TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT

du 20 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 24/06772 – N° Portalis DBW3-W-B7I-42SU

AFFAIRE : S.D.C. 21/23 [Adresse 12] ( M^e Marine ALBRAND)

C/ M. [W] [J] (la SELASU SELASU CECCALDI STÉPHANE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 20 Janvier 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par la SELARL AJASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 11], prise en la personne de Maître [X] [I] et Maître [L] [K] et en son établissement secondaire situé [Adresse 10], en sa qualité d’administrateur provisoire par ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille du àè avril 2023

représenté par Maître Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [W] [J], né le 25 janvier 1950 à [Localité 14], domicilié et demeurant [Adresse 4], majeur sous curatelle simple par jugement de révision du 22 septembre 2023 du juge des contentieux et de la protection statuant en qualité de juge des tutelles

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C130552025014249 du 29/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

représenté par Maître Stéphane CECCALDI de la SELASU SELASU CECCALDI STÉPHANE, avocats au barreau de MARSEILLE

L’ASSOCIATION TUTELAIRE DE PROTECTION MEDITERRANEE (ATP 13), dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, es qualité de curateur de Monsieur [W] [J]

représentée par Maître Stéphane CECCALDI de la SELASU SELASU CECCALDI STÉPHANE, avocats au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

étaireM. [W] [J]étaire est propriétaire des lots n°2, 3, 9 et 10 au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 8] ([Adresse 2]).

Par ordonnance rendue le 7 avril 2023, la SELARL AJASSOCIES a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Par courrier recommandé daté du 12 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité le règlement de la somme de 68 990,03 euros au titre des charges de copropriété.

Par jugement rendu le 25 mars 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a rejeté la demande formée par le syndicat des copropriétaires aux fins de condamnation de M. [J] au paiement de charges d’un montant de 69 881,69 euros aux motifs qu’en l’absence de relevé de propriété, la qualité de copropriétaire de M. [J] n’était pas démontrée et qu’en l’absence des procès-verbaux d’assemblée générale des années 2020 et 2022, la réalité et l’exigibilité de la créance n’était pas non plus démontrée.

***

A défaut de règlement, par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 8] ([Adresse 2]), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maîtres [X] [I] et [L] [K], a fait assigner M. [W] [J] et son curateur, l’ATP 13, devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins d’obtenir le paiement des charges de copropriété.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 20 mai 2025.

***

Par dernières conclusions notifiées le 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande de :

— DECLARER la demande du Syndicat des copropriétaires, représenté par la SELARL AJASSOCIES, recevable et bien fondée faute pour Monsieur [W] [J] d’avoir déféré aux termes de la mise en demeure du 4 avril 2023 restée infructueuse passé le délai de trente jours et, en conséquence :

— CONDAMNER Monsieur [W] [J], placé sous la curatelle judiciaire de l’ATP 13, à payer au Syndicat des copropriétaires la somme actualisée au 18 février 2025 de 222 180,09 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023, date de la mise en demeure,

— ORDONNER la capitalisation des intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [W] [J], placé sous la curatelle judiciaire de l’ATP 13, à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 8.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER Monsieur [W] [J], placé sous la curatelle de l’ATP 13, à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER Monsieur [W] [J] aux entiers dépens, en ce compris les frais de relance et de recouvrement rendus nécessaires,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 1996, devront être supportés par le requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2024, M. [W] [J] demande :

— à titre liminaire :

1. Donner acte à [W] [J] de son intention de soulever la nullité de l’assignation signifiée le 10 juin 2024 par des conclusions distinctes devant le juge de la mise en état

— à titre principal :

1. Juger que le demandeur ne justifie pas du quantum de sa créance ; en conséquence, le débouter de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire :

2. Donner acte à [W] [J] d’appeler en la cause l’Agence Foncia [Localité 14], en sa qualité de représentante du syndicat des copropriétaires des [Adresse 5] antérieurement à la désignation d’un administrateur provisoire le 7 avril 2023 ;

3. Juger que l’Agence Foncia [Localité 14] a commis une faute dans la gestion de l’immeuble des [Adresse 6] ;

4. En conséquence, juger de relever et garantir Foncia [Localité 14] à hauteur de 30 % réclamées à Monsieur [J] à cause de sa faute commise dans la gestion de l’immeuble des [Adresse 6]

— en tout état de cause :

5. Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par la Selarl AJassociés de l’ensemble de ses demandes ;

6. Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par la Selarl AJassociés, aux entiers dépens ;

7. Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par la Selarl AJassociés, à payer à [W] [J] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie du 21 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande formées à titre liminaire par M. [W] [J]

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir et les exceptions de procédure. L’article 791 du code de procédure civile prévoit en outre que le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l’article 768.

En l’espèce, une ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025 et l’affaire appelée à l’audience de plaidoirie du 21 octobre 2025 sans qu’aucune des parties ne formule de réserve.

Or, la demande de donner acte formée devant le juge du fond, en l’absence de saisine effective du juge de la mise en état aux fins de prononcé de la nullité de l’assignation avant le prononcé de l’ordonnance de clôture ou de demande de révocation de ladite ordonnance, est dépourvue de portée juridique, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

II – Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot. En vertu de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. L’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale produite aux débats que M. [W] [J] est propriétaire des lots n°2 et 3 du bâtiment A pour 43 millièmes et 43 millièmes et des lots n°9 et 10 du bâtiment D pour 48 millièmes et 38 millièmes. Il est, de ce fait, tenu au paiement de sa quote-part de charges de copropriété. Aucun règlement de copropriété précisant un mode de répartition des charges particulier n’est produit aux débats.

Or, il ressort du décompte intitulé « Extrait de compte du 01/01/2015 au 18/02/2025 » sur lequel le solde de 222 180,09 euros réclamé figure que sont sollicités, hors frais, :

— la somme de 775,71 euros au titre de « REP-AN » à la date du 31 décembre 2020,

— le paiement des charges courantes de l’année 2021 au premier trimestre 2025,

— le paiement de travaux à hauteur de 4 754,65 euros pour l’exercice 2021,

— le paiement de travaux à hauteur de 53 127,21 euros pour l’exercice 2022,

— le paiement de travaux à hauteur de 27 908,02 euros pour l’exercice 2023

— et le paiement de travaux à hauteur de 149 808,49 euros pour l’exercice 2024.

Concernant la somme de 775,71 euros, en l’absence de toute explication complémentaire permettant de rattacher cette somme à une dépense particulière et en considération du fait que la mention « REP-AN » est parfaitement inintelligible, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas suffisamment la preuve que cette somme est due par M. [J].

Concernant les charges courantes dues pour l’exercice 2021, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 21 juillet 2022 que les comptes de charges de l’exercice 2021 ont été approuvés. Il ressort du décompte que la somme de 1 277,39 euros a été imputée à M. [J] à ce titre. Néanmoins, aucune explication n’est apportée par le syndicat des copropriétaires sur le montant total réclamé et la clé de répartition des charges appliquée alors que M. [J] conteste cette répartition. Les appels de fonds correspondants ne sont d’ailleurs pas produits. Ainsi, le montant réclamé à M. [J] n’est pas suffisamment justifié.

Concernant les charges courantes des exercices 2022 et 2023, le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats aucun procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes afférant auxdites années. S’il résulte des pièces produites que le budget prévisionnel pour l’année 2023 a été approuvé par l’assemblée générale du 21 juillet 2022, aucun document d’approbation des comptes n’est produit. Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc une fois encore pas suffisamment la preuve de l’exigibilité de la créance. Il convient d’ajouter que sur certains appels de fonds émis pour l’année 2023, figurent des charges relatives au bâtiment C alors que M. [J] n’est propriétaire d’aucun lot dans ce bâtiment.

Concernant les charges courantes de l’exercice 2024, aucune décision d’approbation d’un budget provisionnel ou de comptes n’est produite aux débats. Il convient d’ajouter que sur certains des appels de fonds émis pour l’année 2024, figurent à nouveau des charges relatives au bâtiment C alors que M. [J] n’est propriétaire d’aucun lot dans ce bâtiment.

