N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00745 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNR5

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[O] [K]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil

du 25 Février 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 10 Décembre 2025,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 25 Février 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Frédérique AVELINE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [O] [K]

né le 03 Octobre 1995 à [Localité 1] (976)

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 10 Décembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le Tribunal a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 25 Février 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 août 2023 prenant effet le 12 août 2023, pour une durée de trois ans renouvelables, Monsieur [H] [I], par l’intermédiaire de son agence mandataire la SAS FONCIA VAL DE [Localité 2], a donné à bail à Monsieur [O] [K] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 478 € outre une provision sur charges de 42 € et un dépôt de garantie de 478 €.

La SAS Action Logement Services, société chargée de la gestion opérationnelle du dispositif Visale, a accordé le visa N°V10855411081 au locataire valable jusqu’au 12 septembre 2023.

Par acte dématérialisé soit « contrat de cautionnement Visale N°A10291855043 », la SAS Action Logement Services a conclu un engagement de cautionnement simple en faveur du bailler Monsieur [H] [I] pour le garantir de toutes les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé de loyer.

Le 5 mars 2025, un commandement de payer la somme de 1 071,14 € (expurgée des frais correspondant au coût du l’acte) a été délivré à Monsieur [O] [K] à la demande de la SAS Action Logement Services, au titre des loyers et charges locatives impayés de septembre et novembre 2024, et ce dans un délai de deux mois, la clause résolutoire du contrat de bail étant visée.

Par acte de commissaire de Justice du 6 juin 2025 (remis à étude), la SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [O] [K], sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224, 1346 et 2305 et suivants du Code civil, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, aux fins de voir :

▸ à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts de Monsieur [O] [K] ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;

▸ en toute hypothèse, condamner Monsieur [O] [K], au paiement de la somme de 1 071,14 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 mars 2025, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

▸ condamner Monsieur [O] [K] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner Monsieur [O] [K] au paiement d’une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement ;

▸ dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Par quittance subrogative n°2411617833 en date du 12 décembre 2024, Monsieur [H] [I] a attesté avoir reçu la somme de 1 071,14 € de la SASU Action Logement Services pour les loyers impayés par Monsieur [O] [K] pour les mois de septembre et novembre 2024.

L’affaire a été fixée et retenue à l’audience du 10 décembre 2025.

Lors de l’audience susdite, la SAS Action Logement Services, représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 2 688,11 € et sollicitant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 520 €.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les conclusions de l’enquête sociale ne sont pas parvenues au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur l’action de la caution :

En application des dispositions de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La quittance subrogative produite, stipule que conformément aux termes de l’article 2306 du code civil, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur, à l’encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services.

La SAS Action Logement Services a donc qualité pour poursuivre non seulement le recouvrement des loyers impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution, mais encore la résiliation du bail ce qui lui permet d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2] par voie électronique le 11 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié par commissaire de justice en date du 5 mars 2025, pour un montant de 1 071,14 € au titre des loyers et charges.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 mai 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu à compter de cette date.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [O] [K] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers et charges. La SAS Action Logement Services expose au moyen d’un décompte actualisé du 2 décembre 2025 qu’il reste à régler au titre des loyers et charges non payés la somme de 2 688,11 €.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [O] [K] au paiement, de la somme de 2 688,11 € au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 2 décembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 071,14 € à compter du 5 mars 2025 (date du commandement de payer) et sur le surplus à compter de la présente décision, et ce en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Le défendeur n’ayant justifié ni de ses ressources ni de ses charges, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur l’expulsion :

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail, soit le 6 mai 2025.

En l’état des pièces produites, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 520 € (soit 478 € au titre du loyer et 42 € au titre de la provision sur charge).

Si la SAS Action Logement Service a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur, à la place du locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatoires.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [K] qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS Action Logement Services les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [O] [K] à lui verser une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler l’exécution provision de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE la SAS Action Logement Services recevable en ses demandes ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 mai 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2 688,11 € (deux mille six cent quatre-vingt-huit euros et onze centimes) arrêtée au 2 décembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 071,14 € à compter du 5 mars 2025 (date du commandement de payer) et sur le surplus à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 mai 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit 520 € ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation de 520 € (cinq cent vingt euros) à partir du 3 décembre 2025 (les indemnités dues entre le 6 mai 2025 et le 2 décembre 2025 étant incluses dans la dette de 2 688,11 €) jusqu’à la libération des lieux, dans la limite des sommes que la SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre avec une quittance subrogatoire ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON