Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 1er octobre 2025, n° 25/02779

TJ Marseille 1 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Clause résolutoire du bail
La cour a constaté que le commandement de payer a été délivré et n'a pas fait l'objet d'opposition, entraînant la résiliation du bail de plein droit.
Accepté
Obligation de quitter les lieux
La cour a jugé que l'obligation de quitter les lieux n'était pas contestable et a ordonné l'expulsion.
Accepté
Arriérés locatifs
La cour a constaté que la SARL [B] devait des sommes au titre des loyers et charges, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Frais exposés
La cour a décidé de condamner les défendeurs à payer une somme au titre des frais exposés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 1er oct. 2025, n° 25/02779
Numéro(s) :	25/02779
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	pris, La S.A.R.L. IMMOBILIER INVESTISSEMENT “ IMINVEST ”, son représentant légal ayant élu domicile au sein de la Société CEPOGRIM – COLIN c/ La Société [ B ] DC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

Président : M^me JEFFREDO, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Août 2025

N° RG 25/02779 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6SBG

PARTIES :

DEMANDERESSE

La S.A.R.L. IMMOBILIER INVESTISSEMENT “IMINVEST”

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal ayant élu domicile au sein de la Société CEPOGRIM – COLIN, dont le siège social est sis [Adresse 5]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

La Société [B] DC

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

Monsieur [N] [B], né le 13 Avril 1990 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2023, la SARL Immobilier Investissement “Iminvest” a donné à bail commercial à la SARL Eukarya, devenue depuis la SARL [B], des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 18 000 euros, outre des provisions sur charges de 780 euros et des provisions sur taxe foncière de 3 600 euros.

Par acte sous seing privé du 28 juin 2024, M. [N] [B] s’est porté caution solidaire des sommes dues par la SARL Eukarya au titre de ce bail.

Le 4 avril 2025, la SARL Immobilier Investissement “Iminvest” a fait signifier à la SARL Eukarya un commandement de payer la somme de 6 523,92 euros en principal, correspondant à des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28 mars 2025.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 22 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice des 25 juin et 3 juillet 2025, la SARL Immobilier Investissement “Iminvest” a fait assigner la SARL [B] et M. [N] [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— constater, au bénéfice de la clause résolutoire, la résiliation du bail commercial,

— ordonner sans délai l’expulsion de la SARL [B] et celle de tous occupants pour elle ou avec elle des locaux sis [Adresse 4], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de quinzaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner solidairement la SARL [B] et M. [N] [B] à lui payer les sommes suivantes :

* 11 776,30 euros au titre des loyers et accessoires arriérés au 5 juin 2025, avec intérêts à compter de la présente assignation valant mise en demeure, sous réserve de l’actualisation de la créance,

* une indemnité mensuelle d’occupation fixée à titre provisionnel au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, éventuellement révisés, due jusqu’à parfaite libération des locaux,

* 1 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 4 avril 2025 et la dénonce du 22 avril 2025, et celui de l’état d’endettement.

A l’audience du 5 août 2025, la SARL Immobilier Investissement “Iminvest”, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des demandes et moyen.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

Régulièrement assignés, respectivement selon procès-verbal de remise à l’étude et procès-verbal de recherches infructueuses, ni la SARL [B], ni M. [N] [B] n’ont comparu.

En application de l’article 474 du CPC, la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

MOTIVATION

Sur la demande tendant au constat de la résiliation et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 1er juin 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 4 avril 2025.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours à compter de ce commandement.

Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit le 5 mai 2025.

L’obligation de la SARL [B] de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera fait obligation à la SARL [B] de quitter les locaux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à l’expiration du délai d'1 mois après la signification de la présente décision, et pour une durée maximale de 6 mois.

Sur la demande de provisions

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, la résiliation du bail commercial ayant été constatée, le bailleur est fondé à obtenir, à compter du 5 mai 2025, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyer et provisions qu’il aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Aux termes de l’engagement de caution versé aux débats, M. [N] [B] s’est porté garant de la SARL Eukarya, devenue depuis la SARL [B], pour toutes sommes dues au titre de la location, incluant les loyers et charges mais également les indemnités d’occupation consécutives à la résililiation, jusqu’à la restitution des lieux au bailleur.

La SARL [B] et M. [N] [B] seront solidairement condamnés au paiement de cette indemnité provisionnelle.

Il ressort des développements précédents, du décompte et des justificatifs de charges (avis de taxes foncières 2023 et 2024, avis de charges pour l’exercice 2023-2024) produits que la SARL [B] reste redevable de la somme de 11 776,30 euros au 1er juin 2025 au titre de l’arriéré locatif.

La SARL Immobilier Investissement “Iminvest” a délivré à la SARL [B] un commandement de payer le 4 avril 2025, dont il n’est pas démontré qu’il ait été suivi d’effet.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 22 avril 2025.

La SARL [B] et M. [N] [B] seront donc solidairement condamnés à payer à la SARL Immobilier Investissement “Iminvest” la somme provisionnelle de 11 776,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date de l’assignation de M. [N] [B].

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL [B] et M. [N] [B], qui succombent, supporteront solidairement les dépens de l’instance en référé, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la caution.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner solidairement la SARL [B] et M. [N] [B] à payer à la SARL Immobilier Investissement “Iminvest” la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 juin 2023 entre la SARL Immobilier Investissement “Iminvest” d’une part, et la SARL [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 5 mai 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SARL [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNONS à la SARL [B] de quitter les lieux sous astreinte de 50 euros par jour à l’expiration du délai d'1 mois à compter de la signification de la présente décision, ce pour un délai maximal de 6 mois ;

CONDAMNONS solidairement la SARL [B] et M. [N] [B] à payer à la SARL Immobilier Investissement “Iminvest” une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, à compter du 5 mai 2025 correspondant au montant des loyers et provisions sur charges et taxes qui auraient été dus si la résiliation n’était pas intervenue, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement la SARL [B] et M. [N] [B] à payer à la SARL Immobilier Investissement “Iminvest” la somme provisionnelle de 11 776,30 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 3 juillet 2025 ;

CONDAMNONS solidairement la SARL [B] et M. [N] [B] à payer à la SARL Immobilier Investissement “Iminvest” la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement la SARL [B] et M. [N] [B] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 5 avril 2025 et sa dénonce du 22 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 01/10/2025

— Maître Dorothée SOULAS