— N° RG 24/03273 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSX3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Mars 2025

Minute n°25/636

N° RG 24/03273 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSX3

le

CCC : dossier

FE :

— M^e NORET

— DNID

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT DEUX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. BEAU-SITE “LES BLEUETS”

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Etablissement public LE SERVICE DES DOMAINES Curateur à la succession vacante de Monsieur [W] [V].

[Adresse 1]

Madame [T] [S] [V]

[Adresse 11]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 13 Mai 2025, en présence de Madame LIEVEN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERES

Lors des débats : Madame CAMARO, greffière et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

****

— N° RG 24/03273 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSX3

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes des statuts de la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS, les associés sont tous propriétaires de parts sociales donnant vocation à la jouissance d’un lot de copropriété dans la Résidence « [7] » à Lagny-sur-Marne (77) pendant la durée de la société.

Par acte reçu le 31 mai 1977 par Maître [N] [O], notaire associé à Lagny-sur-Marne (77), Monsieur [H] [L] [V] et Madame [A] [Z] [J], son épouse, ont acquis 72 parts sociales de la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS leur donnant vocation à la jouissance des lots n°173 (un appartement), n°558 (une cave) et n°943 (un parking).

Monsieur [H] [V] est décédé à [Localité 8] (77) le 26 avril 2001 et Madame [A] [J] est décédée à [Localité 9] (77) le 19 novembre 2009.

Ils ont laissé à leur décès quatre enfants :

— Monsieur [I] [N] [M] [V],

— Monsieur [W] [V],

— Madame [T] [S] [V],

— Monsieur [G] [E] [V].

La succession des époux [V] est redevable de charges de copropriété impayées.

Monsieur [W] [V] est décédé le 16 septembre 2011 à [Localité 10] (51). Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Soissons du 28 mars 2019, le Service des Domaines a été désigné en qualité de curateur à succession vacante.

Des mises en demeure ont été adressées par lettre recommandée avec accusé de réception distinctes à Monsieur [I] [V], Madame [T] [V] et Monsieur [G] [V] le 27 août 2018, en vain.

Les 25 et 29 septembre et 2 octobre 2020, la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS a sommé Monsieur [I] [V], Madame [T] [V], Monsieur [G] [V] et le Service des Domaines d’exercer l’option d’accepter ou de renoncer à ma succession de Monsieur [H] [V] et Madame [A] [J], son épouse, dans les deux mois, avec rappel des articles 771 et 772 du code civil.

Monsieur [G] [V] a renoncé à la succession par déclaration enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de Meaux le 27 novembre 2020. Ses enfants, Madame [Y] [V] et Monsieur [F] [V] ont également renoncé à la succession par déclarations enregistrées au greffe du tribunal judiciaire de Meaux respectivement les 16 juin et 3 mars 2022.

Monsieur [I] [V] a renoncé à la succession par déclaration enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de Meaux le 27 novembre 2020. Ses enfants, Monsieur [R] [V] et Monsieur [U] [V] ont également renoncé à la succession par déclarations enregistrées au greffe du tribunal judiciaire de Meaux respectivement les 24 et 25 juillet 2024. Les enfants de Monsieur [R] [V], Monsieur [X] [V] et Madame [P] [V] ont renoncé à la succession par déclaration enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de Meaux respectivement les 20 août et 14 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 3, 4 et 11 juillet 2024, la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS a assigné Monsieur [I] [V], le service des Domaines et Madame [T] [V] devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement des charges de copropriété.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2024 et signifiées par commissaire de justice le 23 et 24 décembre 2024, la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS demande au tribunal de :

— lui donner acte de son désistement d’instance et d’action vis-à-vis de Monsieur [I] [V],

— condamner solidairement la succession vacante de Monsieur [L] [V] représentée par le Service des Domaines, en la personne du Trésorier Payeur Général de la Somme, et Madame [T] [V] à lui payer les sommes suivantes :

* 59 295,84 euros en principal,

* les intérêts sur cette somme au taux légal à compter de la présente assignation,

* 5000 euros à titre de dommages-intérêts,

* 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens et tous frais nécessaires qu’elle a exposés pour le recouvrement de sa créance et reconnaître à Maître NORET avocat le droit de recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de sa demande, la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS fait valoir que les appels de charges n’ont pas été régulièrement payés. Elle ajoute que la défaillance dans le paiement des charges de copropriété, dont l’origine réside manifestement dans une absence de volonté de successibles depuis 15 ans à liquider la succession de leurs auteurs, lui cause un préjudice particulier distinct du simple retard de paiement, caractérisé par la mise en péril de la gestion des équipements communs de la résidence. Elle expose enfin qu’elle n’a pas seulement poursuivi le recouvrement des charges de copropriété dues par les successibles de [H] [V] et [A] [J] mais a dû également se substituer à eux pour provoquer l’acceptation ou non de la succession par ces successibles et sollicite en conséquence de mettre à la charge des défendeurs non seulement les frais irrépétibles engendrés par le non-paiement des charges de copropriété, mais également ceux inhérents à l’absence de diligences des défendeurs pour la liquidation de la succession de leurs auteurs.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des moyens.

