TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Décembre 2025

N° RG 25/02192 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6N2Y

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [E], né le 16 Juin 1928 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

assisté de sa curatrice Madame [U] [Z] [H], mandataire judiciaire à la protection des majeurs

Madame [S] [L] épouse [F], née le 1er Janvier 1931 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

assisté de sa curatrice Madame [V] [X], mandataire judiciaire à la protection des majeurs

représentés par M^e Béatrice DELESTRADE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société PHARMACIE DE LA COLLINE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

Maître Frédéric AVAZERI de la SCP AJILINK-[G]-BONETTO

Administrateur judiciaire sis en son étude [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentés par Maître Jérémy DAHAN de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié reçu le 4 mars 2020 par Maître [A] [J], notaire à [Localité 2], Monsieur [T] [E] et Madame [S] [L] ont donné à bail commercial à la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE des locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 33600 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par jugement en date du 5 janvier 2023, la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE a été placée sous redressement judiciaire.

Par jugement en date du 18 avril 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles d'[Localité 3] a placé Madame [S] [L] sous tutelle pour une durée de cinq années.

Par jugement en date du 28 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles d'[Localité 3] a placé Monsieur [T] [E] sous curatelle simple pour une durée de deux ans.

Par jugement en date du 24 septembre 1024, le juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles d'[Localité 3] a aggravé la mesure de curatelle simple concernant Monsieur [T] [E] en mesure de curatelle renforcée.

Par jugement en date du 17 juillet 2024, un plan de redressement a été arrêté concernant la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE pour une durée de 10 ans, désignant en qualité de commissaire à l’exécution du plan Maître [G].

Monsieur [T] [E] a fait délivrer à la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 13 décembre 2024, pour une somme de 15191,53 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2024, outre 195,18 euros au titre des frais de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 28 mai 2025, Monsieur [T] [E], assisté de Madame [U] [M], mandataire judiciaire, et Madame [S] [L], agissant et représentée par Madame [V] [X], mandataire judiciaire, ont fait assigner la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE et celle de tous occupants de son chef des locaux loués à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

– ordonner en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposée en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution ;

– condamner la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE à leur régler, à titre provisionnel, la somme de 12 026,51 € suivant décompte arrêté au 28 février 2025, outre majoration de 10 % des sommes dues et intérêts de retard au taux légal majoré de cinq points à compter du 13 décembre 2024, date du commandement de payer ;

– condamner la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE à leur payer de la somme de 3269,77 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 13 janvier 2025 jusqu’à la justification de la libération totale des lieux et de la remise des clés ;

– condamner la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE à leur régler une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens comprenant les frais de commandement et d’exécution forcée.

La procédure a été dénoncée à la SA CREDIT LYONNAIS, Monsieur [Y] [N], la SAS PHOENIX PHARMA, la SAS ALLIANCE HEALTHCARE REPARTITION et la SAS CORHOFI, créanciers inscrits sur le fonds de commerce, par actes d’huissier des 4 et 5 juin 2025.

Initialement fixée à la date du 9 juillet 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 3 septembre 2025, à la demande du défendeur devant constituer avocat, puis à celle du 3 décembre 2025 compte tenu de pourparlers en cours.

A l’audience du 3 décembre 2025, Monsieur [T] [E] et Madame [S] [L], représentés par leur conseil, faisant valoir leurs moyens tels qu’exposés dans leur assignation, maintiennent les demandes de leur acte introductif d’instance. Ils indiquent par ailleurs s’opposer à la demande de délai de paiement tel que formulée par la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE, dans la mesure où aucun paiement n’est en cours au titre du loyer.

En défense, la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens exposés dans ses conclusions, demande au juge de :

– suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle réclamée par les demandeurs ;

– lui accorder des délais de paiement à hauteur de six mois, après une franchise de six mois ;

à titre subsidiaire,

– lui accorder des délais de paiement selon un échéancier fixé par le tribunal ;

– statuer ce que droit sur les dépens.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 17952,66 euros, arrêtée au 1er décembre 2025.

Les sommes figurant sur le décompte à hauteur de 757,36 euros ne correspondent pas à des frais dus au titre des loyers et charges impayés. Elles ne seront pas prises en compte à ce titre.

L’obligation du locataire de payer la somme de 17952,66 euros euros au titre des loyers échus, arrêtés au 1er décembre 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE à payer à Monsieur [T] [E] et Madame [S] [L] la somme provisionnelle de 17952,66 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 1er décembre 2025, mois de décembre inclus.

