé [Adresse 12] à [Localité 9],

— Sur l’examen préalable au fond du caractère collectif du préjudice

DISONS qu’il existe un préjudice collectif à l’ensemble des copropriétaires,

— Sur la recevabilité des demandes en réparation

DEBOUTONS la société Chuivenetie et la SAS La Table rouge de leur fin de non-recevoir soulevée à titre subsidiaire tenant à l’absence de qualité à agir du syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble situé [Adresse 2], [Adresse 6], [Adresse 5],

DEBOUTONS les parties de toutes leurs autres demandes,

RESERVONS les dépens de l’incident,

DEBOUTONS les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS les parties de toutes leurs autres demandes,

RENVOYONS l’affaire à l’audience du juge de la mise en état du 17 septembre 2024 à 10h00 pour :

— dernières conclusions éventuelles des parties à signifier au plus tard le 10 septembre 2024

— clôture et fixation à l’audience de mise en état du 17 septembre 2024, sauf avis contraire des parties.

Faite et rendue à Paris le 25 Avril 2024.

La Greffière La Juge de la mise en état