Par ordonnance du 22 décembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Meaux a déclaré parfait le désistement d’instance et d’action de la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS à l’égard de Monsieur [I] [V].

Cités respectivement à personne morale et à étude conformément aux dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, le Service des Domaines et Madame [T] [V] n’ont pas constitué avocat. En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 13 mai 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe à la société qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent à la société des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels prévisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, la société doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En outre, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, le syndic régulièrement en exercice est habilité à agir en recouvrement des charges pour le compte du syndicat des copropriétaires.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, dans son premier alinéa, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à la société des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Aux termes de l’article 785 du code civil que l’héritier universel ou à titre universel qui accepte purement et simplement la succession répond indéfiniment des dettes et charges qui en dépendent.

Il en résulte que les créanciers de la personne décédée peuvent se tourner vers l’héritier ayant accepté la succession pour recouvrer les dettes impayées.

L’article 768 du code civil prévoit que l’héritier peut accepter la succession purement et simplement ou y renoncer. Il peut également accepter la succession à concurrence de l’actif net lorsqu’il a une vocation universelle ou à titre universel. Est nulle l’option conditionnelle ou à terme.

L’article 771 du même code ajoute que l’héritier ne peut être contraint à opter avant l’expiration d’un délai de quatre mois à compter de l’ouverture de la succession. A l’expiration de ce délai, il peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession, d’un cohéritier, d’un héritier de rang subséquent ou de l’Etat.

L’article 772 du même code précise enfin que dans les deux mois qui suivent la sommation, l’héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu’il n’a pas été en mesure de clôturer l’inventaire commencé ou lorsqu’il justifie d’autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu’à la décision du juge saisi. A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple.

En l’espèce, la société produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de la matrice cadastrale établissant que les défunts étaient propriétaires des lots n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5],

— les statuts de la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS prévoyant que les parts sociales donnent droit à la jouissance d’un local pendant l’existence de la société,

— l’acte de cession de parts sociales à Monsieur [V] et Madame [J],

— l’extrait du compte [V] faisant état d’un solde débiteur de 59 295,84 euros pour la période du 4 juin 2012 au 1er janvier 2024 inclus,

— les appels et décomptes justifiant les montants inscrits sur le décompte,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 novembre 2012, 30 novembre 2013, 22 novembre 2014, 28 novembre 2015, 26 novembre 2016, 25 novembre 2017 approuvant les comptes de l’exercice précédent,

— la déclaration de succession de Madame [A] [J],

— les mises en demeure de payer la somme de 20 503,46 euros au titre des charges de copropriété impayées au 24 août 2018 adressées le 27 août 2018 par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [I] [V], Monsieur [G] [V] et Madame [T] [V],

— la requête déposée aux fins de désignation d’un curateur à succession vacante et l’ordonnance y faisant droit,

— les sommations d’opter adressées par huissier de justice en septembre et octobre 2020,

— les déclarations de renonciation à succession.

Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que les comptes 2011/2012 à 2016/2017 ont été approuvés, de sorte que seules les charges du 1er juin 2011 au 31 mai 2017 sont justifiées.

Il résulte de l’extrait du compte [V] que les sommes impayées du 1er juin 2011 au 31 mai 2017 représentent la somme de 15 165,75 euros.

Le service des Domaines en qualité de curateur à succession vacante de Monsieur [L] [V] et Madame [T] [V] seront condamnés à payer à la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS la somme de 15 165,75 euros, à concurrence de leur part respective dans la succession en application de l’article 873 du code civil, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle-ci valant mise en demeure en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des ayants-droits à leur obligation essentielle à l’égard de la société de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 750 euros.

Sur les frais de recouvrement :

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard ;

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI BEAU SITE – LES BLEUETS ne détaille pas les frais de recouvrement dont elle sollicite le paiement. En outre, elle ne vise ni ne produit aucune pièce au soutien de sa demande.

En conséquence, la demande de la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La succession vacante de Monsieur [W] [V] représentée par le Service des Domaines, en la personne du Trésorier Payeur Général de la Somme, et Madame [T] [V], qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 3000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’accorder à Maître Fabrice NORET, avocat au barreau de Meaux, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne la succession vacante de Monsieur [W] [V] représentée par le Service des Domaines, en la personne du Trésorier Payeur Général de la Somme, et Madame [T] [V] à payer à la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS la somme de 15 165,75 euros au titre des charges impayées du 1er juin 2011 au 31 mai 2017, à concurrence de leur part respective dans la succession, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024 ;

Déboute la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS de sa demande de paiement au titre des frais de recouvrement ;

Condamne in solidum la succession vacante de Monsieur [W] [V] représentée par le Service des Domaines, en la personne du Trésorier Payeur Général de la Somme, et Madame [T] [V] à payer à la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum la succession vacante de Monsieur [W] [V] représentée par le Service des Domaines, en la personne du Trésorier Payeur Général de la Somme, et Madame [T] [V] aux dépens ;

Accorde à Maître Fabrice NORET le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la succession vacante de Monsieur [W] [V] représentée par le Service des Domaines, en la personne du Trésorier Payeur Général de la Somme, et Madame [T] [V] à payer à la SCI BEAU SITE – LES BLEUETS la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE