COUR D’APPEL DE [Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 17 Octobre 2025

N° RG 25/00387 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z47U

DEMANDERESSE :

S.A.S. BOSTAND

Centre commercial V2

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et M^e Mathieu MASSE, avocat au barreau de LILLE, avocat postulant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. CEETRUS EXTENSION [Adresse 6]

[Adresse 2]

Centre commercial V2

[Localité 3]

représentée par M^e Sandie THEOLAS, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Nicolas VERMEULEN, Juge du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 19 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Octobre 2025

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 25/00387 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z47U

Exposé du litige

Suivant contrat en date du 7 février 2013, la SAS [Localité 5] 2, aux droits de laquelle vient Ceetrus Extension [Localité 5] 2, a consenti à la société Bostand, venant aux droits de M. [H] [D], un bail portant sur un local commercial situé dans le centre commercial [Localité 5] 2 à [Localité 7] moyennant un loyer annuel de base de 30.000 euros HT outre un loyer variable de 10 % du chiffre d’affaires annuel HT.

Suivant ordonnance de référé du 6 mai 2025, le président du tribunal judiciaire de Lille a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, a condamné le locataire au paiement de la somme de 96.452,26 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 27 mars 2025 et a suspendu les effets de la clause résolutoire en permettant au locataire de se libérer de sa dette par le paiement de 24 mensualités à compter du 10 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, Ceetrus Extension [Localité 5] 2 a fait délivrer à la société Bostand un commandement de quitter les lieux suite à de nouveaux impayés.

Par acte d’huissier du 21 août 2025, la société Bostand a fait assigner Ceetrus Extension Villeneuve 2 devant ce tribunal à l’audience du 19 septembre 2025 en nullité du commandement du 7 juillet 2025, de l’expulsion du 28 juillet 2025 et en réintégration.

Lors de cette audience, la société Bostand, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions et demande de :

Annuler le commandement de quitter les lieux du 7 juillet 2025, le procès-verbal d’expulsion du 28 juillet 2025 et la saisie vente du 22 juillet 2025 ;Ordonner la mainlevée de la saisie-vente ;Ordonner la réintégration dans le local commercial sous astreinte journalière de 1000 euros ;Condamner Ceetrus Extension [Localité 5] 2 à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La société Ceetrus Extension [Localité 5] 2, représentée son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions et demande de :

Débouter la société Bostand de l’ensemble de ses demandes ;La condamner à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts, outre 2.500 euros d’amende civile ;La condamner à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Lors des débats, le juge a sollicité les observations des parties sur son pouvoir juridictionnel s’agissant des moyens et de fait et de droit tendant à ordonner la compensation de créances réciproques élevés par la société Bostand

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

Motifs de la décision

Sur la demande de nullité du commandement de quitter les lieux du 7 juillet 2025 et du procès-verbal de saisie vente du 22 juillet 2025

1. La société requérante s’oppose aux mesures d’exécution forcée en soutenant en substance que la créance constatée dans l’ordonnance de référé du 6 mai 2025 n’est pas exigible eu égard aux délais octroyés à son bénéfice. Elle estime que la première mensualité fixée au 10 juin 2025 a été honorée par compensation avec une créance en restitution de provisions sur charge.

2. La société Ceetrus Extension [Localité 5] 2 soutient qu’aucun règlement n’est intervenu le 10 juin 2025 et que la compensation n’a pas pu intervenir puisque la société Bostand ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible au sens de l’article 1347 du code civil.

3. L’article L. 111-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut en poursuivre l’exécution forcée sur les biens de son débiteur dans les conditions propres à chaque mesure d’exécution. »

4. Il est de jurisprudence constante que le juge de l’exécution n’a pas compétence pour connaître de demandes tendant à remettre en cause une décision juridictionnelle dans son principe, ou la validité des droits et obligations qu’elle constate (Civ., 2è, 13 septembre 2007, n° 16-13672).

5. En l’espèce, il est rappelé que l’ordonnance de référé du 6 mai 2025 condamne la société Bostand au paiement de la somme de 96.452,26 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 27 mars 2025 et a suspendu les effets de la clause résolutoire en permettant au locataire de se libérer de sa dette par le paiement de 24 mensualités à compter du 10 juin 2025. Le juge des référés a donc liquidé la créance de la société Ceetrus Extension [Localité 5] 2, arrêtée au 27 mars 2025, au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation.

6. La société Bostand reconnaît qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le 27 mars 2025, date à laquelle le titre exécutoire liquide la créance. Ainsi, il a été défaillant dans le paiement de la somme de 4.000 euros due au 10 juin 2025.

7. En dépit de l’absence de paiement, la société Bostand s’oppose à la déchéance des délais suspensifs de la clause résolutoire en soutenant qu’elle a payé la mensualité du 10 juin 2025 de 4.000 euros par compensation d’une créance de restitution des provisions sur charge qu’elle a acquittées depuis octobre 2022 d’un montant total de 14.000 euros.

8. En premier lieu, le moyen tend à contester l’ensemble des provisions sur charges appelées depuis le 1er octobre 2022 (pièce n° 8 requérant). Implicitement, le moyen de la société Bostant tend à raboter la condamnation en paiement de 96.452,26 euros des provisions sur charges appelées non acquittées et de la diminuer des provisions sur charges payées et non justifiées par la suite par le bailleur ; partant il remet en question le calcul de la créance réalisé par le juge des référés dans son ordonnance du 6 mai 2025, alors même qu’une contestation sur le montant des charges lui a été soumise.

9. En second lieu, à supposer que la société Bostand ait payé la somme de 14.000 euros au titre de provisions sur charges entre le 1er mars 2022 et le 27 mars 2025, ce qui n’est au demeurant pas démontré, la demande de celle-ci tend à contester la validité des droits et obligations constatés dans l’ordonnance du 6 mai 2025. Or, l’ordonnance de référé condamne la société Bostand à payer une somme de 96.452,46 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêté au 27 mars 2025 (le tribunal souligne). Dès lors, les moyens de fait et de droit de la société Bostand (selon lesquels les provisions sur charges doivent être restituées faute de justificatif) tendent à remettre en cause devant le juge de l’exécution le dispositif d’une décision juridictionnelle, pouvoir que le juge de l’exécution ne dispose pas.

10. En conséquence, en l’absence de paiement de la mensualité du 10 juin 2025, il convient d’appliquer le chef de dispositif de l’ordonnance du 6 mai 2025 aux termes duquel « à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

(…),

— Il pourra être procédé, si besoin avec la force publique, à l’expulsion de la SAS Bostand ».

11. Compte tenu de la défaillance du locataire lors de l’échéance du 10 juin 2025, la société Ceetrus Extension [Localité 5] 2 justifie ainsi d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible à la date de la délivrance le 7 juillet 2025 du commandement de quitter les lieux et de l’établissement le 22 juillet 2025 du procès-verbal de saisie-vente.

12. Les demandes en nullité des commandement de quitter les lieux, procès-verbal d’expulsion et procès-verbal de saisie-vente seront donc rejetées. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la mainlevée de la saisie vente du 22 juillet 2025.

Sur la contestation des opérations d’expulsion.

13. La société Bostand prétend que les opérations d’expulsion ont été réalisées par voie de fait en ce qu’un scellé a été apposé avant l’ouverture des locaux sans avoir été assisté par la force publique. Elle allègue également que les salariés n’ont pas remis spontanément les clefs du local commercial et que le commissaire de justice a enjoint les salariés de quitter les locaux sans les informer préalablement qu’ils pouvaient s’opposer à une remise volontaire des clefs.

14. En réponse, la société Ceetrus Extension [Localité 5] 2 indique que le commissaire de justice s’est présenté avec un serrurier à 9 h 32 alors que le commerce est ouvert et que la responsable adjointe du local commercial a remis spontanément les clefs.

15. Sur ce, il résulte des dispositions des articles L. 431-1 et 431-2 du code des procédures civiles d’exécution que le commissaire de justice doit solliciter le concours de la force publique pour procéder aux opérations d’expulsion lorsque l’occupant s’oppose à la libération volontaire des locaux postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux.

16. En l’espèce, le procès-verbal d’expulsion du 28 juillet 2025 mentionne que les opérations d’expulsion ont débuté à 9 h 32, en présence d’un serrurier et de deux témoins dont les identités sont reprises dans le PV, l’occupant étant présent. Le commissaire de justice précise que « Sur place, je constate que le local est ouvert. M. [K] [A], représentant syndical CGT, Mme [F] [I], responsable adjointe, Madame [G] [E], salariée, sont présents. Mme [F] remet 6 trousseaux de clefs correspondant à l’accès unique du kiosque et accepte de quitter les lieux ».

17. La société Bostand qui conteste les circonstances dans lesquelles se sont déroulées les opérations d’expulsion ne verse aux débats qu’un courriel du 28 juillet 2025 de Mme [I] [J] à M. [H] [D] aux termes duquel il est indiqué que « Je prends l’initiative d’envoyer un mail à la place de [I] [F] afin de vous récapituler la situation. Ce matin, lundi 28 juillet 2025, à 9 h 30, [I] [F] et [G] [E] se sont présentées sur leur lieu de travail. Une huissière de justice, déjà passée mardi 22 juillet, était présente pour sceller le bar à ongle et récupérer toutes les clefs des collaboratrices. En effet elle a accolé sur notre accès d’ouverture un papier stipulant « locaux repris par décision de justice (…) ». Les salariés présentes n’ont bien sûr pas entravé le travail de l’huissière (…) Je vous laisse me tenir informée des suites nous concernant, sur un éventuel accès à nos postes de travail, car actuellement l’équipe est dans l’incapacité matériel de travailler. ». (le tribunal souligne)

18. Il est observé que ce courriel n’a pas vocation à décrire les circonstances dans lesquelles les opérations d’expulsion ont été exécutées mais de solliciter l’employeur sur les démarches utiles pour accéder à leur poste de travail. Par ailleurs, la rédactrice du courriel n’a pas assisté aux opérations d’expulsion (son nom ne figure pas dans le PV d’expulsion et Mme [J] ne prétend pas avoir assisté aux opérations d’expulsion mais précise prendre l’initiative d’envoyer un mail « à la place de Mme [I] [F] »). Enfin, les salariés qui procèdent à l’ouverture du commerce, et notamment Mme [I] [F] responsable adjointe, a nécessairement pouvoir pour remettre les clefs du local commercial au commissaire de justice, celui-ci n’ayant aucune obligation de conseil envers le débiteur expulsé quant aux conséquences d’un refus pour l’occupant de restituer le local.

19. La société Bostand est donc défaillante à rapporter la preuve que les opérations d’expulsion ont été exécutées alors que l’occupant s’est opposé à la restitution volontaire du local.

20. La société Bostand conteste vainement l’absence de signification du procès-verbal d’expulsion du 28 juillet 2025 alors que celui-ci a été remis à Mme [I] [F], responsable adjointe, qui s’est déclarée habilitée à recevoir la copie de l’acte.

21. En conséquence, la demande en réintégration du local commercial de la société Bostand sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles.

22. Il est observé que la société Bostand n’a pas résisté aux opérations d’expulsion mais conteste judiciairement les circonstances dans lesquelles elles ont été exécutées, de sorte la société défenderesse est défaillante à rapporter la preuve d’une malice, d’une mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol. Ainsi, les conditions des articles 32-1 du code de procédure civile, 1240 du code civil et L. 121-3 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas réunies.

23. La société Ceetrus Extension [Localité 5] 2 sera déboutée de sa demande en dommages-intérêts et en amende civile.

Sur les mesures accessoires

24. La société Bostand, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ces motifs

Le juge de l’exécution, statuant par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,

DEBOUTE la société Bostand de l’ensemble de ses demandes en annulation, en mainlevée et en réintégration du local commercial ;

DEBOUTE la société Ceetrus Extension [Localité 5] 2 de ses demandes en paiement de dommages-intérêts et prononcé d’une amende civile ;

CONDAMNE la société Bostand aux dépens ;

CONDAMNE la société Bostand à payer à la société Ceetrus Extension [Localité 5] 2 la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION

Sophie ARES Nicolas VERMEULEN