Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 25 septembre 2025, n° 24/13607

TJ Marseille 25 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du syndicat était certaine, liquide et exigible, les copropriétaires n'ayant pas contesté les décisions de l'assemblée générale approuvant les comptes.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a estimé que les frais de mise en demeure et de relance étaient justifiés et devaient être supportés par les copropriétaires défaillants.
Accepté
Préjudice causé par la défaillance des copropriétaires
La cour a reconnu que le défaut de paiement perturbait le fonctionnement de la copropriété et a accordé des dommages et intérêts pour compenser ce préjudice.
Accepté
Frais irrépétibles non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge de la copropriété et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 25 sept. 2025, n° 24/13607
Numéro(s) :	24/13607
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDINCABINET CHANGEUR
Parties :	Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A5

JUGEMENT N°

du 25 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 24/13607 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5VSV

AFFAIRE : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER sis [Adresse 3] (Maître [C] [Z] [O] de l’ASSOCIATION CABINET [O] AVOCATS JURISTES)

C/ M. [L] [B] ( ) Mme [X] [G] ( )

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 mai 2025 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe,

selon les dispositions de l’article L215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 15 juin 2025

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 6], inscrite au RCS sous le numéro B067 803 916 et dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [L] [B], né le 1er avril 1961 à [Localité 8] (Tunisie), domicilié et demeurant [Adresse 2]

défaillant

Madame [X] [G], née le 13 octobre 1965 à [Localité 6] (13), domiciliée et demeurant [Adresse 1]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [L] [B] et Madame [X] [G] sont propriétaires du lot n°4 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes aux lots depuis plusieurs mois.

Trois mises en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception leur ont été expédiées en date du 01 février 2024, du 01 mars 2024 et du 21 mai 2024.

***

Par acte d’huissier en date du 10 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA MARSEILLE, a assigné Monsieur [L] [B] et Madame [X] [G] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de ses décrets d’application

Vu les articles 514-1 à 514-6, 700 et 696 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces,

— Y venir les requis s’entendre condamner solidairement à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5] : la somme de 9.950,62 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 05 novembre 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure et l’intégralité de la réclamation à compter des présentes à compter des présentes (article 1231-6 du Code civil).

— Condamner solidairement les requis au paiement d’une somme de 565,00 € au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— Condamner solidairement les requis au paiement d’une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, l’attitude répétée des requis ayant aggravé la situation de ce syndicat pourtant déjà en difficulté

— Rejeter toute demande de délai éventuel de paiement.

— Ordonner le maintien de l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation ;

— Les condamner solidairement à payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’Article 700 du Code de procédure civile sauf application de l’Article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— Condamner solidairement les requis au paiement des entiers dépens (Article 696 du CPC) y compris les coûts du commandement de payer déjà signifiés, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, dont distraction au profit de M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat aux offres de droit.

— Condamner solidairement les requis à supporter les frais d’exécution et dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier par application de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devra être supporté par le débiteur en sus de l’article 700 du Code de procédure civile.

***

Monsieur [L] [B] régulièrement cité à domicile et Madame [X] [G], régulièrement citée à étude, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 en application de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.

Sur la demande au titre des charges impayées :

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le relevé de propriété et le titre de propriété du lot n°4,

— La fiche d’immeuble,

— Le décompte de charges arrêtées au 5 novembre 2024,

— Les redditions de compte 2021-2022-2023,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 30.06.2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2020 au 31.12.2020, et votant le budget prévisionnel des exercices du 01.01.2021 au 31.12.2021 et du 01.01.2022 au 31.12.2022,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 04.07.2022 approuvant les comptes de l’exercice du 01.01.2021 au 31.12.2021 et votant le budget prévisionnel pour les exercices du 01.01.2023 au 31.12.2023,

— Le procès-verbal d’assemblée générale Spéciale Urgence Travaux du 16.03.2023

— Le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 18.08.2023,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 18.09.2024 approuvant es comptes pour les exercices des 01.01.2022 au 31.01.2022 et du 01.01.2023 au 31.12.2023 et votant le budget prévisionnel pour les exercices du 01.01.2024 au 31.12.2024 ayant

condamné Madame [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 37.622n28 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2021, et déboutant le syndicat des copropriétaires de ses demandes en paiement des charges dues formulées à l’encontre de Monsieur [L] [D],

— Le jugement du 12 décembre 2023 rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille condamnant,

— Le contrat de syndic en cours signé le 18.09.2024.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 9950.62 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En outre, L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement de frais de recouvrement relatifs à :

— des frais de « suivi procédure recouvrement » des 7 décembre 2023 (125 euros), et 15 septembre 2023 (125 euros).

— des frais de constitution d’hypothèque en date du 20 septembre 2023 (200 euros)

— des frais de mise en demeure en date du 27 mai 2024 (120 euros).

— des frais de " suivi dossier transmis à avocat en date du 3 septembre 2024 (115 euros).

Concernant les frais de « suivi procédure recouvrement » ainsi que des frais de suivi de dossier transmis à avocat, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et relèvent de la gestion normale d’une copropriété.

En outre, le syndicat demandeur ne transmet aucune pièce probante de nature à démontrer l’existence et le montant des frais de constitution d’hypothèque, qui demeurent injustifiés. Ils seront donc retranchés de la somme due au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Aussi, seront également retranchés les frais de deuxième mise en demeure du 3 septembre 2024.

En conséquence, Monsieur [L] [B] et Madame [X] [G] seront condamnés in solidum, étant précisé que le demandeur ne justifie aucunement de sa demande de condamnation solidaire.

Ils restent redevables de la somme de 9.950,62 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 05 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et à compter du 10 décembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus ; et de la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière et lui occasionne des frais supplémentaires de gestion. L’inertie des défendeurs ayant déjà conduit à une précédente condamnation est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la Monsieur [L] [B] et Madame [X] [G] succombants, supporteront in solidum la charge des dépens liés à la présente instance, en ce compris les frais de commandements de payer émis.

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

S’agissant des frais d’exécution forcée, le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement en vertu de l’article 10 du décret n° 2001-212 du 8 mars 2001, modifié, est, selon ce texte, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de condamnation solidaire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [X] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 9.950,62€ au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 05 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et à compter du 10 décembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus ; et de la somme de 120 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [B] et Madame [X] [G] sont aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement de payer,

AUTORISE la distraction des dépens en faveur de Maître [U] [O] ;

REJETTE la demande tendant à mettre à la charge de Monsieur [L] [B] et Madame [X] [G] les frais d’exécution, et afférents au droit proportionnel dégressif de l’huissier de justice mandaté en application de l’article 10 du décret n°2002-212 du 8 mars 2001, modifié, dès lors que ce droit est légalement à la charge du créancier ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A5 du tribunal judiciaire de Marseille, le 25 septembre 2025.

Le Greffier Le Président