TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 06 Novembre 2025

Président : M. Maximilien MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le 06 Novembre 2025

à M^e Clarisse BAINVEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 Novembre 2025

à, M^e Sabrina HACHOUF

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01386 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UJD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sabrina HACHOUF, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé, du 13 mai 2020, la société LOGIREM, à laquelle vient aux droits la société ERILIA, a donné à bail à Madame [L] [N] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer d’un montant de 397,13 euros outre 227,86 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGIREM a fait signifier à Madame [L] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 décembre 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la société LOGIREM a fait assigner Madame [L] [N] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE à l’audience du 13 juin 2024, aux fins :

A titre principal, de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, de résiliation du contrat de bail ;En tout état de cause, de condamnation aux sommes impayées, et la fixation d’une indemnité d’occupation, outre le prononcé de l’expulsion, et la condamnation aux dépens et à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, la société ERILIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions, auxquelles il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, en précisant avoir communiqué un décompte actualisé de la dette au 31 décembre 2024.

Madame [L] [N], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions, auxquelles il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS

Le juge précise, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations », « dire et juger » ou de « donner acte » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de l’application de ces textes que le juge du fond apprécie souverainement la valeur la portée des éléments de preuve qui lui sont soumis sans être tenu de s’expliquer spécialement sur ceux qu’il décide d’écarter, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre aux arguments soutenus pour combatte les éléments de preuve qu’il retient comme déterminants. La prise en considération de ces éléments vaut rejet implicite des critiques qui étaient adressées à leur valeur probante. Il n’est pas non plus tenu de s’expliquer spécialement sur chacune des pièces soumises à son appréciation.

Sur le respect de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige ;

En l’espèce, la société ERILIA a produit la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les Bouches-du-Rhône le 18 décembre 2020, soit deux moins au moins avant l’assignation du 21 février 2024.

De plus, la société ERILIA a produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 22 février 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 juin 2024.

En conséquence, l’action de la société ERILIA a sera donc déclarée recevable.

Sur le commandement de payer

Vu les dispositions des articles 24 I, de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige ;

Il résulte de l’application de ce texte que le locataire qui entend s’en prévaloir de la nullité d’un commandement de payer doit prouver le grief que lui cause l’irrégularité alléguée.

En l’espèce, Madame [L] [N] affirme que le commandement de payer du 16 décembre 2020 est irrégulier en ce qu’il ne vise que les « LOYERS IMAPYES » pour un montant de 891,96 euros. Or, elle ne démontre pas l’existence d’un grief dans la mesure où cette somme est détaillée par les décomptes produits par la société ERILIA, et qu’elle correspond au solde du compte entre le 30 novembre et le 31 décembre 2020. En outre, le moyen relatif à la tardiveté de l’assignation n’est pas de nature à entraîner une nullité du commandement.

Par conséquent, la demande en nullité du commandement de payer sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 13 mai 2020 contient une clause résolutoire (article 7-6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2020, pour la somme en principal de 861,96 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, contrairement à ce qu’indique Madame [L] [N] qui n’a effectué qu’un paiement d’un montant de 195,82 euros dans le délai imparti. Par ailleurs, la dette n’a cessé d’augmenter depuis cette date. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 février 2021.

Madame [L] [N] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [L] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts des demandeurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [L] [N] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 665,86 euros actuellement et de condamner Madame [L] [N] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que Madame [L] [N] reste devoir la somme de 13 162,78 euros correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation au 9 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus. Madame [L] [N] ne justifie pas de paiement supplémentaire qui ne figurerait pas au décompte produit.

Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 13 162,78 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [L] [N] sollicite un délai de grâce de deux ans en application de l’article précité. Elle justifie de trois enfants à charge, d’un revenu fiscal de référence au titre de l’année 2022 de 10 240 euros, et de la perception en mai 2024 de 1 483,91 euros de prestations familiales. Or, la situation personnelle et financière de Madame [L] [N], ainsi que le montant de la condamnation apparaissent incompatibles avec le délai solliciter.

En conséquence, la demande en délai de paiement sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [L] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge du contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM recevable,

REJETTE la demande de Madame [L] [N] en nullité du commandement de payer,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 13 mai 2020 entre la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM et Madame [L] [N], concernant un logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 février 2021,

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [L] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent soixante euros (665,86 euros) à compter du 17 février 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Madame [L] [N] à verser à la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM la somme de 13 162,78 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 9 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de Madame [L] [N] de délai de paiement,

REJETTE la demande de la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [N] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués,

La greffière, Le juge.