TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le 13 mars 2026

à Me [V] [H]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05837 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BME

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE DOMICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [Y]

né le 22 Janvier 1988, demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [S] [Y]

née le 15 Octobre 1999, demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 7 juillet 2021, la société anonyme (SA) d’Habitation à loyer modéré (Hlm) Unicil a consenti à M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] un bail d’habitation portant sur un appartement conventionné situé au [Adresse 3], [Adresse 4] Bâtiment B 1er étage, dans le deuxième arrondissement de [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 219,95 euros outre 74,30 euros de provision sur charges.

Le 13 juin 2025, des loyers étant demeurés impayés, la SA Unicil a fait signifier à M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 130,90 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, la SA Unicil, agissant poursuites et diligences de son directeur, a fait assigner en référé M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] sans délai et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;la condamnation solidaire de M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 1.012,56 euros due au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du code civil, la condamnation solidaire de M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux, ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque des expulsés, la condamnation in solidum de M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 15 janvier 2026, la SA Unicil représentée par son conseil réitère les termes de son assignation.

M. [X] [Y] et Mme [S] [Y], bien que cités régulièrement par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 octobre 2025 a été dénoncée le même jour à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 15 janvier 2026.

La SA Unicil justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la SA Unicil est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Le bail conclu le 7 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article IX des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 juin 2025, pour la somme en principal de 130,90 euros.

Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de six semaines pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2025.

M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article VI, visant notamment les indemnités d’occupation.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 297,68 euros, et de condamner solidairement M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des décomptes fournis que M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] restent devoir, après déduction des frais de procédure (111,29 + 69,08 + 78), la somme de 1.369,26 euros, à la date du 31 décembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Pour la somme au principal, M. [X] [Y] et Mme [S] [Y], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils sont donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 7.863,71 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 130,90 euros à compter du 13 juin 2025 et du prononcé de la décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [Y] et Mme [S] [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Unicil, M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 7 juillet 2021 entre la SA Unicil d’une part et M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 5], dans le deuxième arrondissement de [Localité 1] sont réunies à la date du 14 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA Unicil pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit une somme de deux cents quatre-vingt-dix-sept euros et soixante-huit centimes (297,68 euros) à ce jour, à compter du 14 août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] au paiement de la somme de mille trois cent soixante-neuf euros et vingt-six centimes (1.369,26 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 31 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 130,90 euros à compter du 13 juin 2025 et du prononcé de la décision pour le surplus;

CONDAMNE in solidum M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] aux dépens;

CONDAMNE in solidum M. [X] [Y] et Mme [S] [Y] à verser à la SA Unicil une somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente