TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Avril 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame FEDJAKH,

Débats en audience publique le : 09 Mars 2026

GROSSE :

Le 27 Avril 2026

à M^e Catherine GAUTHIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 Avril 2026

à M^e Camille GUARNIERI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/05333 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66HX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [X] [J]

née le 27 Février 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Non comparante représentée par M^e Camille GUARNIERI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée prenant effet le 28 octobre 2021, Mme [Z] [M], représentée par son mandataire la société Saint Joseph Immobilier, a consenti à Mme [X] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 800 euros, outre 50 euros au titre des provisions sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution de Mme [X] [J], via le dispositif de garantie Visale n°A10123748954 afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, la société Action Logement Services a fait délivrer à Mme [X] [J] un commandement de payer la somme en principal de 4.116,99 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, la société Action Logement Service a assigné Mme [X] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [X] [A] conséquence, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;En toute hypothèse, la condamner à payer la somme de 6.067,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 19 décembre 2024 sur la somme de 4.116,99 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;La condamner à payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux ;La condamner à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 9 mars 2026.

La société Action Logement Services, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle réitère ses demandes.

Mme [X] [J], représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle soulève in limine litis la nullité et l’irrecevabilité des demandes de la société Action Logement Services en raison de l’absence d’intérêt à agir de cette dernière. Sur le fond, elle sollicite le rejet de la demande de résiliation du bail au regard de la précarité de sa situation personnelle ainsi que l’octroi de délais de paiement. A titre subsidiaire, elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire

La décision a été mise en délibéré le 27 avril 2026 pars mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

· Sur la subrogation et la qualité à agir de la société Action Logement Service

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n°A10123748954 signé le 23 octobre 2021 entre celle-ci et la société Saint Joseph Immobilier, mandataire de Mme [Z] [M], qui stipule (article 8.1) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées ».

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société Action Logement Services, en qualité de caution, a réglé la somme en principal de 6.117,75 euros au bailleur au titre des impayés de Mme [X] [J], dont il doit être déduit la somme de 50 euros.

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est donc en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée. La société Action Logement Services a donc qualité pour délivrer à ce titre le commandement de payer au locataire. Il convient donc de déclarer la société Action Logement Services recevable à agir et de débouter Mme [X] [J] de son moyen in limine litis.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 mars 2026, et à la CCAPEX le 20 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande formée par la société Action Logement Services est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. Ce délai de deux mois est également celui visé par le commandement de payer du 19 décembre 2024 qui reproduit les termes de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024. Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 février 2025, conformément aux dispositions précitées.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives émises le 15 novembre 2024 et le 14 janvier 2025 ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance de janvier 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 6.067,75 euros.

Subrogée dans les droits et actions de Mme [Z] [M], la société Action Logement Services est fondée en sa demande. En conséquence, au regard de l’historique de de compte, il convient de condamner Mme [X] [J] à payer la somme de 6.067,75 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024 sur la somme de 4.116,99 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [X] [J] n’a pas repris le paiement intégral des loyers. En conséquence, il ne pourra être fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire. Son expulsion sera en conséquence ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Elle sera également condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 février 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche, au regard de sa situation personnelle, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [X] [J] et de lui permettre de se libérer de la dette locative par 24 mensualités successives de 252 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance payable le 5 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision. À défaut de règlement d’une mensualité, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible un mois après la date de présentation d’une lettre de mise en demeure restée infructueuse.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [J] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 décembre 2024.

Par ailleurs, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande de la société Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Déclare la société Action Logement Services recevable à agir ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Mme [Z] [M], représentée par son mandataire la société Saint Joseph Immobilier, et Mme [X] [J] portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

Ordonne en conséquence à Mme [X] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [X] [J] à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Dit qu’en cas d’absence de production de ces justificatifs, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 800 euros ;

Condamne Mme [X] [J] à payer à la société Action Logement Services la somme de 6.067,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 décembre 2024 sur la somme de 4.116,99 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Dit que les sommes versées à ce titre par Mme [X] [J] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

Accorde à Mme [X] [J] des délais de paiement afin de s’acquitter de sa dette par 24 mensualités successives de 252 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance payable le 5 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

Condamne Mme [X] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 19 décembre 2024 ;

Déboute la société Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE