TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 26 MARS 2026

Enrôlement : N° RG 24/09529 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JBO

AFFAIRE : M., [G], [A] (M^e MIMOUNI)

C/ S.D.C. RÉSIDENCE, [Etablissement 1]

A l’audience Publique du 15 décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mars 2026

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 29 décembre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur, [G], [A]

né le 19 octobre 1964 à, [Localité 1] (13)

de nationalité Française

demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Jacques MIMOUNI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « RÉSIDENCE, [Etablissement 1] » situé, [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. CABINET PAUL STEIN

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 069 800 464

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur, [G], [A] a acquis par acte notarié le 7 mars 2024 des consorts, [R] le lot 456 au sein de l’ensemble immobilier situé, [Adresse 2] dénommé « Résidence, [Etablissement 1] ».

Selon le modificatif du règlement de copropriété du 17 août 1967, et le titre de propriété du vendeur, le lot acquis est un local situé en sous-sol du bâtiment, [Adresse 4], à usage de dépôt ou autre.

L’acte de vente précise que le local est composé d’une entrée, d’un couloir, d’une cuisine, d’une chambre avec salle d’eau et water-closet indépendant, d’une chambrette, d’une salle d’eau et d’un water-closet indépendant.

Suite à une convocation en date du 25 avril 2024 le syndicat des copropriétaires a voté une résolution 17 lors de l’assemblée générale du 23 mai 2024, indiquant que les locaux en sous-sol sont uniquement à usage de dépôt, de cave, et en aucun cas à usage d’habitation.

Le procès-verbal d’assemblée générale en date du 12 juillet 2024 a été notifié à Monsieur, [A] le 12 juillet 2024.

Par assignation en date du 14 août 2024 Monsieur, [G], [A] a attrait devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence, [Etablissement 1] situé, [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet Paul Stein aux fins de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 2224 du code civil,

Déclarer prescrite la demande du syndicat des copropriétaires interdisant l’usage d’habitation du lot 456 acquis par Monsieur, [A] le 7 mars 2024,

La déclarer irrecevable et infondée,

Annuler la résolution numéro 17 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2024,

Dire et juger que le lot 456 peut bénéficier d’un usage à titre commercial ou à titre de bureaux,

Dire et juger que le lot 456 ne peut se voir interdire l’usage à titre d’habitation,

Donner acte au requérant de son accord pour recourir à une médiation en vue d’une issue amiable au litige,

Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 24/9529.

L’assignation a été remise à personne.

Le syndicat des copropriétaires est défaillant.

********

La procédure a été clôturée le 15 décembre 2025. Une procédure sans audience a été proposée à Monsieur, [A] qui l’a accepté. Le délibéré a été fixé à la date du 26 mars 2026, avec dépôt du dossier de plaidoirie avant le 29 décembre 2025.

M^e MIMOUNI a déposé son dossier de plaidoirie le 18 décembre 2025 au greffe du tribunal.

MOTIFS :

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », « déclarer », tout comme les demandes de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

En application de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile, toutes les parties n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire à l’égard de tous.

L’action de Monsieur, [A] est recevable en ce qu’il a agi dans les deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 après avoir reçu notification du procès-verbal de l’assemblée générale, et qu’il est bien opposant à la résolution dont il demande l’annulation.

Sur la demande portant sur la prescription et l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires :

Monsieur, [A] soutient que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas demander l’interdiction d’usage aux fins d’habitation du lot 486, au motif que par l’effet de la prescription, la demande de ce dernier serait irrecevable et donc prescrite.

Il sera rappelé à Monsieur, [A] qu’il est demandeur à l’instance, et que le syndicat des copropriétaires n’a présenté devant la présente juridiction aucune demande visant à rendre à son lot sa destination d’origine.

Or la prescription suppose une action et l’irrecevabilité supporte une prétention adverse. En l’espèce, il n’y en a aucune.

De sorte que les demandes suivantes « Déclarer prescrite la demande du syndicat des copropriétaires interdisant l’usage d’habitation du lot 456 acquis par Monsieur, [A] le 7 mars 2024, et la déclarer irrecevable et infondée » se trouvant au dispositif de son assignation seront rejetées le tribunal n’étant saisi d’aucune demande de la part du syndicat des copropriétaires.

Tout au plus cet argument qui tend à soutenir que lors du vote de la résolution 17 de l’assemblée générale du 23 mai 2024, le syndicat des copropriétaires ne pouvait plus demander plus interdire l’usage d’habitation des locaux en sous-sol, peut être considéré comme un moyen au soutien de l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le seul litige existant est l’action tendant à voir annuler la résolution numéro 17 de l’assemblée générale du 23 mai 2024.

De sorte que ces demandes tendant à voir déclarer prescrite et irrecevable une demande judiciaire qui n’existent pas sont sans objet et seront rejetées.

Sur l’annulation de la résolution numéro 17 de l’assemblée générale du 23 mai 2024 :

Il sera rappelé que pour solliciter l’annulation d’une résolution d’assemblée générale, les irrégularités tenant à la convocation et à la tenue de l’assemblée générale étant écartées en l’espèce, les motifs peuvent tenir à la violation des règles de la majorité, à une violation du règlement de copropriété, à une atteinte disproportionnée au droit de propriété, à un détournement de pouvoir ou de majorité, ou encore à un excès de pouvoir de l’assemblée générale.

La résolution 17 litigieuse est rédigée comme suit :

« 17/ Locaux en sous-sol des caves : article 25.

Il est précisé à l’assemblée générale que les locaux en sous-sol des caves sont uniquement à usage des dépôts, caves et en aucun cas à usage d’habitation. Nous sommes donc désormais obligés de se conformer au règlement de copropriété et d’en interdire tout autre forme d’usage. Cela porterait atteinte aux droits et usages des autres copropriétaires quant à sa destination, dans la mesure au maintien du respect et de la sécurité des résidents (va et vient, moyen d’accès, nuisances sonores, hygiène…) dont la situation géographique ne le permet pas.

Ont voté pour : 4953

Ont voté contre : 1167

Abstentions : 174

N’ont pas voté : 65

Absents : 3551

TOTAL : 9910

Après avoir constaté que le projet de résolution a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale procède, conformément à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, immédiatement à un second vote dans les conditions de la majorité de l’article 24 de la loi précitée.

Contre : MM SCI des Régions,, [A], [X],, [A], [G],, [K], [J],, [R], [B],, [T].

Abstentions :, [E], [V],, [N], [M],/[I],, [Y], [Q],, [H],/[L]

N’ont pas voté en utilisant leur formulaire de vote sur cette résolution :, [O], [C]

Ont voté pour : 4953

Ont voté contre : 1167

Abstentions : 174

N’ont pas voté : 65

Absents : 3551

TOTAL : 9910

En conséquence, cette résolution est adoptée dans les conditions de la majorité de l’article 24.

Contre : MM SCI des Régions,, [A], [X],, [A], [G],, [K], [J],, [R], [B],, [T].

Abstentions :, [E], [V],, [N], [M],/[I],, [Y], [Q],, [H],/[L]

N’ont pas voté en utilisant leur formulaire de vote sur cette résolution :, [O], [C] »

Il ressort du règlement de copropriété rédigé le 2 juillet 1965 et des modificatifs du règlement de copropriété en date des 1eret 17 août 1967 que l’ensemble immobilier est constitué de 6 immeubles.

La partie relative aux locaux situés en sous-sol dans le règlement de copropriété d’origine met en évidence que la propriété privative et particulière d’un local à usage de dépôt, cave ou autre, est située au sous-sol dudit immeuble.

Le règlement précise que les lots non vendus, pourront être éventuellement transformés, à la seule diligence du gérant de la société Méditerranée.

Il ajoute qu’il pourra être notamment prélevé une ou plusieurs pièces d’un appartement pour être affecté à un autre lot.

Chaque lot pourra être divisé en plusieurs lots. Le nombre de locaux à usage de garage ou autre, pourra être modifié, ainsi que leur emplacement, à la seule diligence du gérant de la société Méditerranée.

Dans la partie relative (article 3) aux droits et obligations des copropriétaires, il est stipulé « chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne le local ou l’appartement lui appartenant exclusivement ou séparément le droit d’en jouir et disposer comme de chose lui appartenant en toute propriété, à la condition de ne pas nuire aux droits des propriétaires des autres locaux ou appartements, de ne rien faire qui puisse nuire ni compromettre la solidité de l’immeuble ou local et sous les réserves qui vont être ci-après formulées.

Il pourra modifier comme bon lui semblera et à ses frais les dispositions intérieures de son local ou appartement, sans toucher aux gaines des conduites de cheminées ou autres canalisations. (…) Chaque propriétaire aura également le droit de diviser son local ou appartement, mais il ne pourra pas ouvrir des portes nouvelles ou ouvertures extérieures, sans le consentement des co-propriétaires.

Les appartements du groupe d’immeubles dont s’agit ne pouvant être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes mœurs (…) il ne pourra être exercé aucun commerce dans les appartements dépendant des immeubles dont s’agit qui doivent servir exclusivement à l’habitation bourgeoise. Il est fait exception à cette règle pour les professions libérales (…) »

Le modificatif du règlement de copropriété rédigé en 1967, enregistré le 22 août, tenant compte des modifications subis depuis l’établissement du règlement de copropriété initial, apporte les modifications suivantes concernant le lot 456 de l’immeuble, [Etablissement 2] décrit comme un local en sous-sol avec les 8/10.000ème de la propriété du sol et les 7/10.000ème de la construction. D’autres lots de l’immeuble sont décrits comme étant des caves.

L’état descriptif désigne les nouveaux lots.

S’agissant du lot 456, ce dernier est décrit comme « un local situé en sous-sol du bâtiment, [Etablissement 2], cage H, à usage de dépôt ou autre, avec les 8/10.000ème des parties communes générales et les 7/10.000ème de la construction ».

Le demandeur soutient que dans le modificatif du règlement de copropriété le lot 456 est désormais dénommé « un local » sans aucune restriction quant à son usage à l’inverse du lot 462 désigné en tant que cave.

Ainsi il conteste que le lot qu’il a acquis ait été une cave. Il souligne que son lot est le seul parmi les 14 autres locaux à disposer à la fois d’une entrée indépendante par l’extérieur et non par les caves, et de fenêtres.

De sorte que selon son analyse, il peut être à usage d’habitation, de commerce ou autres.

Le terme de local n’excluant pas cette possibilité.

Il ajoute par ailleurs que son lot est isolé et ne peut géographiquement causer des nuisances sonores.

De plus, il soutient que la notion d’occupation bourgeoise de l’immeuble ne saurait être invoquée en raison de la situation du quartier et de l’existence de lots constitués de chambres de bonne, de studios pouvant être transformés à usage commercial notamment. La résidence n’est pas exclusivement constituée d’appartements.

Enfin, il revendique le fait que son bien a toujours été utilisé à titre d’habitation.

En l’espèce, il convient d’apprécier à la lumière de ce qui précède et de l’analyse tant du règlement de copropriété, que de ses modificatifs, si la résolution litigieuse constitue un simple rappel des stipulations du règlement de copropriété, ou si au contraire elle vise à ajoute des restrictions nouvelles, et caractérise de fait un abus de pouvoir.

Il ressort des stipulations du règlement de copropriété et de ses modificatifs, que le lot 456 est décrit comme un « local situé en sous-sol (…) à usage de dépôt ou autre », sans comporter d’interdiction expresse et non équivoque d’un usage d’habitation.

Il est constant que les restrictions apportées au droit de jouissance des parties privatives doivent être interprétées strictement. En l’absence de clause claire excluant l’habitation pour les locaux situés en sous-sol, une telle interdiction ne saurait être déduite implicitement de la seule qualification de local, ou de la mention d’un « usage de dépôt ou autre ».

Par ailleurs, si la résolution litigieuse se présente comme une mise en conformité avec le règlement de copropriété, elle énonce que les locaux en sous-sol sont « uniquement » à usage de dépôt et « en aucun cas à usage d’habitation », termes qui ne figurent pas dans le règlement de copropriété ni dans ses modificatifs.

En adoptant une telle formulation, l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas procédé à une interprétation des stipulations existantes, et affirme de manière erronée dans le libellé de la résolution 17 une mise en conformité au règlement de copropriété. Cette résolution a ajouté une restriction nouvelle au droit de jouissance des copropriétaires concernés.

Or, il n’appartient pas à l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, de modifier la destination d’un lot ou d’en restreindre l’usage au-delà de ce que prévoit le règlement de copropriété.

Une telle modification lorsqu’elle affecte la destination des parties privatives des conditions de majorité prévues à l’article 26 de la loi précitée, voire de l’unanimité lorsqu’elle porte atteintes aux droits des copropriétaires.

Il importe peu à cet égard que l’usage d’habitation ait été antérieurement toléré ou non, dès lors que la question centrale demeure celle de la conformité de la résolution aux stipulations du règlement.

En l’espèce, faute d’interdiction expresse et non équivoque de l’habitation dans le règlement de copropriété, la résolution 17, en interdisant un tel usage excède les pouvoirs de l’assemblée générale et porte une atteinte injustifiée au droit de jouissance du copropriétaire concerné.

Il y a lieu en conséquence d’annuler la résolution 17.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Résidence, [Etablissement 1] » situé, [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, succombe, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance, et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur, [G], [A].

La décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après acceptation de la procédure sans audience, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal,

Annule la résolution 17 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 23 mai 2024,

Déboute Monsieur, [G], [A] du surplus de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence, [Etablissement 1] situé, [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet Paul Stein à payer à, [G], [A] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence, [Etablissement 1] situé, [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le cabinet Paul Stein aux entiers dépens de l’instance.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MARS DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE