TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 06 Mars 2026 – Délibéré prorogé

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 28 Novembre 2025

N° RG 25/04276 – N° Portalis DBW3-W-B7J-65YP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. de l’ensemble immobilier [Adresse 1] SIS [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice [Adresse 3]

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal et domicilié en un de ses établissement sis [Adresse 5]

Représentée par Maître François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [H] [R]

Né le 16 Juin 1963 à [Localité 1]

Madame [O] [R]

Née le 13 Mai 1960 à [Localité 1]

Tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 6]

Tous deux non comparants

Grosse délivrée le 06 Mars 2026

À

— Maître [L] [Z]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] sont propriétaires indivis des lots n°249 et n°874 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7] situé [Adresse 8].

Par courrier recommandé du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MILAN BT B sis [Adresse 8], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] de régler la somme de 761,86 euros relatives à l’exercice en cours, correspondant aux appels de provision sur charges du premier trimestre 2025 d’un montant de 380,93 euros et du deuxième trimestre 2025 d’un montant de 380,93 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 06 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MILAN BT B sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SA AGENCE DE LA COMTESSE, GIA MAZET, a fait citer Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R], selon la procédure accélérée au fond, à l’audience du 28 novembre 2025, aux fins de :

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] à régler au profit du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MILAN BT B sis [Adresse 8] la somme de 7.195,83 euros correspondant aux charges dues arrêtées au 20 août 2025 et incluant les provisions sur charges non encore échues mais exigibles suivant décompte du 20 août 2025 outre intérêts à taux légal ;

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] au règlement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] au règlement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire et juger que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile ;

— Condamner les requis aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 8], par l’intermédiaire de son conseil, ayant maintenu ses demandes.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] n’ont pas comparu et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026, prorogée au 06 mars 2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 481-1 du code de procédure civile, applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose qu’à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours.

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

S’agissant de la solidarité

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La solidarité ne se présumant pas, les dettes nées du fonctionnement d’une indivision ne sont solidaires entre indivisaires que par l’effet de la loi ou d’une stipulation expresse.

En l’espèce, le règlement de copropriété n’est pas fourni, de sorte qu’il est impossible de vérifier si celui-ci prévoit une clause de solidarité en cas d’indivision.

En l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux propriétaires indivis des lots, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

La demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MILAN BT B sis [Adresse 8] à ce titre sera donc rejetée.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 29 janvier 2021, 27 juin 2022, 18 octobre 2023, 20 juin 2024 et 23 juin 2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juin 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— la sommation de payer délivrée le 11 septembre 2023,

— le relevé de compte arrêté au 20 août 2025 à la somme de 5.888,35 euros due au titre des charges et travaux qui reprend les différents appels et les règlements effectués,

— le détail des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 926,55 euros,

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 380,93 euros,

— le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies au débat, Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.888,35 euros au titre des provisions pour charges et travaux impayées, comptes arrêtés à la date du 20 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 10 juin 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 20 juin 2024 a voté le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] au paiement de la somme de 380,93 euros correspondant aux provisions trimestrielles du 1er octobre au 31 décembre 2025.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] seront condamnés au paiement de la somme de 148,65 euros correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit à la sommation de payer du 11 septembre 2023.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la défaillance de Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] dans le paiement régulier des charges de copropriété a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 8] en déséquilibrant les comptes de la copropriété.

En conséquence, Madame [X] [T] et Monsieur [K] [Y] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 8] la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R], qui succombent, supporteront les entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MILAN BT B sis [Adresse 8] de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre de Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE MILAN BT B sis [Adresse 8] les sommes suivantes :

—  5.888,35 euros (cinq mille huit cent quatre-vingt-huit euros et trente-cinq centimes) au titre des charges de copropriété exigibles au 20 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  380,93 euros (trois cent quatre-vingts euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er octobre au 31 décembre 2025 ;

—  148,65 euros (cent quarante-huit euros et soixante-cinq centimes) au titre des frais de recouvrement ;

—  300 euros (trois cents euros) à titre de dommages-intérêts ;

—  1.000 euros (mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [R] et Madame [O] [R] aux entiers dépens de l’instance;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 2] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.