TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Septembre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Juin 2025

GROSSE :

Le 05 septembre 2025

à M^e Florence RICHARD

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EXPEDITION :

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N° RG 25/01782 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HBV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [T]

né le 15 Février 1943 à [Localité 6], domicilié : chez L’AGENCE DE [Localité 5], Société GIA MAZET SA Mandataire, [Adresse 3]

représenté par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 décembre 2022, M. [W] [T], représenté par sa mandataire, l’Agence [Localité 5], a donné à bail à M. [M] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] dans le troisième [Localité 4] pour un loyer mensuel de 400 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [T] a fait signifier à M. [M] [P] par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 3.882,89 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, M. [W] [T] a fait assigner M. [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef,

— condamner à titre provisionnel M. [M] [P] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 6.146,47 euros avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à 454,19 euros,

— condamner M. [M] [P] à lui payer la somme provisionnelle de 500 euros pour résistance abusive avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— condamner M. [M] [P] à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’exécution à venir.

Au soutien de ses prétentions, M. [W] [T] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 14 octobre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, M. [W] [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [M] [P] n’est ni comparant ni représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Concernant le diagnostic social et financier, le tribunal a reçu un bordereau de carence.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 20 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 octobre 2024, pour la somme en principal de 3.882,89 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 décembre 2024.

M. [M] [P] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [M] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [M] [P] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 454,19 euros actuellement, et de condamner M. [M] [P] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [M] [P] reste devoir la somme de 7.200,04 euros, à la date du 1er juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure.

Pour la somme au principal, M. [M] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [M] [P] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 7.200,04 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.882,89 euros à compter du 14 octobre 2024, date de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [W] [T] sollicite une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil.

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, M. [W] [T] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [T] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2022 entre M. [W] [T] et M. [M] [P] concernant le logement, situé [Adresse 1] dans le [Localité 7] sont réunies à la date du 15 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [P] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cent cinquante-quatre euros et dix-neuf centimes (454,19 euros) à ce jour, à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [M] [P] à verser à M. [W] [T], à titre provisionnel, la somme de sept mille deux cent euros et quatre centimes (7.200,04 euros) décompte arrêté au 1er juin 2025 incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.882,89 euros à compter du 14 octobre 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [M] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [M] [P] à verser à M. [W] [T] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La Présidente