Sur la demande de majoration et d’intérêts contractuels

L’article 1231-5 du code civil énonce que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de

l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Si le juge des référés peut appliquer purement et simplement une clause pénale, c’est à la condition que celle-ci ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’occurrence, si le paragraphe du contrat de bail intitulé “retard de paiement” énonce que “ sans préjuger de la faculté pour le bailleur d’invoquer le bénéfice de la clause résolutoire ci-après stipulée en cas de non-paiement à l’échéance d’une somme quelconque due au bailleur par le preneur en vertu du présent bail, le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jours après un simple mise en demeure restée infructueuse d’une majoration forfaitaire de dix pour cent de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de cinq points, sans que cette clause autorise pour autant le preneur à différer son obligation”, il apparaît que le fait pour les bailleurs de solliciter l’application de plusieurs clauses pénales insérées au bail, et notamment l’indemnité forfaitaire de 10 % et les intérêts au taux contractuel majoré peut conduire à une disproportion manifeste entre le montant cumulé des peines contractuellement prévues et le préjudice effectivement subi résultant de la résiliation du bail.

Or, le juge des référés n’a pas le pouvoir de rechercher le caractère manifestement excessif du montant cumulé de ces clauses pénales et, le cas échéant, de le réduire.

Il n’a pas plus le pouvoir de faire application d’une clause pénale au détriment des autres. Dès lors que seuls les juges du fond, souverains dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, peuvent fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application de clauses pénales dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessive, les demandes de provisions formées par Monsieur [T] [E] et Madame [S] [L] en application des clauses pénales insérées dans le bail se heurtent à une contestation sérieuse.

Ces demandes seront donc rejetées.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE le 13 décembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 13 janvier 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 4 mars 2020 à compter du 14 janvier 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE explique cette absence de paiement par des difficultés économiques liées à son secteur d’activités tels que le déremboursement progressif, les pénuries dans l’approvisionnement et la baisse générale du pouvoir d’achat. Elle indique que sa gérante a pour projet de céder l’entreprise. Elle précise que le jugement fixant le plan de redressement sur 10 ans démontre que la poursuite de l’activité est possible.

A l’examen des divers décomptes versés aux débats, il apparaît que la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE a payé des loyers depuis la délivrance du commandement de payer.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 12 mois à la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE pour s’acquitter de sa dette (suspension de 6 mois puis 6 mensualités), dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 14 janvier 2024. Le maintien dans les lieux de la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE en dépit de la résiliation du bail causerait encore à Monsieur [T] [E] et Madame [S] [L] un préjudice financier incontestable puisqu’il ne pourrait tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 14 janvier 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les autres demandes

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE soit condamné à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que Monsieur [T] [E] et Madame [S] [L] ont été contraints d’exposer.

La SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE sera également condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement du13 décembre 2024.

Il convient de rappeler que la présente décision sera exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 mars 2020 entre Monsieur [T] [E] et Madame [S] [L] d’une part, et la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] et [Adresse 5] ,sont réunies à la date du 14 janvier 2025,

CONDAMNONS la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE à payer à Monsieur [T] [E] et Madame [S] [L], à titre provisionnel, une somme de 17952,66 euros, arrêtée au 1er décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges outre intérêts au taux légal à compter du commandement du 13 décembre 2024 ;

REJETONS les demandes relatives à la majoration de 10% et aux intérêts contractuels de retard ;

SUSPENDONS la dette de la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE pendant 6 mois à compter de la date de la présente décision ;

AUTORISONS la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE à s’acquitter de la dette en 6 fois, à l’issue de la période de suspension de 6 mois, en procédant à 5 versements de 3000 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois ;

SUSPENDONS rétroactivement les effets de la clause résolutoire pendant ce délai de 12 mois (6 mois de suspension et 6 mois de délai de paiement) ;

DISONS qu’à défaut de paiement de tout ou partie de ces sommes à chaque échéance fixée, la clause résolutoire reprendra tous ses effets sans qu’il soit besoin d’une nouvelle action en justice;

Dans cette hypothèse, et en tant que de besoin :

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE à payer à Monsieur [T] [E] et Madame [S] [L], à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 14 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

En toute hypothèse :

CONDAMNONS la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE à payer à Monsieur [T] [E] et Madame [S] [L] une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS la SELARL PHARMACIE DE LA COLLINE aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 décembre 2024, ainsi que les frais d’expulsion éventuels ;

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Grosse délivrée le 11/02/2026

À

— M^e Béatrice DELESTRADE

— Maître Frédéric CHOLLET