TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [B] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04661 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YNW

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 26 mai 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son syndic le cabinet TETHYS GESTION dont le siège social est sis – [Adresse 1]

représenté par M^e Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [B] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 26 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04661 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YNW

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] [B] [C] est propriétaire des lots n°16 et 18 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2024 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic le cabinet TETHYS GESTION a assigné M. [Z] [B] [C] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4.032,24 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2024 inclus, et représentant :3.182,24 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles ; 850,00 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965avec intérêt au taux légal à compter de :la mise en demeure notifiée le 28 février 2022 de payer la somme de 2.108,86 euros,la mise en demeure notifiée le 13 décembre 2022 de payer la somme de 886,25 euros, la mise en demeure notifiée le 5 janvier 2023 de payer la somme de 1.153,86 euros,l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation, 1000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au Commissaire de Justice au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce.

A l’audience du 6 mars 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Régulièrement assigné à étude, M. [Z] [B] [C] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 26 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04661 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YNW

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, historique de compte pour la période du 17 septembre 2020 au 1er juillet 2024, appels de fonds pour la période considérée, factures, régularisation de charges pour les années 2020, 2021, 2022, 2023, procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2020, 22 juin 2021, 31 mai 2022, 1er juin 2023 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes) la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 2522,24 euros, somme arrêtée au 1er juillet 2024, 3ème appel provisionnel et fonds travaux 2024 inclus, déduction faite de la somme de 660 euros « Audineau SDC/ [C] » qui ne relève pas des causes susvisées.

M. [Z] [B] [C] sera en conséquence condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2022 date de distribution de la mise en demeure du 13 décembre 2022 sur la somme de 820,25 euros (886,25 – 66), à compter du 30 janvier 2023 date de distribution de la mise en demeure du 5 janvier 2023 sur la somme de 546,67 euros (2522,24 – 820,25 – 1033,86 – 104,30 – 17,16) et à compter de l’assignation pour le surplus en, application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967, étant précisé que les causes de la mise en demeure du 28 février 2022 avaient été entièrement réglées.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 850 euros au titre des frais nécessaires. Il est justifié des mises en demeure du 5 janvier 2023, du 13 décembre 2022 et 28 février 2022 soit un montant total de 252 euros. En revanche le syndicat des copropriétaires qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

M. [Z] [B] [C] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 252 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [Z] [B] [C] règle irrégulièrement les charges de copropriété depuis plusieurs années.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [B] [C], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile sans qu’il ne soit besoin de lister les frais en relevant légalement.

M. [Z] [B] [C] sera condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [Z] [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet TETHYS GESTION les sommes de :

—  2522,24 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés, somme arrêtée au 1er juillet 2024, 3ème appel provisionnel et fonds travaux 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2022 sur la somme de 820,25 euros, à compter du 30 janvier 2023 sur la somme de 546,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  252 euros au titre des frais nécessaires ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [Z] [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet TETHYS GESTION la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [Z] [B] [C] aux dépens ;

CONDAMNE M. [Z] [B] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet TETHYS GESTION la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT