TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e DUQUESNE CLERC

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e CASTAGNET

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 18/09553

N° Portalis 352J-W-B7C-CNPWC

N° MINUTE :

Assignation du :

12 juin 2018

JUGEMENT

rendu le 27 février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [S] [W] [X]

Madame [N] [B] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Isabelle DUQUESNE CLERC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0895

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Luc CASTAGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0490

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 18/09553 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNPWC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

Madame Océane CHEUNG, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 28 novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 27 février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [X] et Mme [N] [B] ép. [X] (ci-après " consorts [X] ") sont propriétaires, depuis le 12 octobre 2017, d’un appartement (lot n°32) situé au 1er étage de l’escalier 3, bâtiment A, de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Estimant qu’ils n’avaient pas l’utilité de l’ascenseur de l’escalier 3, dont l’accès se fait au demi-étage situé entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, M. et Mme [X] ont fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires un projet de résolution tendant au retrait des tantièmes d’ascenseur attribués par erreur aux lots du premier étage qui n’ont pas l’utilité de cet ascenseur.

Lors de l’assemblée générale du 5 avril 2018, cette résolution n°16, dont les termes étaient les suivants, a été rejetée :

«  Résolution 16 : Retrait des tantièmes d’ascenseur attribués par erreur aux lots du premier étage qui n’ont pas l’utilité de cet ascenseur.

Il ressort de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que l’ascenseur est un bien d’équipement commun, et que les charges y afférant doivent être réparties suivant le critère d’utilité.

Dans le cas présent, les appartements du 1er étage sont dans une position équivalente à ceux du rez-de-chaussée (étage 0).

Ainsi les lots du rez-de-chaussée ne participent pas aux charges de l’ascenseur et il doit en être de même pour les lots du 1er étage.

En effet, la porte de l’ascenseur au plus bas est située entre les étages 0 et 1. Il n’y a pas de porte d’ascenseur entre les étages1 et 2. La première desserte de l’ascenseur se fait entre les étages 2 et 3, un étage et demi plus haut que le 1er étage.

Projet de résolution :

«  En conséquence, il est demandé à l’assemblée générale d’acter du retrait des tantièmes d’ascenseur attribués par erreur aux lots du premier étage qui n’ont pas l’utilité de cet ascenseur conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Total tantièmes 100000 Total des présents : 68200 tantièmes du groupe de résolution

Votes Oui : 48.850 (48,85%)

Votes Non : 14.900 (14,90%)

Votes abstention : 4.450 (4,45%)

Résolution rejetée (art. 26a) "

C’est dans ces conditions que les consorts [X] ont fait délivrer assignation, par exploit d’huissier en date du 12 juin 2018, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4], à titre principal, aux fins de voir réputer non écrit l’article 7 du règlement de copropriété relatif à la répartition des charges, de procéder à une nouvelle répartition des charges et d’annulation de la résolution n°16.

Par jugement avant dire droit du 23 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, désigné M. [Y] [L], géomètre expert et prononcé le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 27 juillet 2022.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2024, les consorts [X] demandent au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

«  Déclarer que les consorts [X] sont recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

Constater l’inutilité de l’ascenseur pour les propriétaires des lots situés aux premiers étages ;

En conséquence et à titre principal,

Réputer non écrite les clauses du règlement de copropriété relative à la répartition des charges ascenseurs et escaliers (articles 14 et 7) ;

Procéder à la nouvelle répartition des charges d’ascenseur en fonction de l’utilité que présente ce service à l’égard de chaque lot, dont le lot n°32 appartenant aux consorts [X] ;

Procéder à la nouvelle répartition des charges escaliers en fonction de l’utilité que présence ce service à l’égard de chaque lot ;

Dire, par voie de conséquence, la résolution n° 16 nulle et de nul effet;

A titre subsidiaire,

Dire que la majorité requise pour l’adoption de la résolution n°16 en question est la majorité prévue à l’article 24 II f de la loi du 10 juillet 1965 ;

Annuler la résolution n°16 adoptée par l’assemblée générale du 5 avril 2018 pour non-respect de la règle de majorité prévue à l’article 24 II.f de la loi du 10 juillet 1965 ;

A titre infiniment subsidiaire,

Dire que l’assemblée générale du 5 avril 2018 en rejetant la résolution n°16 a commis un abus de majorité ;

Annuler la résolution n°16 adoptée par l’assemblée générale du 5 avril 2018 pour abus de majorité ;

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser aux consorts [X] le surplus de charges ascenseur et escaliers réglées par eux depuis l’assemblée générale du 5 avril 2018 qui a refusé de revoir la répartition des charges ;

Débouter le syndicat des copropriétaires en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires, sis [Adresse 5], à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens ;

Condamner le syndicat des copropriétaires, sis [Adresse 5], à payer la somme de 3 480 euros au titre des frais d’expertises judiciaires avancés par le demandeur ;

Dispenser les consorts [X] de toute participation à la dépense des frais de procédure et condamnations mis à la charge du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 15ème, demande au tribunal, de :

«  Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] en ses écritures et les déclarer bien fondées ;

En conséquence,

Débouter les époux [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner les époux [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les époux [X] aux entiers dépens ;

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 28 novembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande principale tendant à réputer non écrits les articles 7 et 14

Les demandeurs sollicitent, à titre principal, que soient réputés non écrits les articles 7 (charges d’ascenseurs) et 14 (ascenseurs – tapis d’escaliers) du règlement de copropriété relatifs à la répartition des charges d’ascenseurs et d’escaliers, sur le fondement des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que le tableau de répartition des charges d’ascenseurs prévu à l’article 7 du règlement de copropriété oblige les copropriétaires des 1er étages à contribuer aux charges, alors que ce service n’a aucune utilité pour eux au vu de la configuration des ascenseurs qui ne desservent pas les 1er étages, le départ des ascenseurs se faisant entre le rez-de-chaussée et le 1er étage et la première déserte entre le 2ème et le 3ème étage, soit un étage et demi plus haut que le 1er étage où se trouve leur appartement. Ils indiquent que l’expert judiciaire a constaté que cette répartition des charges résultant du règlement de copropriété, n’était pas conforme à l’utilité objective de l’ascenseur, et a préconisé une nouvelle répartition.

En réponse, le syndicat des copropriétaires expose que les demandes des consorts [X] sont devenues sans objet, l’assemblée du 6 juin 2023 ayant adopté la résolution n°19, aux termes de laquelle le tableau de répartition des charges d’ascenseur préconisé par l’expert judiciaire a remplacé l’ancien tableau litigieux, rendant dès lors la présente instance sans objet, cette assemblée étant définitive et les consorts [X] ayant d’ailleurs voté favorablement à celle-ci.

Sur ce,

En vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 « Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

Selon l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments d’équipement présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

La répartition des charges d’ascenseur est faite en fonction de l’utilité objective, à savoir le niveau du lot desservi, la nature et la superficie des locaux ou la capacité d’occupation. L’utilisation réelle ou effective des lots, variable dans le temps selon le nombre d’occupants et les modalités de jouissance des lieux par les copropriétaires successifs, ne doit donc pas être prise en considération.

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert judiciaire que celui-ci a conclu à la non-conformité de la répartition des charges d’ascenseur aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et proposé, conformément à sa mission, une nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur selon laquelle les lots des 1ers étages sont dispensés des charges d’ascenseur.

L’expertise a ainsi permis de confirmer que l’ascenseur n’avait pour les demandeurs aucune utilité objective, l’expert ayant proposé d’affecter, dans la méthode de calcul, un coefficient nul aux appartements du rez-de-chaussée et du premier étage.

Il apparait qu’à la suite du dépôt du rapport d’expertise, l’assemblée générale du 6 juin 2023 a adopté une résolution n°19 (" Décision à prendre concernant les nouvelles clés de répartition proposées par l’expert judiciaire dans le cadre de la procédure opposant le syndicat des copropriétaires aux époux [X] ") et a ainsi adopté les nouvelles grilles de répartition des charges ascenseurs mentionnées à l’annexe dudit rapport.

Cette assemblée n’ayant pas fait l’objet de contestation, cette résolution, pour laquelle les consorts [X] ont voté favorablement, est devenue définitive.

Le tribunal constate ainsi que la demande principale formée par les consorts [X] est devenue sans objet dès lors que l’assemblée a adopté une nouvelle grille de répartition de charges d’ascenseur dispensant les copropriétaires du 1er étage de participation aux charges d’ascenseur, conformément à leur demande.

Les consorts [X] seront donc déboutés de leur demande principale.

2- Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée du 5 avril 2018

L’assemblée générale du 6 juin 2023 ayant adopté le changement de grilles de répartition des charges d’ascenseur rejetée par l’assemblée du 5 avril 2018, dont les consorts [X] sollicitent l’annulation, cette demande d’annulation est désormais sans objet.

3 – Sur la demande de remboursement du surplus de charges

Les consorts [X] demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur rembourser le surplus de charges d’ascenseurs et d’escaliers réglés depuis l’assemblée générale du 5 avril 2018.

En réplique, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, les consorts [X] ne démontrant pas avoir versé un quelconque surplus au titre des charges d’ascenseurs et d’escaliers, ni pour quel montant.

Sur ce,

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 18/09553 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNPWC

Outre que la demande des consorts [X] n’est pas fondée en droit ni chiffrée en son montant, il convient de relever que l’éventuelle décision de réputer non écrite une clause de répartition des charges n’aurait valu que pour l’avenir. Les demandes de réputer non écrites ces clauses de répartition de charges étant devenues sans objet, les demandeurs sont donc a fortiori mal fondés à solliciter le remboursement de l’éventuel surplus de charges réglé depuis le 5 avril 2018.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 695 4° du code de procédure civile, les dépens incluent les frais d’expertise judiciaire.

Il apparait que l’action des consorts [X] n’était pas dénuée de fondement et qu’ils succombent à l’instance du seul fait de l’adoption par l’assemblée générale d’une nouvelle grille de répartition des charges d’ascenseur, conforme à leur demande. Il n’apparait dès lors pas équitable de leur faire supporter le coût de l’expertise judiciaire, laquelle a permis de faire adopter cette nouvelle grille conforme. Il apparait par ailleurs que ces nouvelles grilles ont été proposées et adoptées dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires. Dans ces conditions, il apparait équitable de condamner le syndicat à supporter les dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’issue du litige et l’équité commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Décision du 27 février 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 18/09553 – N° Portalis 352J-W-B7C-CNPWC

Au regard de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 10-1.

— Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il est rappelé que les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, qui instaurent l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance, ne sont applicables qu’aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Elles sont par conséquent inapplicables au litige.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’ancienneté et les circonstances du litige justifient qu’il soit dérogé à l’effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [S] [X] et Mme [N] [B] ép. [X] de leurs demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] aux dépens qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

Fait et jugé à [Localité 1] le 27 février 2026.

La greffière La présidente