TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 02 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 26 Janvier 2026

GROSSE :

Le 02 Avril 2026

à M^e Stéphanie RIOU-SARKIS

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 02 Avril 2026

à M^e Henry BOUCHARA

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06142 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QUD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [G] veuve [A]

née le 04 Septembre 1973 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Stéphanie RIOU-SARKIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [N] [T]

née le 27 Mai 1981 à , demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Henry BOUCHARA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [K]

né le 29 Septembre 1983 à , demeurant [Adresse 2]

Non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2020, Mme [C] [G] veuve [A] a donné à bail à Mme [N] [T] un logement situé [Adresse 3], d’une superficie de 70 m², pour une durée d’un an renouvelable, moyennant un loyer mensuel charges comprises de 920 euros (790 euros de loyer principal et 130 euros de charges provisionnelles).

Le bail a été consenti pour une durée d’un an, soit du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, et reconduit tacitement pour une nouvelle année jusqu’au 31 mars 2022.

M. [B] [K] s’est porté caution solidaire de Mme [T] par acte de cautionnement solidaire du 23 avril 2020.

Par acte d’huissier délivré le 25 novembre 2021, la bailleresse a signifié à Mme [T] un congé pour reprise du logement, avec effet au 31 mars 2022.

Mme [T] n’ayant pas libéré les lieux à l’échéance contractuelle, Mme [G] l’a assignée en référé devant le juge des contentieux de la protection. Par ordonnance du 6 juin 2024, ce dernier a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond, au motif que la défenderesse soulevait une contestation sérieuse tenant à la qualification du bail.

C’est dans ces conditions que l’affaire a été appelée à l’audience du 26 janvier 2026.

Mme [G] demande au tribunal de :

— juger que le bail signé entre les parties constitue effectivement un bail meublé ;

— constater la validité du congé de quitter les lieux signifié le 28 novembre 2021 ;

— débouter Mme [T] de l’intégralité de ses demandes ;

— prononcer la résiliation du bail au 31 mars 2022 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [T] et de tout occupant de son chef, avec recours à la force publique si besoin est ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 920 euros par mois ;

— condamner solidairement Mme [T] et M. [K] au paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 31 mars 2022 ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.072 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 30 août 2024 ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [T] demande au tribunal de :

— ordonner la requalification du bail conclu le 1er avril 2020 en bail vide ;

— prononcer la nullité du congé délivré le 28 novembre 2021 ;

— débouter Mme [G] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner à titre reconventionnel Mme [G] au paiement d’une somme provisionnelle de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— désigner un expert judiciaire avec mission d’établir la liste des désordres affectant le logement, de chiffrer le coût des réparations et de déterminer le préjudice de jouissance subi ;

— condamner Mme [G] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [K] n’a pas comparu ni constitué avocat.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre, ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation est l’objet, la cause ou l’occasion.

Le présent litige portant sur un bail à usage d’habitation, la compétence du juge des contentieux de la protection est acquise et n’est au demeurant pas contestée.

Sur la qualification du bail

En droit, aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, constitue un logement meublé un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. L’article 25-5 de la même loi dispose qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis lors de la remise et de la restitution des clés. Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste limitative des onze éléments de mobilier que doit comporter au minimum un logement meublé.

Il est constant que la qualification de bail meublé s’apprécie au jour de la conclusion du contrat, en considération de la réalité du mobilier effectivement présent dans le logement à cette date, et non de la seule dénomination retenue par les parties ou des mentions figurant au contrat.

En l’espèce, le bail régularisé le 1er avril 2020 est intitulé « bail de location meublée » et un inventaire y est annexé. Mme [T] a signé ce bail ainsi que l’inventaire du mobilier. M. [K], caution solidaire, a également signé ces documents.

Mme [T] soutient que le logement était en réalité dépourvu de mobilier lors de son entrée dans les lieux, et que la bailleresse lui avait promis de le meubler. Elle verse aux débats des factures d’achats de mobilier pour un montant total de 1 331,76 euros (téléviseur, lave-linge, réfrigérateur, aspirateur, micro-ondes, cafetière, support mural), ainsi que l’achat d’un sommier-matelas pour 120 euros auprès d’un particulier, qu’elle présente comme la preuve que l’appartement était vide lors de son emménagement.

Toutefois, ces éléments ne sont pas de nature à établir que le logement était dépourvu du mobilier minimal exigé au jour de la signature du bail.

D’abord, il ressort de l’état des lieux d’entrée signé contradictoirement entre les parties le 1er avril 2020 que le logement comportait notamment trois lits (un lit double en chambre 1, un lit simple en chambre 2, un lit simple en chambre 3), avec trois matelas, trois couvre-lits, trois oreillers et trois polochons, des tables et sièges, un four, des étagères de rangement, des luminaires, ainsi qu’un ensemble de vaisselle et d’ustensiles de cuisine. L’inventaire signé par Mme [T] elle-même atteste de la présence de ces éléments.

Ensuite, si Mme [T] produit des factures d’achats de mobilier datant des 25 et 28 avril 2020, soit postérieurement à son entrée dans les lieux, il y a lieu de relever que l’acquisition de certains équipements complémentaires — téléviseur, lave-linge, cafetière — relève du confort personnel du locataire et ne saurait caractériser l’absence de mobilier suffisant au sens du décret du 31 juillet 2015. La jurisprudence est constante sur ce point : la seule absence d’un ou deux équipements ne suffit pas à disqualifier un bail meublé dès lors que l’essentiel du mobilier est présent (CA [Localité 2], 4, 3, 04-07-2024, n° 21/15808).

Par ailleurs, la mise en demeure adressée par Mme [T] à la bailleresse le 26 novembre 2021 — soit le lendemain de la signification du congé — dans laquelle elle fait état de l’absence de meubles, intervient manifestement dans un contexte conflictuel consécutif à la délivrance du congé. Cette circonstance conduit à considérer avec réserve la valeur probante de ce document.

De même, le rapport d’expertise de M. [X], établi dans le cadre d’une procédure d’assurance, porte sur l’état général du logement et les désordres allégués, mais ne saurait utilement établir la situation du mobilier au jour de l’entrée dans les lieux en avril 2020.

Enfin, le procès-verbal de constat de Maître [I], commissaire de justice, dressé en mars 2025 — soit plus de cinq ans après la signature du bail — établit la présence dans les parties communes de mobilier correspondant à l’inventaire annexé au bail. Si Mme [T] tente d’expliquer cette présence par le fait que la bailleresse aurait tardivement déposé ces meubles dans les parties communes pour les besoins de la cause, cette thèse n’est pas crédible. Elle se heurte au témoignage de Mme [J], voisine de palier, qui déclare avoir constaté la présence de meubles et d’éléments électroménagers dans les parties communes en février 2022, et avoir été témoin du fait que Mme [T] elle-même les avait sortis de l’appartement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le bail conclu le 1er avril 2020 constitue bien un bail de location meublée au sens des articles 25-4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, et que la demande de requalification en bail vide formée par Mme [T] sera rejetée.

Sur la validité du congé

En droit, pour les baux meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire à l’échéance du bail, en respectant un préavis de trois mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier, pour l’un des motifs limitativement prévus par l’article 25-8 : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux.

Le bail conclu le 1er avril 2020, reconduit tacitement le 31 mars 2021 pour une nouvelle période annuelle, venait à échéance le 31 mars 2022.

Le congé a été délivré par acte d’huissier le 28 novembre 2021, soit plus de quatre mois avant l’échéance du 31 mars 2022, respectant ainsi largement le délai de préavis légal de trois mois.

Le contrat de bail stipulait expressément que le propriétaire pouvait donner congé trois mois avant l’échéance pour un motif légitime et sérieux, et qu’à défaut de libération des lieux à l’échéance, le propriétaire pourrait saisir le tribunal compétent.

En l’espèce, la bailleresse invoque notamment la justification du congé pour reprise afin d’y faire loger sa fille, ainsi que l’inexécution par la locataire de ses obligations contractuelles, en particulier le non-paiement répété des loyers. Il est constant que Mme [T] n’a jamais payé régulièrement son loyer, contraignant la bailleresse à de multiples relances, ainsi qu’il ressort des échanges de SMS versés aux débats.

Le congé délivré le 28 novembre 2021 pour échéance au 31 mars 2022 est donc parfaitement valide dans sa forme et dans son fond. La demande de nullité du congé formée par Mme [T] sera rejetée.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Le bail ayant pris fin le 31 mars 2022 par l’effet du congé régulièrement délivré, Mme [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il y a lieu de constater la résiliation du bail au 31 mars 2022 et d’ordonner l’expulsion de Mme [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec recours à la force publique et à un serrurier si besoin est.

Conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Depuis le 31 mars 2022, Mme [T] occupe le logement sans droit ni titre. Elle est redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail avait continué, soit la somme de 920 euros par mois charges comprises.

Il y a lieu de condamner solidairement Mme [T] et M. [K], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 31 mars 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant des indemnités d’occupation échues, la demanderesse justifie d’une dette locative arrêtée à la somme de 3.072 euros au 30 août 2024, correspondant à six mois d’impayés à 512 euros (soit 920 euros de loyer déduction faite de 408 euros d’allocation logement versée entre les mains du bailleur), selon le détail suivant : décembre 2023, février 2024, mars 2024, mai 2024, juillet 2024 et août 2024. Mme [T] et M. [K] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [T]

Sur la demande de provision pour préjudice de jouissance :

Mme [T] sollicite la condamnation de la bailleresse au paiement d’une somme provisionnelle de 5.000 euros au titre d’un préjudice de jouissance, en raison de désordres affectant le logement. Elle se fonde sur le rapport d’expertise de M. [X] qui fait état de plusieurs désordres (problèmes électriques, humidité en salle de bain, absence de VMC, chauffage défaillant dans plusieurs pièces, baignoire vétuste).

Cependant, l’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose la caractérisation d’un désordre réel et d’un trouble effectif en résultant pour le locataire dans sa jouissance des lieux, la seule nécessité d’exécuter des travaux ne suffisant pas à constituer un tel. Il appartient au locataire qui se prévaut d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou de jouissance paisible d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la liste des désordres invoqués par Mme [T] apparaît au lendemain de la signification du congé, dans un contexte marqué par une dégradation manifeste des relations entre les parties. La bailleresse démontre par ailleurs que Mme [T] a fait obstacle à l’accès au logement pour l’accomplissement des travaux nécessaires, rendant impossible leur réalisation. La locataire a notamment utilisé l’accès à l’appartement comme moyen de pression pour obtenir la renonciation de la bailleresse au congé délivré.

En outre, la bailleresse justifie du bon état général du logement lors de l’entrée dans les lieux, attesté notamment par le témoignage de l’ancienne locataire, Mme [H], qui indique avoir quitté les lieux en parfait état après les avoir repeints.

Dans ces conditions, Mme [T] ne rapporte pas la preuve d’un trouble de jouissance caractérisé et sérieusement imputable à un manquement de la bailleresse. Sa demande de provision sera rejetée.

Sur la demande de désignation d’expert judiciaire :

La désignation d’un expert judiciaire n’est justifiée qu’autant qu’elle est nécessaire à la solution du litige. En l’espèce, la question centrale — la qualification du bail et la validité du congé — a pu être tranchée au vu des pièces produites sans qu’il soit nécessaire de recourir à une mesure d’instruction complémentaire. La demande de désignation d’expert sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de condamner solidairement Mme [T] et M. [K] à payer à Mme [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] et M. [K], qui succombent, supporteront les entiers dépens.

La présente décision est exécutoire de droit, à titre provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

REJETTE la demande de requalification du bail conclu le 1er avril 2020 en bail vide formée par Mme [N] [T] ;

DIT que le bail conclu le 1er avril 2020 entre Mme [C] [G] veuve [A] et Mme [N] [T] constitue un bail de location meublée soumis aux dispositions des articles 25-4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 ;

CONSTATE la validité du congé de quitter les lieux signifié le 28 novembre 2021 à Mme [N] [T] ;

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation au 31 mars 2022 ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [N] [T] et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 920 euros à compter du 31 mars 2022 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [T] et M. [B] [K], en sa qualité de caution solidaire, au paiement de cette indemnité d’occupation depuis le 31 mars 2022 ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [T] et M. [B] [K] au paiement de la somme de 3 072 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 30 août 2024 ;

DÉBOUTE Mme [N] [T] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [T] et M. [B] [K] à payer à Mme [C] [G] veuve [A] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [N] [T] et M. [B] [K] aux entiers dépens

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026 ;

La Greffière Le Juge