TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 10 FÉVRIER 2026

Enrôlement : N° RG 25/02276 – N° Portalis DBW3-W-B7J-56BO

AFFAIRE : S.D.C. [Localité 6] (M^e FRITZ)

C/ M. [B] [N]

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 février 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 février 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier RÉSIDENCE [9] sis [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L.U. LA MÉDITERRANÉENNE DE GESTION FONCIÈRE (LA MGF)

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 403 616 345

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son gérant en exercice

représenté par Maître Hélène FRITZ, avocate au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [N]

né le 1er janvier 1983 à [Localité 8] (TURQUIE)

de nationalité Turque

demeurant [Adresse 4]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [N] est propriétaire des lots 278 et 249 au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 2].

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] a fait délivrer un commandement de payer le 10 mars 2023 à Monsieur [B] [N], ainsi qu’une mise en demeure le 21 décembre 2023 et le 9 juillet 2024.

Suivant exploit du 19 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [9] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL LA MEDITERRANEENE DE GESTION FONCIERE, a fait assigner Monsieur [B] [N] devant le présent tribunal, aux fins de voir entendre :

— condamner Monsieur [B] [N] à lui payer la somme de 9.344,77 euros décomposée ainsi :

—  8.296,81 euros au titre des charges impayées au 1er trimestre 2025,

—  1.047,96 euros au titre des frais engagés à cette date pour le recouvrement des sommes dues,

— outre intérêts légaux à compter du 11 juillet 2024, date de l’accusé de réception de la mise en demeure visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Monsieur [B] [N] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [B] [N] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure, qui ne seraient pas intégrés au montant de la condamnation en principal en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— faire application des dispositions de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 en cas de non paiement spontané,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assigné, par remise à étude, Monsieur [B] [N] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

— Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 6] verse aux débats notamment :

— le relevé de propriété des lots 249 et 278,

— le décompte des charges au 9 janvier 2025,

— des appels de fonds,

— les redditions des comptes,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 octobre 2022, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021, et adoptant le budget prévisionnel de l’année 2023, et adoptant divers travaux,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 7 novembre 2023, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 et adoptant le budget prévisionnel pour 2024, et votant divers travaux,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 juin 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023 et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice 2025, votant des travaux de façade,

— le commandement de payer délivré le 18 mars 2023 pour un principal de 3.394,84 euros,

— les courriers de mise en demeure.

Le décompte général du compte de Monsieur [B] [N] montre que les sommes réclamées le sont au titre de la période comprise entre le 29 avril 2022 et le 2 janvier 2025, période pour laquelle les comptes ont été approuvés et budgets prévisionnels adoptés.

Par ailleurs, les travaux ont été votés.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 6] justifie alors de sa créance à hauteur de 8.296,81 euros au titre des charges arrêtées au 2 janvier 2025 suivant décompte au 9 janvier 2025.

Il convient de condamner Monsieur [B] [N] à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

En l’espèce, il sera alloué au syndicat des copropriétaires au titre des frais :

— les frais de mise en demeure du 19 septembre 2022 : 59,80 euros,

— les frais de commandement de payer du 13 mars 2023 : 150,56 euros,

Soit un total de 210,36 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la lecture du décompte montre qu’hormis un versement de 3.000 euros le 25 novembre 2025, Monsieur [B] [N] s’est abstenu de payer toute charge sur la période concernée allant du 29 avril 2022 au 2 janvier 2025.

Ne constituant pas avocat, il n’apporte aucun élément d’explication relatif à ce défaut de paiement.

Cette abstention est fautive et cause un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 6] qui s’est trouvé privé de la trésorerie suffisante pour faire face aux dépenses courantes et aux travaux votés.

Monsieur [B] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 6] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Monsieur [B] [N] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler que les frais de recouvrement ne sont pas compris dans les dépens et qu’il y a été statué à leur sujet dans le corps du jugement.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 6] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [B] [N] à payer la somme de 1.500 € au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 6] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur la demande formulée en cas d’exécution forcée concernant l’article 10 du décret du 8 mars 2001 sur le tarif des huissiers, il s’agit d’une demande relative à une difficulté d’exécution. Elle est par conséquent irrecevable devant le juge du fond, et en tout état de cause prématurée en l’état.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 8.296,81 euros au titre des charges arrêtées au 2 janvier 2025 suivant décompte au 9 janvier 2025, outre la somme de 210,36 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne Monsieur [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Dit que l’ensemble de ces condamnations produit des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Condamne Monsieur [B] [N] aux dépens, qui ne comprennent pas les frais de recouvrement,

Condamne Monsieur [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 6] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire,

Rejette la demande fondée sur l’article 10 du décret du 8 mars 2001 sur le tarif des huissiers.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX FÉVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE