N°Minute:25/01407

DOSSIER : N° RG 25/00749 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PVXQ

Copie exécutoire à

Maître Yann GARRIGUE de la SELARL LX [Localité 4]

expédition à

M^e Florence ROSE

le 18 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 18 Novembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Mélanie GARCIA, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [K] [U] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [X] [R], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-6937 du 08/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

représenté par M^e Florence ROSE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 28 Octobre 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 18 Novembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er septembre 2025, Monsieur [N] [U] [I] a donné à bail à Monsieur [X] [R] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 675 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 75 euros.

Par acte de donation en date du 29 octobre 2018, Madame [K] [U] [I] est devenue propriétaire du logement objet du contrat de bail.

Par courrier en date du 20 janvier 2021, Monsieur [N] [U] [I] a délivré congé à Monsieur [X] [R] avec une prise d’effet au 31 août 2021.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 décembre 2021, le conseil de Monsieur [N] [U] [I] a mis en demeure Monsieur [X] [R] de payer la somme de 2 528 euros au titre des impayés de loyers et de quitter les lieux.

Par courrier recommandé avec avis de réception, en date du 8 février 2022, Monsieur [X] [R] a sollicité auprès de Monsieur [N] [U] [I] notamment la transmission des attestations de paiement afin de percevoir les allocations familiales de la CAF et a contesté la validité du congé.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [K] [U] [I] a fait signifier à Monsieur [X] [R], par acte de commissaire de justice en date du 6 avril 2023, un commandement de payer la somme de 6 813,03 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 6 avril 2023, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 7 mai 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [K] [I] [U] a fait assigner Monsieur [X] [R] pour l’audience du 23 septembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 de :

— voir tenter la conciliation préalable prévue par la loi,

— voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond,

— juger l’absence de contestations sérieuses aux mesures sollicitées,

— juger que le preneur n’a pas entendu procéder au paiement des loyers dus de façon régulièrement,

— juger que le preneur a été invité à régulariser la situation de manière amiable,

— juger que le preneur a commis une faute dans l’exécution de son contrat de bail d’habitation,

— juger que le commandement de payer est demeuré infructueux dans le délai imparti de deux mois,

— déclarer que le commandement de payer est valable

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— prononcer l’expulsion de Monsieur [X] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [X] [R] au paiement de celle-ci,

— condamner Monsieur [X] [R] à payer la somme de 10 917 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— le condamner à une astreinte de 200 euros par jour pour de retard pour quitter les lieux,

— le condamner à payer la somme de 233,75 euros au titre du commandement de payer,

— le condamner aux entiers dépens et à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [X] [R], daté du 14 août 2025. La conclusion est que la famille est en litige avec le bailleur depuis des travaux demandés et non effectués dans la salle de bain en 2020. Une régularisation de charges demandée par la suite a déséquilibré le budget mais la famille n’a pu rencontrer le bailleur pour en discuter. Un congé pour vente a été reçu pour août 2021. La famille dit avoir versé le loyer plein de janvier à juin 2022 puis le loyer résiduel depuis mai 2023, le rappel de la CAF non calculé devrait montrer des sommes versées en plus par la famille.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience du 28 octobre 2025.

À cette audience, Madame [K] [U] [I] était représentée par son conseil, lequel a déposé son dossier. Monsieur [X] [R] était également représenté par son conseil, qui a déposé ses conclusions.

Madame [K] [U] [I] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 10 652,25 euros.

Monsieur [X] [R] a, par conclusions, demandé au juge de :

«

➢

CONSTATER la nullité du commandement de payer➢CONSTATER par conséquent la nullité de l’assignation et de la procédureAu principal,

➢

CONSTATER l’absence de clause résolutoire et l’existence d’une contestation sérieuse,➢DIRE n’y avoir lieu à référé,➢DÉBOUTER Madame [U] [I] de l’ensemble de ses demandes,Subsidiairement,

➢

ACCORDER des délais de paiement à Monsieur [R] correspondant à ses revenus et au montant de la dette arrêté,En tout état de cause,

➢

LAISSER les dépens à la charge de chaque partie,➢DÉBOUTER le demandeur de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [X] [R] soulève des contestations dont il convient d’examiner le caractère sérieux.

Sur la nullité du commandement de payer

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le même article dispose également que « le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° le décompte de la dette ;

4° l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343–5 du Code civil. »

Il convient de rappeler que les causes de nullité du commandement de payer sont limitativement énumérées par les dispositions légales ci-dessus reproduites.

Monsieur [X] [R] soutient la nullité du commandement de payer délivré le 6 avril 2023 au motif qu’il ne contient pas l’ensemble de ces mentions.

Il relève notamment l’absence d’un décompte compréhensible arguant du fait qu’il lui est réclamé des régularisations de charge depuis 2016 qui sont vraisemblablement prescrites, qu’elles ne sont justifiées par aucun document, excepté des avis de taxe pour ordures ménagères alors qu’il les conteste et avait déjà réclamé les justificatifs ; qu’il lui est aussi réclamé une somme de 4725 euros de loyers impayés sur la période de juillet 2022 à janvier 2023 soit 7 mois sans autre précision alors que le montant des loyers pendant 7 mois ne correspond pas à la somme sollicitée.

Il relève également que les 5° et 6° de l’article 24 de la loi du 9 juillet 1989 ne sont pas respectés en l’absence de reproduction des mentions obligatoires.

De son côté, la bailleresse n’a pas apporté de réponses aux contestations soulevées.

Conformément aux dispositions légales ci-dessus rappelées, ces mentions sont une condition essentielle de la régularité du commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater que les contestations émises sont sérieuses et de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes qui sont fondées sur le commandement de payer contesté.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [U] [I], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

CONDAMNONS Madame [K] [U] [I] aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et DEBOUTONS en conséquence les parties de leur demande sur ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS