Copie délivrée

à

la SCP TOURNIER & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 7]

**** Le 26 Juin 2025

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/02245 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K6AB

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des Copropriétaire LES TERRASSES DU CIRQUE ROMAIN, sise [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SARL TOURDIAT GESTION dont le siège social est [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal.

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

M. [N] [U], demeurant [Adresse 3] [Adresse 5]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 22 Mai 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 25/02245 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K6AB

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [U] est propriétaire du lot n°147 constitué d’un appartement au sein de la copropriété [Adresse 6].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION a, par acte en date du 30 avril 2025 assigné Monsieur [N] [U] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, afin de :

— CONDAMNER Monsieur [U] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 7], représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION les sommes suivantes :

o 2.023,23 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 22.01.2025 à parfaire au jour du jugement à intervenir en fonction de l’évolution de la créance

o La somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du CPC.

— Le CONDAMNER aux entiers dépens

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience en date du 22 mai 2025.

Bien que régulièrement assigné à domicile, conformément à l’article 658 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [U] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…)

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

— Le relevé de propriété.

— Le contrat de syndic.

— Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.

— Le procès verbal d’assemblée générale du 25 juin 2024, approuvant les comptes de copropriété de l’exercice clos au 31 décembre 2023 et de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025.

— Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 22 janvier 2025, pour un montant total de 2.023,23 euros.

— Des appels de fonds et factures de 2022 à 2024.

— La mise en demeure en date du 05 septembre 2023 adressée à Monsieur [N] [U] par courrier recommandé avec accusé de réception.

— Un constat de carence d’un conciliateur de Justice en date du 10 septembre 2024.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [N] [U] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 05 septembre 2023 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 25 juin 2024, approuvant les comptes de copropriété de l’exercice clos au 31 décembre 2023 et de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 25 juin 2024 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 2.023,23 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires produit seulement le procès verbal d’assemblée générale du 25 juin 2024 qui a approuvé les comptes de copropriété de l’exercice clos du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. Par conséquent, les sommes sollicitées au titre des périodes antérieures au 1er janvier 2023 et l’année 2024 ne sont pas justifiées par un procès verbal d’assemblée générale, de telle sorte qu’elles doivent être déduites du montant sollicité.

Par conséquent, les seules sommes justifiées d’une part par un décompte détaillé et ce procès verbal d’assemblée générale prouvant qu’elles ont été votées lors de l’assemblée générale, sont les suivantes:

—  01/01/2023: Budget prévisionnel 2023, 1er trimestre 2023: 106,67 euros

—  21/02/2023: Facture frais de relance : 30 euros

-01/04/2023: Fond de travaux, Appel fonds ALUR: 6,92 euros

—  01/04/2023: Budget prévisionnel 2023, 2ème trimestre 2023: 109,72 euros

—  01/07/2023: Fond de travaux, appel fonds alur : 6,92 euros

—  01/07/2023: Budget prévisionnel 2023, 3ème trimestre: 109,72 euros

—  18/08/2023: Charge privative: M2RT recherche / Lot 147 [U]: 121 euros

—  05/09/2023: Frais de mise en demeure : 30 euros

—  01/10/2023: Budget prévisionnel 2023, 4ème trimestre 2023: 109,72 euros

—  01/10/2023: Fond de travaux, Appel fonds alur : 6,92 euros

—  12/12/2023: Charge privative – Constitution dossier recouvrement / avocat: 148,80 euros

—  01/01/2025: Fonds de travaux, Appel fonds alur: 7,59 euros

-01/04/2025: Budget prévisionnel 2025, 2ème trimestre 2025: 121,16 euros

—  01/04/2025: Fond de travaux, appel fonds Alur: 7,59 euros

—  01/07/2025: Budget prévisionnel 2025,3ème trimestre 2025: 121,16 euros

-01/10/2025: Budget prévisionnel 2025, 4ème trimestre 2025: 121,16 euros

-01/10/2025: Fonds de travaux, appel fonds Alur :7,59 euros.

Ainsi, la somme totale de 1.172,64 euros est justifiée.

Toutefois, il apparait dans le décompte détaillée, fourni en pièce 2 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir:

—  21/02/2023: Facture frais de relance : 30 euros

—  05/09/2023: Frais de mise en demeure : 30 euros

—  12/12/2023: Charge privative – Constitution dossier recouvrement / avocat: 148,80 euros

Ainsi, la somme totale de 208,80 euros doit être déduite. Le tribunal ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de traiter cette somme sur le fondement des frais de recouvrement.

De plus, les sommes suivantes ont été comptabilisées comme étant des charges échues, alors qu’elles constituent des charges à échoir, à savoir:

—  01/07/2025: Budget prévisionnel 2025,3ème trimestre 2025: 121,16 euros

-01/07/2025: Fond de travaux, Appel fonds alur: 7,59 euros

-01/10/2025: Budget prévisionnel 2025, 4ème trimestre 2025: 121,16 euros

-01/10/2025: Fonds de travaux, appel fonds Alur :7,59 euros.

Ainsi, la somme totale de 257,50 euros doit être déduite des charges échues, et sera traitée dans les charges à échoir.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [N] [U] à payer la somme de 706,34 euros ( 1.172,64 (charges échues) – 208,80 euros (frais de recouvrement) – 257,50 euros (charges à échoir) au syndicat le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION au titre des charges échues, et ce en derniers ou quittances.

B. Sur les charges de copropriété à échoir

Le syndicat a inclus, dans les charges de copropriété échues, les charges de copropriété à échoir, pour un montant total de 257,50 euros.

Or, la procédure accélérée au fond permet notamment d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget prévisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit les appels de provisions sur charges courantes et fonds de travaux pour le 3ème et 4ème trimestre 2025 et les fonds de travaux ALUR qui s’élèvent à la somme totale de 257,50 euros. Il produit également le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 25 juin 2024, approuvant les comptes de copropriété de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 qui a notamment voté à l’unanimité le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 à la somme de 111.820 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner Monsieur [N] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 257,50 euros au titre des charges à échoir.

II. Sur les demandes accessoires.

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [N] [U] succombant, supportera les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

N° RG 25/02245 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K6AB

B. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [N] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION, au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1.000 euros.

C. Sur l’exécution provisoire.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic LA SARL TOURDIAT GESTION, la somme de:

—  706,34 euros au titre des charges échues, et ce en derniers ou quittances.

—  257,50 euros au titre des charges à échoir, et ce en deniers ou quittance.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur [N] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic la SARL TOURDIAT GESTION, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [N] [U] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le Greffier, Le Président,