Concernant les charges courantes de l’exercice 2025, le syndicat des copropriétaires produit aux débats le procès-verbal de la décision du 31 octobre approuvant le budget prévisionnel 2025 d’un montant de 12 460 euros mais il ne produit aucun élément relatif au mode de répartition de cette somme alors que M. [J] conteste cette répartition. Dès lors, les sommes de 755,45 euros et 35,83 euros appelés au titre des charges du 1er trimestre 2025 ne sont pas suffisamment justifiées.

Concernant le coût des travaux appelés au titre de l’année 2021, encore une fois, le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement du mode de répartition du coût des travaux entre les copropriétaires et n’établit donc pas suffisamment le montant de la créance due.

Concernant le coût des travaux appelés au titre des années 2022 et 2023, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune décision d’approbation des comptes des années 2022 et 2023. Le montant réclamé n’est donc pas exigible.

Enfin, concernant le coût des travaux appelés au titre de l’exercice 2024, le syndicat des copropriétaires produit aux débats les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire prises les 15 novembre 2023 et 27 février 2024 appelant des provisions d’un montant de 1 700 euros, 224 288,90 euros et 15 700 euros répartie au prorata des tantièmes en charges générales. Ces sommes ont fait l’objet d’un appel de fonds du 2 avril 2024 selon une clé de répartition de 230/1000 sans aucune explication du syndicat des copropriétaires alors que cette clé ne correspond pas à celle figurant sur le relevé de propriété. En outre, les sommes de 86 112,14 euros, 1 080,69 euros et 4 947,16 euros figurant sur le relevé de compte ne correspondent à aucune provision de travaux décidée par l’administrateur provisoire produite aux débats. Enfin, par décision du 6 novembre 2024, a été appelée la somme provisionnelle de 3 200 euros répartie selon la clé de répartition 14 du bâtiment D. Il ressort de l’appel de fonds du 8 novembre 2024 que la somme de 3 200 euros précitée a été imputée à hauteur de 2 080 euros à M. [J] avec une clé de répartition de 650/1000. Aucune explication n’est donnée sur l’origine de cette répartition qui ne correspond pas à celle indiquée sur le relevé de propriété produit aux débats, ni même à celle figurant sur ledit appel de fonds.

Malgré une précédente décision, le syndicat des copropriétaires produit 47 pièces, parfois redondantes, sans explication sur leur intérêt pour apprécier le montant de la créance due. Il produit notamment aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales des années 2012 à 2019 alors qu’aucune somme relative aux années 2012 à 2019 n’est réclamée ainsi que deux exemplaires d’un procès-verbal d’une assemblée générale de 2019 relatif à une autre copropriété. Le règlement de copropriété n’est par ailleurs pas produit.

En conséquence, la demande condamnation de M. [J] au paiement des charges de copropriété dues pour la période du 31 décembre 2020 au 1er trimestre 2025 inclus sera rejetée.

III – Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le 9 de l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit en outre que le coût des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, de relance après mise en demeure, de conclusion d’un protocole d’accord, de constitution et mainlevée d’hypothèque, de dépôt de requête en injonction de payer et, en cas de diligences exceptionnelles, de constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou de suivi du dossier transmis à l’avocat est imputable au seul copropriétaire concerné. Enfin, le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire.

En l’espèce, en l’absence de démonstration suffisante de l’exigibilité de la créance, aucun frais lié au recouvrement de la créance ne saurait être mis à la charge de M. [J].

La demande de condamnation au paiement de frais sera donc également rejetée.

IV – Sur la demande de réparation du préjudice

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, en l’absence de démonstration suffisante de l’exigibilité de la créance réclamée, aucune faute ne saurait être imputée à M. [J].

En conséquence, la demande de réparation du préjudice sera rejetée.

V – Sur les mesures de fin de jugement

En l’absence de condamnation au paiement de charges ou de frais, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [J] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort:

REJETTE la demande en paiement des charges de copropriété due pour la période du 31 décembre 2020 au premier trimestre 2025 inclus ;

REJETTE la demande en paiement de frais ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Localité 15], représenté par son syndic, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maîtres [X] [I] et [L] [K], à payer à M. [W] [J] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7] à [Adresse 13] [Localité 1], représenté par son syndic, la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maîtres [X] [I] et [L] [K], aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 20 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT