TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [L] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10020 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6F3O

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDERESSE

La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [J]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10020 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6F3O

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 19 novembre 1985 à effet du 1er décembre 1985, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après, « la RIVP ») a donné à bail à Mme [Z] [N] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], escalier 2, 3ème étage, local 20.

Mme [Z] [N] est décédée le 27 novembre 2021 et son petit-fils, M. [L] [J] a sollicité le transfert du bail à son profit par courrier du 2 janvier 2022, ce que la RIVP a refusé par courrier du 24 février 2022.

Après avoir fait à M. [L] [J] plusieurs propositions de relogement, la RIVP lui a adressé, le 19 septembre 2024, une mise en demeure de quitter les lieux avant le 1er octobre 2024.

Déplorant son maintien dans les lieux à cette date, la RIVP l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

son expulsion ainsi que celles de tous autres occupants, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision ou à défaut, de sa signification, avec suppression du délai légal de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, le rappel que le sort des biens est régi par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 27 novembre 2021 également au montant du loyer majoré de 30% et des charges, sa condamnation à lui verser la somme de 6 215,22 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation et capitalisation des intérêts, sa condamnation à lui verser une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Au soutien de ses demandes, la RIVP indique que M. [L] [J] ne satisfait pas aux conditions imposées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert du bail, compte-tenu notamment de l’inadaptation de la composition de son ménage avec la taille du logement. Elle estime donc que le bail a été résilié de plein droit lors du décès de la locataire en titre survenu le 27 novembre 2021 et que M. [L] [J] est ainsi occupant sans droit ni titre depuis cette date, justifiant que son expulsion soit ordonnée. Elle produit, en outre, un décompte arrêté au 2 octobre 2024 laissant apparaître une dette de 6 215,22 euros dont elle demande paiement.

Lors de l’audience du 10 avril 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et indiqué, pour information, que la dette s’élevait à présent à la somme de 7 844,35 euros arrêtée au 31 mars 2025.

M. [L] [J], bien que régulièrement cité à comparaître en étude, ne s’est pas présenté ni fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle le présent jugement a été mis à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 est applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats le contrat de location conclu le 19 novembre 1985 par Mme [Z] [N], aux termes duquel il apparaît que le logement pris à bail est composé de trois pièces. Or M. [L] [J] demeure seul dans le logement, ce qui ressort des correspondances qu’il a adressées à la RIVP par courrier le 2 janvier 2022 puis par courriel le 26 juillet 2024.

Ainsi, force est de constater que la composition du ménage de M. [L] [J] n’est pas adaptée à la taille du logement. Ce dernier ne saurait donc bénéficier du transfert du bail qui s’est ainsi trouvé résilié de plein droit à la date du décès de Mme [Z] [N], dont il est établi qu’il est survenu le 27 novembre 2021.

Il s’est néanmoins maintenu dans les lieux tout en refusant les propositions de relogement qui lui ont été adressées par la RIVP, comme en attestent les différents échanges entre les parties courant 2024 ainsi que le procès-verbal de signification de l’assignation en date du 14 octobre 2024.

Il convient donc de prononcer l’expulsion de M. [L] [J], occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 novembre 2021, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la mauvaise foi de M. [L] [J] n’est pas établie par la requérante, pas plus qu’elle ne démontre que celui-ci est entré dans le logement à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte. Ainsi, le délai légal de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut pas être poursuivie ne sera pas supprimé.

En outre, la RIVP sera déboutée de sa demande d’astreinte, dont le but, aux termes de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, est d’assurer l’exécution d’une décision. En effet, les éléments qu’elle produit sont insuffisants à démontrer que M. [L] [J] se montre particulièrement récalcitrant à quitter les lieux puisqu’elle ne justifie l’avoir sommé de quitter le logement que par courrier du 19 septembre 2024 pour le 1er octobre 2024 puis l’avoir assigné en justice dès le 14 octobre 2024, ce cours délai ne permettant pas de caractériser une quelconque résistance de sa part. En outre, la décision d’expulsion prévoit, en son dispositif, le recours à la force publique qui se révèle déjà être une mesure de nature à contraindre M. [L] [J] à quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler son loyer et les charges aux termes convenus. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

Il résulte de ces dispositions que seul le locataire peut être tenu au règlement du loyer tant que le bail n’est pas résilié.

Ainsi, jusqu’au 27 novembre 2021, Mme [Z] [N] est redevable de la dette locative.

A compter du mois du 27 novembre 2021 (échéance de décembre 2021), M. [L] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant sera égal à celui du loyer, soumis à indexation et augmenté des charges, tel qu’il aurait été du si le bail s’était poursuivi, rien ne justifiant la majoration de 30% sollicitée par la requérante.

Il ressort du décompte arrêté au 2 octobre 2024 que l’arriéré d’indemnités d’occupation échues entre le mois de décembre 2021 et le 14 octobre 2024, date de la demande, s’élève à 1 422,06 euros, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

M. [L] [J] sera donc condamné à verser cette somme à la RIVP, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte-tenu des versements effectués par le défendeur depuis la délivrance de l’assignation qui en ont désintéressé les causes et ce, en application des articles 1231-6, 1231-7 et 1342-10 du code civil.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée conformément à l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il devra verser à la RIVP une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie, en l’espèce, d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit s’agissant des décisions de première instance, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 19 novembre 1985 par la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] d’une part et Mme [Z] [N] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], escalier 2, 3ème étage, local 20 est résilié de plein droit depuis le 27 novembre 2021, du fait du décès de la locataire,

CONSTATE que les conditions du transfert du bail au profit de M. [L] [J] ne sont pas réunies et qu’il est, depuis le 27 novembre 2021, occupant sans droit ni titre du logement,

DIT qu’à défaut pour M. [L] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de trois semaines suivant la signification de la présente décision, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE, par conséquent, que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale,

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort des biens est régi par les articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [L] [J] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4], à compter du 27 novembre 2021 (échéance de décembre 2021), une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera égal à celui du loyer soumis à indexation et aux charges, jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par la remise des clés à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] ou à son mandataire,

DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer majoré de 30% et augmenté des charges,

CONDAMNE M. [L] [J] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 1 422,06 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation échues entre le 27 novembre 2021 (échéance du mois de décembre 2021) et le 14 octobre 2024 (échéance du mois septembre 2024 incluse), selon décompte arrêté au 2 octobre 2024,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE M. [L] [J] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection