AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00423 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LPBA

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VIVEST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e MORHANGE Alain, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [M] [R] [B]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 25 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE Alain par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [R] [B] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2022, la société d’HLM VIVEST a donné à bail à M. [M] [R] [B] un appartement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 312.95 euros, et 126.37 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, la société VIVEST a fait signifier à M. [M] [R] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11 002 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier du 27 mars 2023, la société VIVEST a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 09 juillet 2025, la société VIVEST a fait assigner M. [M] [R] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de:

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de M. [M] [R] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, condamner M. [M] [R] [B] au paiement des sommes suivantes :la somme de 15.977,76 euros au titre des arriérés locatifs et/ou indemnités d’occupation échus depuis la résiliation du bail augmentés des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 9 août 2024;une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant de 556.54 euros, à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire jusqu’à libération effective des lieux, somme qui sera revalorisée dans les conditions de l’ancien bail, et augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens, y compris les frais du commandement de payer du 9 août 2024 ;Rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 10 juillet 2025.

À l’audience du 25 septembre 2025, la société VIVEST, venant aux droits de la société d’HLM LOGIEST, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 18.398,21 euros arrêtée au 18 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus.

La société VIVEST soutient , sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [M] [R] [B] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 9 août 2024.

M. [M] [R] [B], régulièrement assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [M] [R] [B] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société VIVEST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 décembre 2022, du commandement de payer délivré le 9 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 septembre 2025 que la société VIVEST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 9 août 2024. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, soit le 9 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 décembre 2022 à compter du 10 octobre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [M] [R] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [M] [R] [B] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 octobre 2024, M. [M] [R] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [M] [R] [B] à son paiement à compter du 10 octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [M] [R] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner M. [M] [R] [B] à payer à la société VIVEST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société VIVEST, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 décembre 2022 entre VIVEST d’une part, et M. [M] [R] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] , sont réunies à la date du 10 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [M] [R] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [M] [R] [B] à compter du 10 octobre 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 556.54 euros à la date de l’assignation,

CONDAMNE M. [M] [R] [B] à payer à la société VIVEST la somme de 18.398,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 18 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal, à compter du 9 août 2024 sur la somme de 11.002 euros, et à compter de la présente ordonnance sur le surplus,

CONDAMNE M. [M] [R] [B] à payer à la société VIVEST, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 octobre 2024, échéance de septembre 2025 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE M. [M] [R] [B] à payer à la société VIVEST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [R] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 août 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

DEBOUTE la société VIVEST de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 27 NOVEMBRE 2025 par Madame Laure FOURMY, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE