TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03858 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JAIH

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 24 Juin 2025

Société [Localité 10] LA [Localité 14] HABITAT

C/

[J] [N]

[S] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [J] [N]

Mme [S] [W]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société [Localité 10] LA [Localité 14] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substituée par M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [W], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Avril 2025

Date des débats : 10 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 24 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé établi le 18 mai 2022, l’OPH [Localité 10] LA [Localité 14] HABITAT dont le siège social est à [Adresse 11], (RCS [Localité 10] 271.400.020) a donné à bail à Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] un logement situé [Adresse 8].

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, [Localité 10] LA MERHABITAT a fait délivrer à Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] un commandement de payer la somme de 2079,28 euros au titre des loyers et charges impayées à cette date, outre les frais de l’acte.

Ce commandement étant resté infructueux, CAEN LA [Localité 14] HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal du céans en date du 30 septembre 2024 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet de CALVADOS auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 18 mai 2022 par acquisition de la clause résolutoire.

— ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W], de leurs biens et de tout occupant des lieux sis [Adresse 7] avec si besoin l’assistance de la force publique dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— les condamner solidairement au paiement de :

* la somme de 1903,73 euros correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges à la date de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, ainsi qu’au paiement des loyers et charges à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir

* d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers charges et accessoires régulièrement appelés et révisable selon les mêmes conditions jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs

* d’une indemnité de 200euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires.

— ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 10 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée, [Localité 10] LA [Localité 14] HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

[Localité 10] LA [Localité 14] HABITAT indique que la dette locative du locataire s’élève à la somme totale de 3254,71 euros, selon le décompte en date du 27 mars 2025

Régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude, Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] ne comparaissent pas et ne se font pas représenter,

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue publiquement par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 473 alinéa 2 du code de la procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail et charges impayés et d’expulsion

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines (anciennement deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 8 mars 2024 prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit

Il résulte des éléments versés aux débats par [Localité 10] LA [Localité 14] HABITAT que Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

D’une part, des règlements irréguliers des loyers ont été effectués.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges.

L’enquête sociale diligenté n’a pas permis à l’enquêteur de rencontrer Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W]

Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] n’ont formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] n’étant pas à jour du dernier loyer, condition prévue par l’article 24 VII de la loi du 27 juillet 2023, et ne présentant pas une situation financière permettant d’envisager un apurement du solde et une reprise de paiement, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 8 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte versés aux débats que Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] restent redevables de la somme de 2898,21 euros (3254,71- 356,50 de frais de procédure) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 27 mars 2025, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire a été constatée en date du 19 avril 2024. Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] restent est redevables d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir. Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Il est versé aux débats un avis de départ en date du 23 février 2025 indiquant que les locataires souhaitent libérer le logement au 2 mai 2025.

Si cette libération des lieux est effectif au 2 mai 2025, aucune indemnité d’occupation ne sera due au delà de cette date.

Sur les frais accessoires

Il apparaît équitable de condamner Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] à payer à [Localité 12] HABITAT les dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit et celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant [Localité 10] LA [Localité 14] HABITAT à Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] à portant sur le logement sis [Adresse 9] la date du 8 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement et indivisément Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] à payer à la [Localité 10] LA [Localité 14] HABITAT la somme de 2898,21 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dues, selon décompte arrêté au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux sis [Adresse 9], au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que le transport des meubleslaissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins des occupants ;

CONDAMNE solidairement et indivisément Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] à verser mensuellement à [Localité 12] HABITAT une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à l’exclusion de tout autres frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution

— Saisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, [Adresse 3]) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [S] [W] à payer à [Localité 10] LA [Localité 14] HABITAT une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION