TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

******

JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 25/08873 – N° Portalis DBW3-W-B7J-623Y

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame BINGUY Marion, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 06 Janvier 2026

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

Monsieur [T] [O] [S]

né le 19 Décembre 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle BERNI-HERVOIS de l’ASSOCIATION GARNIER-COURTY BERNI-HERVOIS, avocat au barreau de TOULON,

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

S.A.S. APPART’CITY, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 490 176 120

représentée par M^e Pierre Julien DURAND, avocat au barreau de MARSEILLE (postulant), et M^e Christophe BLONDEAUT, avocat au barreau de MONTPELLIER (plaidant)

DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2025, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2026.

FAITS ET PROCEDURE

Le 15 novembre 2009, un contrat de bail commercial d’une durée de 9 ans a été conclu entre [T] [S], bailleur, et la SAS SUITES INN aux droits et obligations de laquelle vient la SAS APPART’CITY, preneur, relativement aux lots 411, un appartement, et 49, un parking, dépendant de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8]. Ce bail était à effet du 15 novembre 2009 pour se terminer le 14 novembre 2018.

Par acte en date du 11 décembre 2023, [T] [S] a signifié à la SAS APPART’CITY un congé pour le 30 juin 2024 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel d’un montant de 7.440,00 Euros HT.

[T] [S] a notifié à la SAS APPART’CITY un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 7.440,00 Euros HT et HC.

Par acte en date du 06 août 2025, [T] [S] a assigné la SAS APPART’CITY aux fins d’obtenir avec exécution provisoire :

— la fixation du loyer à la somme de 7.440,00 Euros par an HT et HC à compter du 01 juin 2024,

— subsidiairement, une expertise,

— la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS APPART’CITY s’oppose à l’augmentation du loyer, faisant valoir que les locaux étaient monovalents et qu’il convenait d’appliquer la méthode hôtelière.

Elle conclut à la fixation du loyer à la somme de 5.314,88 Euros HT et HC par an.

Subsidiairement, la SAS APPART’CITY sollicite une mesure d’expertise.

Elle demande la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS APPART’CITY sollicite enfin que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

*

MOTIFS

— Sur le renouvellement du bail

Il convient de constater que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions à compter du 01 juillet 2024.

— Sur la fixation du loyer

L’article L145-33 du Code de Commerce prévoit :

Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage .

L’article L145-34 du Code de Commerce prévoit notamment :

A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le bail s’est poursuivi par prolongation tacite au-delà de 12 ans et le loyer doit être évalué selon la valeur locative.

L’article R145-10 du Code de Commerce prévoit :

Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

L’article 3 du bail prévoit que le preneur exercera dans les locaux donnés à bail une activité d’exploitant de résidence destinée à une exploitation para-hôtelière consistant dans la sous-location meublée des logements situés dans l’immeuble pour des périodes déterminées avec la fourniture de prestations en sus de l’hébergement.

Si l’appartement a été donné à bail à la SAS APPART’CITY pour être exploité dans le cadre para-hôtelier d’une résidence de tourisme après avoir été meublé, il y a lieu de relever que le logement, eût-il été construit ou aménagé dans cette optique, ne peut être qualifié de local monovalent que s’il ne peut être affecté à un autre usage sans des transformations importantes et coûteuses.

Si la SAS APPART’CITY soutient que les locaux loués sont des locaux monovalents au seul motif que les locaux construits l’ont été en vue d’une seule utilisation. Pour autant, il n’est pas démontré que la transformation des locaux nécessiterait pour leur affectation à un autre usage un coût extrêmement onéreux.

Il ne peut, dans ces conditions, être retenu la monovalence des locaux loués, et en conséquence, il ne saurait être fait référence pour la fixation du prix du bail renouvelé à la seule méthode hôtelière.

La juridiction ne dispose cependant pas d’éléments objectifs nécessaires pour apprécier le montant de la valeur locative des locaux loués de sorte qu’il convient d’avoir recours à un avis technique et d’ordonner une mesure d’expertise selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Il est constant d’appliquer aux résidences de tourisme la méthode hôtelière, compte-tenu des similitudes existant entre lesdites résidences et les hôtels, sous réserve d’y apporter quelques adaptations dues à leurs spécificités.

Eu égard à la non-monovalence des locaux, il conviendra que l’expert applique deux méthodes distinctes et en retenant comme prix du loyer, la moyenne des résultats obtenus avec ces deux méthodes.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient de réserver les autres demandes et les dépens.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile applicable à compter du 01 janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

*

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DIT que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 juillet 2024,

ORDONNE une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 01 juillet 2024 et commet pour y procéder :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 3]

Port. : 06.80.22.38.80 Mail : [Courriel 7]

lequel, dans les formes de droit, les parties et leurs conseils dûment convoqués, aura, en qualité d’expert, la mission de:

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs Conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige

— visiter les lieux donnés à bail, soit les lots 411, un appartement, et 49, un parking, dépendant de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8],

— les décrire, procéder à des photographies, mesurer leur surface et donner son avis sur un éventuel coefficient de pondération,

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués au regard des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-7 du Code de Commerce en précisant notamment :

* la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition dans l’immeuble,

* la destination des lieux prévue au bail,

* l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

* l’importance des locaux annexes et dépendances affectées, les cas échéant, à l’exploitation du fonds ou à l’habitation,

* la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

* l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

* l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

* la nature de l’exploitation et d’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux, ainsi que les conditions offertes pour l’entreprise,

— fournir tous les éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués en appliquant la méthode hôtelière et en précisant :

— la recette théorique annuelle maximale,

— les éventuelles corrections à la baisse ou à la hausse (notamment présence d’antennes de télécommunications),

— le taux d’effort,

— établir une moyenne entre les valeurs retenues,

DIT qu’en possession des éléments d’information non limitativement énumérés ci-dessus, l’expert donnera son avis sur la valeur locative des lieux loués et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail,

DIT que l’expert devra préciser les méthodes d’évaluation retenues,

DIT que l’expert communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu’il leur aura imparti,

DIT que l’expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de Procédure Civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée ou s’adjoindre tout spécialiste de son choix, pris sur la liste de la Cour ou du Tribunal,

DIT que [T] [S] devra consigner, au Service de la Régie du Tribunal, dans un délai de deux mois à compter du jour du présent jugement, la somme de 3.000,00 Euros HT, à valoir sur les honoraires de l’expert,

SAISIT le Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que le contrôle du déroulement de la mesure d’instruction sera confié au Service des Expertises du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

DIT que, lors de la première, ou au plus tard, de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera, de manière aussi précise que possible, le montant prévisible de ses honoraires et débours,

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au Service des Expertises du Tribunal la somme globale, qui lui parait nécessaire pour garantir, en totalité, le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, éventuellement, le versement d’une consignation supplémentaire,

DIT que l’expert devra déposer, au Service des Expertises du Tribunal, rapport de ses opérations, en double exemplaire, dans un délai de huit mois à compter de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu’il en délivrera, lui-même, copie à chacune des parties en cause,

DIT qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,

DIT qu’en cas de refus, empêchement ou négligence, l’expert pourra être remplacé par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertise du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE,

*

FIXE le loyer provisionnel dû pendant la procédure au montant du dernier terme auquel seront appliquées les variations indiciaires conformes aux dispositions légales,

RENVOIE la cause et les parties à l’audience du mardi 01 décembre 2026 à 9h00,

RESERVE les autres demandes,

RESERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 06 janvier 2026.

Signé par Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente, et par Madame BINGUY Marion, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX