TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 06 Février 2026

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 19 Décembre 2025

N° RG 25/03337 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WWG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. COMMERCES DE LA REPUBLIQUE

Représenté par son président, la société GENEAL INVEST RE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Juliette HUA de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

[Adresse 8] (YOKAE)

Dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Christophe ALBANESE, avocat au barreau de MARSEILLE

CIC LYONNAISE DE BANQUE SA

dont le siège social est sis [Adresse 6] élisant domicile au CIC [Localité 10] LE [Localité 7] dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

Grosse délivrée le 06.02.2026

À

— Maître Juliette HUA

— Maître Christophe ALBANESE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 1er novembre 2022, la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE a donné à bail commercial à la SAS [Adresse 8] des locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 30000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

La SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE a fait délivrer à la SAS [Adresse 8] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 12 février 2025, pour une somme de 57322,22 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2025.

Par actes de commissaire de Justice des 29 juillet et 12 aout 2025, la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE fait assigner la SAS [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SAS MAISON BANTOUE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, ainsi que la remise des clefs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à libération complète des lieux et remise des clefs ;

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la SAS [Adresse 8] à payer à la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE la somme provisionnelle de 78509,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2025,

— condamner la SAS [Adresse 8] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté de tous accessoires ;

— condamner la SAS MAISON BANTOUE au paiement d’une indemnité mensuelle, au-delà de la restitution des locaux, équivalente à deux fois le loyer principal mensuel augmenté de tous accessoires durant 12 mois;

— assortir les condamnations à la charge du locatire d’un intérêt légal majoré de 300 points à compter de la date de délivrance du commandement de payer en date du 12 février 2025 ;

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur, conformément aux dispositions du bail ;

— condamner la SAS [Adresse 8] au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de la délivrance de l’assignation et des frais engagés pour obtenir un état des créanciers inscrits.

A également été assignée par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025 la SA CIC LYONNAISE DE BANQUE créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025.

Initialement fixé à l’audience du 3 octobre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 14 novembre 2025 pour conclusions du défendeur, puis à celle du 28 novembre 2025 toujours pour conclusions du défendeur puis à celle du 19 décembre 2025 en raison d’une transaction en cours.

A l’audience du 19 décembre 2025, la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels que développés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

— débouter la société [Adresse 8] dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire;

— prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 12 mars 2025 ;

— ordonner la libération des locaux commerciaux sis [Adresse 4] par la société MAISON BANTOUE, et la remise des clefs après établissement d’un état des lieux de sortie, au besoin par l’obtention du concours de la force publique ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin

l’assistance de la force publique, du local commercial situé [Adresse 4] ;

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— assortir l’obligation de quitter les locaux sis [Adresse 4] exploité par la société [Adresse 8], obligation assortie d’une astreinte d’un montant de 200 € par jour de retard à la charge de la société MAISON BANTOUE à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clefs ;

— condamner la société [Adresse 9] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle au-delà de la date de résiliation du bail, équivalente à deux fois le loyer hors taxes mensuel augmenté de tous accessoires ;

— condamner la Société MAISON BOUTOUE au paiement de la somme provisionnelle de 77876.06 euros TTC représentant le montant des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 18 décembre 2025 ;

— condamner la Société [Adresse 9] au paiement d’une indemnité mensuelle, au-delà de la restitution des locaux, équivalente à deux fois le loyer principal mensuel augmenté de tous

accessoires durant 12 mois ;

— assortir toutes les condamnations à la charge du locataire d’un intérêt légal majoré de 300 points à compter de la date de délivrance du commandement de payer en date du 12 février 2025 ;

— dire que le montant du dépôt de garantie sera conservé par la bailleresse, conformément aux dispositions du bail ;

— condamner la Société MAISON BOUTOUE au paiement de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du

commandement de payer, de la délivrance de la présente assignation, et des frais engagés pour obtenir un état des créanciers inscrits.

En défense, la SAS [Adresse 8], par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels que développés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de:

A titre principal,

— constater qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer, de

sorte que ni l’acquisition de la clause résolutoire ni la résiliation du bail ne peuvent être constatées;

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé au titre des demandes formulées par la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du bail, et en conséquence, au titre des demandes d’expulsion, de libération des lieux et d’indemnisation résultant de ma résiliation ou d’une occupation sans droit ni titre ;

— débouter en conséquence la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE de ses prétentions, fins et conclusions, relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du bail, et en

conséquence au titre des demandes d’expulsion, de libération des lieux et d’indemnisation ;

— accorder à la société [Adresse 8] les plus larges délais pour s’acquitter des condamnations qui pourraient lui être mises à charge, en lui permettant de s’acquitter de son arriéré locatif en 24 mensualités égales et consécutives, payables le 5ème jour de chaque mois, à compter du premier mois suivant la signification de la décision à intervenir, en application des

dispositions de l’article 1343-5 du Code civil.

A titre subsidiaire,

— suspendre les effets de la clause résolutoires du fait des délais de paiement accordés ;

— débouter en conséquence la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE de ses prétentions, fins et conclusions, relatives à l’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation du bail, et, en

conséquence, au titre des demandes d’expulsion, de libération des lieux et d’indemnisation.

A titre infiniment subsidiaire,

— constater qu’il existe une contestation sérieuse au titre des demandes formulées par la société

COMMERCES DE LA REPUBLIQUE relatives à la conservation du dépôt de garantie, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer à compter du 12 mars 2025 jusqu’à la libération des lieux, et au paiement d’une indemnité égale au double du montant du loyer pendant du 12 mois postérieurement à la libération des lieux par le preneur ;

— débouter en conséquence la société COMMERCES DE LA REPUBLIQUE de ses prétentions, fins et conclusions relatives au dépôt de garantie et aux indemnités susmentionnées.

En tout état de cause,

— dire n’y avoir pas lieu à des condamnations au titre de l’article 700 du Code de procédure civile; – laisser les dépens à la charge de chacune des parties.

La SA CIC LYONNAISE DE BANQUE, bien que régulièrement convoquée (citée à personne morale), n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la validité du commandement de payer

Par acte de commissaire de justice en date du du 12 février 2025, la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE a délivré à la SAS [Adresse 8] un commandement de payer pour une somme de 57322,22 euros. Est joint à ce commandement un décompte des sommes dues au titre des loyers, charges et taxes sur lequel figure effectivement une somme de 16734,49 euros au 31 décembre 2023 non expliquée.

Cet élément ne peut avoir pour conséquence de rendre irrégulier le commandement de payer mais uniquement de considérer que cette somme non expliquée peut se heurter à une contestation sérieuse de sorte qu’elle sera exclue de la somme globale due.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SAS MAISON BANTOUE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 77876,06 euros, arrêtée au 18 décembre 2025.

Ce décompte est précis et explique l’intégralité des sommes réclamées, contrairement à celui arrêté au 6 février 2025.

L’obligation du locataire de payer la somme de 77876,06 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 18 décembre 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS [Adresse 8] à payer à la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE la somme provisionnelle de 77876,06 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 18 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la SAS [Adresse 8] le 12 février 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit, le 12 mars 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 octobre 2023 à compter du 13 mars 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la SAS MAISON BANTOUE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il n’y a pas lieu en l’état de prononcer une astreinte.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la SAS [Adresse 8] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur les demandes de majoration des intérêts et de conservation du dépot de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Les clauses prévoyant l’indemnisation forfaitaire du bailleur pour défaut de paiement du preneur sont des clauses pénale (conservation du dépôt de garantie, majoration du montant de l’indemnité d’occupation, majoration du taux d’intérêts). Le juge du fond peut moduler la clause pénale.

Le cumul des demandes dans ce sens est de nature à fournir un avantage excessif au bailleur qui est déjà indemnisé du retard de paiement par l’octroi des intérêts légaux. Ainsi cette demande devra être tranchée par le juge du fond et une provision de 100 euros sera accordée au titre de la clause pénale.

Sur l’indemnité de relocation

La société bailleresse prétend être fondée à réclamer à la SAS MAISON BANTOUE, en application de l’article 1760 du code civil, l’indemnisation du préjudice qu’elle a subi consécutivement à l’absence de relocation du bien, causé directement par la défaillance contractuelle de la SAS DMS LOGISTICS.

Force est de constater que la société bailleresse ne fournit pas d’élément de nature à établir la réalité du préjudice qu’elle allègue.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La SAS [Adresse 8] explique cette absence de paiement par des difficultés financières. Elle explique avoir eu un début d’activité difficile mais que les choses s’améliorent.

Pour autant, force est de constater que le montant de la date est très important, que les échéances de loyer n’ont quasiment jamais été réglées à l’échéance depuis la conclusion du bail et que les éléments versés aux débats ne permettent pas de s’assurer des capacités de remboursement de la SAS MAISON BANTOUE.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les autres demandes

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que la SAS [Adresse 8] soit condamnée à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE a été contraint d’exposer.

La SAS [Adresse 8] sera également condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement du 12 février 2025.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er novembre 2022 entre la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE d’une part, et la SAS [Adresse 8] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 13 mars 2025,

CONDAMNONS la SAS MAISON BANTOUE à payer à la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE, à titre provisionnel, une somme de 77876,06 euros, arrêtée au 18 décembre 2025, mois de décembre 2025 inclus, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 février 2025 pour la somme de 57322,22 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la SAS [Adresse 8] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNONS la SAS MAISON BANTOUE à payer à la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ;

CONDAMNONS la SAS [Adresse 8] à payer à la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE, à titre provisionnel, la somme de 100 euros au titre de la majoration des intérêts et de la conservation du dépôt de garantie ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant l’indemnité de relocation ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS la SAS [Adresse 8] à payer à la SAS LES COMMERCES DE LA REPUBLIQUE une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPELLONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS la SAS [Adresse 8] aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de la présente ordonnance et du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 12 février 2025, ainsi que les frais d’expulsion éventuels.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE