MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 30 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/01652 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RXX7

NAC : 58E

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors des débats : M^me RIQUOIR

lors du prononcé : M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 20 Mai 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE COTE SUD représenté par son syndic, la SARL L’IMMOBILIERE DE [Localité 9], RCS [Localité 9] 424 379 410, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 66

DEFENDERESSE

Compagnie d’assurance SMABTP, RCS [Localité 8] 775 684 764, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 107

EXPOSÉ DU LITIGE

La SSCV Des Bouquetins a fait construire un immeuble de 88 logements, répartis dans 4 bâtiments A, B, C (R+3) et D, dénommé Résidence côté sud, aux n° [Adresse 1], dont les travaux ont été réceptionnés le 25 avril 2012.

Une assurance dommages-ouvrages a été souscrite auprès de la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP).

Par courrier du 29 juin 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic, la SAS Crédit agricole immobilier services, a effectué une déclaration de sinistre auprès de la SMABTP, au titre d’un problème d’étanchéité au niveau des jardinières placées sur un balcon, ayant endommagé les murs et plafonds de l’appartement C 70, ainsi que de problèmes d’infiltrations affectant les parties communes du bâtiment C, lesquels sont apparus le 21 octobre 2016.

La SMABTP a missionné, le 4 juillet 2017, la société Polyexpert, afin d’investiguer quant à l’origine du sinistre.

Un rapport préliminaire a été rendu par l’expert, M. [C] [Z], le 21 août 2017, qui a conclu à la nécessité d’investigations supplémentaires afin d’établir la cause des infiltrations, suite à quoi, le 22 août 2017, la SMABTP a refusé la mobilisation de ses garanties, dans l’attente de la poursuite des investigations.

Dans son rapport du 20 novembre 2017, l’expert préconisait la réfection des relevés d’étanchéité autour de la crosse par laquelle la canalisation d’alimentation en eau de la jardinière, située en bord de la terrasse accessible de l’appartement C 77 du 4e étage, débouche dans la terrasse, avec pompage de l’eau présente sous le complexe et mise en place de cheminées de ventilation pour assécher

Par courrier du 18 décembre 2017, la SMABTP a proposé le paiement d’une indemnité de 8 452,52 euros TTC.

Par courriers des 26 et 29 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires a déclaré de nouveaux dommages aux parties communes du bâtiment C, ainsi qu’aux appartements C [Cadastre 2] et C [Cadastre 4], en raison des pluies.

Le 9 janvier 2018, la SARL ETS a procédé à des travaux de remise en état de l’étanchéité de la jardinière, pour un coût de 4 987,29 euros TTC, découvrant à cette occasion que la membrane d’étanchéité était percée en de multiples endroits.

Par courrier du 11 janvier 2018, le syndicat des copropriétaires a déclaré la survenance d’infiltrations dans les gaines des compteurs électriques, privant 30 logements d’électricité, ainsi que dans les parties communes et dans 7 logements au total (C 58, 59, 65, 68, 73 et 74).

Par courrier du 15 janvier 2018, la SMABTP a indiqué qu’elle nommait un économiste de la construction, afin d’assister l’expert désigné.

Dans son rapport du 26 mars 2018, l’expert a conclu que la membrane d’étanchéité avait été percée en de multiples endroits par les cavaliers métalliques, posés par la SARL Mayet parcs & jardins, titulaire du lot clôtures – arrosage automatique – espaces verts lors de la construction, servant à maintenir la bâche placée autour des plantations dans la jardinière, de sorte que « l’origine du sinistre n’est pas tant le défaut d’étanchéité du relevé autour de la crosse, [que] les multiples percements de la membrane d’étanchéité. »

Par courrier du 26 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires a demandé à la SMABTP de lui faire parvenir, sous 15 jours, une proposition d’indemnisation, ainsi que les conclusions de la société Polyexpert.

Le 1er février 2019, le syndicat des copropriétaires a fait adresser à la SMABTP une lettre recommandée avec avis de réception, lui demandant de payer des indemnités de réparation des dommages matériels et immatériels justifiés par les devis et factures joints et reportés au tableau récapitulatif joint.

Par courrier du 15 juillet 2019, la SMABTP a formulé une proposition d’indemnisation définitive à hauteur d’une somme de 78 270,47 euros, au titre des dommages matériels et immatériels affectant tant les parties communes que privatives.

Suivant ordonnance datée du 19 septembre 2019, le juge des référés, saisi par assignation du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la SAS Crédit agricole immobilier services, signifiée en date du 19 juin 2019 à l’encontre de la SMABTP, a :

– ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné pour y procéder M. [P] [E] ;

– condamné la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité provisionnelle d’un montant de 8 452,52 euros TTC.

Par ordonnance du 17 octobre 2019, le juge des référés a déclaré les opérations d’expertise communes à la SARL Mayet parcs & jardins et son assureur, la SA MMA Iard.

M. [P] [E] a déposé son rapport définitif le 28 juin 2021.

Par acte du 7 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Coté sud, située aux [Adresse 7] [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL L’Immobilière de Toulouse (le SDC), a fait assigner la SMABTP devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de demander sa condamnation à lui payer une somme de 81 914,14 euros TTC, avec indexation sur l’indice BT 01, depuis le 17 janvier 2020 et intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 mai 2025 dont le délibéré a été fixé au 29 août 2025 puis prorogé au 30 septembre 2025.

Selon ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Coté sud, située aux [Adresse 7] [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL L’Immobilière de Toulouse (le SDC), demande au tribunal au visa des articles 1134 e 1147 anciens du code civil et L.242-1 du code des assurances de :

– à titre principal :

– condamner la SMABTP à lui payer une somme de 81 914,14 euros TTC, indexée sur l’indice BT 01 depuis le 17 janvier 2020 et intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019 ;

– débouter la SMABTP de sa demande reconventionnelle ;

– à titre subsidiaire :

– condamner la SMABTP à lui payer une somme de 81 914,14 euros TTC, indexée sur l’indice BT 01 depuis le 17 janvier 2020 et intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019 ;

– en tout état de cause :

– condamner la SMABTP à lui payer une indemnité de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire.

Le SDC estime tout d’abord que la SMABTP, qui a accepté de mobiliser sa garantie, par courrier du 18 décembre 2017, proposant de payer une indemnité de 8 452,52 euros TTC, puis de payer une indemnité devant le juge des référés, puis, par courrier du 15 juillet 2019, le paiement d’une indemnité de 78 270,47 euros, ne peut pas contester, dans le cadre de la présente instance, que sa garantie est acquise, alors que l’expert qu’elle a missionné n’a jamais remis en cause le lien entre les ouvrages réalisés dans le cadre de la construction et les désordres subis.

Elle précise que la SMABTP n’a pas contesté la mobilisation de ses garanties jusqu’en avril 2020 et a, opportunément, changé sa position, à la lecture d’une note de l’expert judiciaire, qui affirmait que les cavaliers de la toile n’avaient pas été posés par la SARL Mayet parcs & jardins, titulaire du lot espaces verts.

Elle observe que la SMABTP ne peut ainsi pas se retrancher derrière une erreur de l’expert amiable, alors qu’elle a proposé la mobilisation de ses garanties à trois reprises.

Elle conclut que la SMABTP doit sa garantie, sur le fondement des dispositions de l’article L. 242-1 du code des assurances, soulignant que l’expert judiciaire a également retenu le chiffrage de l’économiste de la construction missionné par la SMABTP, pour un total de 83 647,74 euros TTC, duquel doivent être déduites des sommes de 765,60 euros TTC et 968 euros TTC, déjà payées par la SMABTP.

Subsidiairement, le SDC développe que la SMABTP a commis une faute, alors qu’il lui a fallu près de 24 mois pour payer une première provision et qu’aucune mesure conservatoire n’a été mise en place afin d’empêcher les eaux de pluie de pénétrer dans la jardinière, selon le devis de réparation de l’étanchéité de la jardinière, établi par la SARL ETS le 31 octobre 2017.

Il souligne que la SMABTP, qui a proposé la mobilisation de sa garantie, devait financer des travaux propres à mettre fin au sinistre, quand bien même sa garantie n’est finalement pas mobilisable.

Selon ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 mars 2024, la SMABTP demande au tribunal au visa des articles L. 113-5, L. 242-1 et l’annexe II à l’article A.243-1 du code des assurances de :

– débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;

– en tant que de besoin, condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser une somme de 8 452,52 euros, payée à titre provisionnel en exécution de l’ordonnance du juge des référés du 19 septembre 2019 ;

– condamner le SDC à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La SMABTP, pour sa part, soutient que l’expert qu’elle a missionné a tout d’abord imputé la survenance des infiltrations à un défaut d’étanchéité des relevés autour de la crosse par laquelle débouche dans la jardinière la canalisation d’alimentation en eau de l’arrosage, avant de retenir, dans son second rapport, que, suite au dégagement de la terre de la jardinière, il a pu être observé que la membrane d’étanchéité avait été percée par les cavaliers métalliques servant de maintien de la bâche placée autour des plantations.

Elle développe qu’il s’agit d’une faute d’exécution, dont l’auteur n’est pas identifié et, que le maître d’ouvrage, qui détient les pièces afférentes au marché de construction, n’a pas pu justifier que la pose de la toile a été effectuée à l’occasion des travaux de construction.

Elle conclut que les désordres résultent d’une cause étrangère aux travaux de construction qui, seuls, sont garantis par l’assurance dommages-ouvrage.

La SMABTP estime que le non-respect des délais d’instruction prévus par l’article L. 242-1 du code des assurances, tout comme l’émission d’une offre d’indemnisation, qui n’a pas été acceptée par le SDC et qui a été formulée au vu de conclusions erronées quant à l’origine du dommage, ne permettent pas, malgré l’application automatique des garanties à titre de sanction qu’il prévoit, de mobiliser les garanties au-delà de l’assiette des travaux couverts par le contrat.

Sur la demande formulée à titre subsidiaire par le SDC, elle observe que, dès lors que le désordre ne trouve pas son origine dans l’intervention d’un constructeur, sa responsabilité ne peut pas être engagée au motif d’un défaut de prise en charge des mesures conservatoires et, souligne, par ailleurs, qu’il appartenait au syndic de faire procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, elle a formulé une première proposition d’indemnisation le 18 décembre 2017 et non en 2019.

Elle conclut que le SDC doit lui rembourser la provision indûment versée à l’occasion de l’instance de référé.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les articles du code civil ci-dessous évoqués, sont ceux applicables au contrat d’assurance, c’est-à-dire dans leur version antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

1. Sur la demande indemnitaire

1.1. Formulée à titre principal, sur le fondement de l’article L. 242-1 du code des assurances

Selon l’article L. 242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

En l’espèce, suite à une déclaration de sinistre du 29 juin 2017 au titre de désordres survenus le 21 octobre 2016 (pièce n° 1 du SDC), un rapport d’expertise préliminaire a été rendu le 21 août 2017, par l’expert missionné par la SMABTP, M. [C] [Z] (pièce n° 4 du SDC).

Ce rapport conclut (p. 6) à l’éventualité :

– de l’existence d’une fuite sur l’alimentation en eau d’arrosage de la jardinière située en bord de la terrasse accessible de l’appartement C 77 du 4e étage, alimentation incorporée dans le plancher haut du 3e étage ;

– d’un défaut d’étanchéité de la jardinière ;

– d’une mise en charge de cette jardinière si ses évacuations sont bouchées.

Consécutivement, le 22 août 2017, la SMABTP a refusé la mobilisation de ses garanties, dans l’attente de la poursuite des investigations.

Selon un rapport du 9 octobre 2017 (pièce n° 5 du SDC), rédigé par la SARL Accebat, assistant M. [C] [Z], le réseau d’alimentation en eau de la jardinière (en tube PER) a été replié à l’intérieur du fourreau d’alimentation en eau, sans bouchon d’obturation.

Un premier rapport définitif d’expertise a été rendu le 20 novembre 2017, par M. [C] [Z] (pièce n° 8 du SDC), selon lequel (p. 5) :

– la canalisation d’alimentation en eau de la jardinière n’a pas pu être mise en charge le 9 octobre 2017, l’arrosage ayant été déconnecté de cette alimentation, dont l’extrémité avait été repliée à l’intérieur de la crosse par laquelle la canalisation débouche dans la terrasse, sans bouchon d’obturation ; un bouchon d’obturation a ainsi été placé dans la gaine technique, la vanne étant fuyarde ;

– une mise en eau de la jardinière a ensuite été effectuée le 27 octobre 2017, laquelle a mis en évidence que les infiltrations proviennent d’un défaut d’étanchéité autour de la crosse par laquelle débouche dans la jardinière la canalisation d’alimentation en eau.

Ce rapport préconise ainsi la réfection des relevés d’étanchéité autour de la crosse, avec pompage de l’eau présente sous le complexe et mise en place de cheminées de ventilation pour assécher.

Il conclut qu’un coût de 8 452,52 euros TTC est nécessaire afin de réparer les dommages matériels, suite à quoi la SMABTP a, le 18 décembre 2017, formulé une proposition de paiement de cette somme, qui n’a pas été acceptée, compte tenu d’une déclaration d’aggravation du sinistre effectuée le 29 décembre 2017 (pièce n° 16 du SDC)

Des travaux de réparation de la jardinière ont été entrepris par la SARL ETS le 9 janvier 2018 (p. 5 et 13 du rapport d’expertise judiciaire).

Dans son rapport du 26 mars 2018 (pièce n° 4 de la SMABTP), l’expert a indiqué qu’après dégagement de la terre de la jardinière, il avait été observé que la membrane d’étanchéité avait été percée en une multitude de points par des cavaliers métalliques servant à maintenir une bâche autour des plantations dans la jardinière (p. 5), bâche et crochets ayant été mis en place par la SARL Mayet parcs & jardins (p. 6).

L’économiste de la construction a, pour sa part, arrêté sa vérification à une somme de 78 270,46 euros TTC, selon rapport du 22 mars 2018 (pièce n° 5 de la SMABTP).

Par courrier du 15 juillet 2019 (pièce n° 3 de la SMABTP), la SMABTP a formulé une proposition d’indemnisation définitive à hauteur d’une somme de 78 270,47 euros, au titre des dommages matériels et immatériels affectant tant les parties communes que privatives.

La SMABTP a payé, ensuite, en décembre 2019, une somme de 8 452,52 euros TTC (pièce n° 7), au titre de la condamnation provisionnelle mise à sa charge par l’ordonnance de référé du 19 septembre 2019.

Dans son rapport du 28 juin 2021, M. [P] [E], expert judiciaire, conclut :

– p. 14 : l’origine des infiltrations a été détecté, au niveau de la jardinière située au-dessus de l’appartement C 70 ; lorsque la SARL ETS a effectué des travaux de réparation, elle a pu constater (le 9 janvier 2018, p. 5 de l’expertise) que le revêtement avait été percé par des agrafes, maintenant une toile de paillage pour l’empêcher de s’envoler sous l’action du vent ; la pose de la toile de paillage, qualifiée de bâche dans le rapport de la société Polyexpert, « a été attribué faussement à [la SARL Mayet parcs & jardins, titulaire du lot espaces verts lors de la construction] » ;

– p. 15 : « en effet, le CCTP du lot n° 19 et le dire de M. [N] [G] (architecte de l’opération immobilière) […] confirme que la pose de la toile de paillage et des agrafes ne faisait pas partie du marché de ce lot (cf. la pièce jointe à ma lettre aux parties et leur conseil du 15 janvier 2021, située dans le fichier PDF des pièces de la procédure de l’expertise judiciaire). À ce jour, il n’y a aucune pièce dans le dossier qui permettrait de savoir qui a effectué la pose de cette toile de paillage et des agrafes. Agrafes qui sont à l’origine du percement du revêtement d’étanchéité. Et si ces travaux s’inscrivent dans le cadre de la construction de l’immeuble. […] ».

– p. 16 : « le percement du revêtement d’étanchéité de la jardinière située au-dessus de l’appartement C [Cadastre 3] par les agrafes de maintien de la toile de paillage est à l’origine des infiltrations et des désordres qui en découlent. Il s’agit donc d’une faute d’exécution dont l’auteur n’est pas identifié à ce jour. On pourra noter que la mise en place de mesures conservatoires empêchant les eaux de pluie de pénétrer dans la jardinière et pouvant résister aux efforts du vent, aurait empêché l’aggravation des désordres qui, avant les travaux de recherche de fuite (octobre 2017), se limitaient à des infiltrations dans l’appartement C 70. […] » ;

– p. 17 : « il n’y a aucun caractère évolutif des désordres puisque l’étanchéité de la jardinière a été remise en état et qu’il n’y a plus d’infiltrations d’eaux de pluie à ce jour. »

Ainsi, bien que l’expert amiable, M. [C] [Z], ait tout d’abord conclu que les infiltrations d’eau provenaient d’un défaut d’étanchéité des relevés autour de la crosse, par laquelle débouche la canalisation en polyéthylène d’alimentation en eau d’arrosage de la jardinière située en bordure de la terrasse accessible de l’appartement C 77 du 4e étage, il retient, dans son rapport du 26 mars 2018, rendu après intervention de la SARL ETS le 9 janvier 2018 et dégagement des terres, que les infiltrations d’eau résultent en fait de ce que la membrane d’étanchéité avait été percée en une multitude de points par des cavaliers métalliques servant à maintenir une bâche autour des plantations dans la jardinière.

L’expert judiciaire conclut également que le revêtement a été percé par des agrafes, maintenant une toile de paillage, improprement qualifiée de « bâche » par l’expert amiable, précisant en outre que la SARL Mayet parcs & jardins, titulaire du lot espaces verts lors de la construction, n’a pas posé cette bâche, ce qui résulte du CCTP de son lot, de même que des déclarations de l’architecte en charge du chantier.

Les infiltrations trouvent donc leur origine dans le percement de la membrane d’étanchéité par la mise en place de cavaliers métalliques servant à maintenir une toile de paillage dans la jardinière.

Or, par courrier du 18 décembre 2017 (pièce n° 8 du SDC), la SMABTP a proposé le paiement d’une indemnité de 8 452,52 euros TTC, reconnaissant ainsi la mobilisation de ses garanties, au vu du rapport de l’expert amiable déposé le 20 novembre 2017, qui préconisait la réfection des relevés d’étanchéité autour de la crosse, avec pompage de l’eau présente sous le complexe et mise en place de cheminées de ventilation pour assécher. Par courrier du 15 juillet 2019 (pièce n° 3 de la SMABTP), la SMABTP a ensuite formulé une proposition d’indemnisation définitive à hauteur d’une somme de 78 270,47 euros, avant de proposer, par conclusions du 4 septembre 2019 (pièce n° 21 du SDC), dans le cadre de l’instance de référé, le paiement d’une indemnité de 8 452,52 euros TTC.

Néanmoins, la SMABTP a reconnu le principe de la mobilisation de ses garanties au vu des conclusions de l’expert amiable et de ce que la cause des désordres avait dans un premier temps été attribuée à un défaut des relevés d’étanchéité autour de la crosse, puis, au percement du revêtement d’étanchéité, par les agrafes servant au maintien de la toile de paillage, alors qu’aucun débat n’existait sur le fait que ces travaux relèvent de la sphère d’intervention des locateurs d’ouvrage, mentionnés à l’article 1792-1 du code civil, ayant participé à la construction de l’immeuble.

Or, l’expertise judiciaire retient que la toile de paillage n’a pas été mise en place par la SARL Mayet parcs & jardins, soulignant qu’aucune pièce dans le dossier ne permet de savoir qui a effectué la pose de cette toile de paillage et des agrafes.

Et, dans le cadre de la présente instance, le SDC ne fait que se prévaloir de ce que la SMABTP, dans un dire adressé à l’expert du 15 avril 2020 (pièce n° 23 du SDC), soutenait que ces travaux relevaient du CCTP du lot attribué à la SARL Mayet parcs & jardins.

Il ne produit aucun élément démontrant que la toile a été mise en place par un intervenant au chantier, alors que les pièces afférentes à la construction de l’immeuble sont en sa possession, telles que le CCTP en question.

Il s’ensuit qu’il est démontré par l’expertise judiciaire que la toile de paillage, ayant nécessité les percements dans la membrane d’étanchéité, qui se trouvent à l’origine des infiltrations, n’a pas été posée par un intervenant au chantier de construction de l’immeuble.

Or, les garanties du contrat dommages-ouvrage, calquées, selon le premier alinéa de l’article L. 242-1 du code des assurances, sur le régime de responsabilité des constructeurs prévu par les articles 1792 et suivants du code civil, ne s’appliquent pas aux dommages, lorsqu’ils ne trouvent pas leur origine dans la sphère d’intervention des constructeurs.

Dès lors, le simple fait que la SMABTP ait proposé la mobilisation de ses garanties, à trois reprises, alors qu’elle n’avait pas connaissance de ce que l’origine du dommage n’était pas imputable à un locateur d’ouvrage, est impropre à établir que, par application des dispositions de l’article L. 242-1 du code des assurances, la SMABTP doive mobiliser les garanties de l’assurance dommages-ouvrage.

Par conséquent, le SDC sera débouté de sa demande visant à voir condamner la SMABTP à lui payer, sur le fondement de l’article L. 242-1 du code des assurances, une indemnité de 81 914,14 euros TTC, indexée sur l’indice BT 01 depuis le 17 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019.

1.2. Formulée à titre subsidiaire, sur le fondement d’une violation des articles 1134 et 1147 du code civil

Selon l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1147 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, dès lors que la SMABTP s’estimait tenue d’exécuter l’obligation indemnitaire pesant sur elle au titre de la garantie dommages-ouvrages souscrite au bénéfice des propriétaires successifs de l’immeuble, elle devait faire preuve de diligence dans la mise en œuvre de son obligation, de même que pré-financer des travaux de nature à mettre fin aux désordres, qu’importe qu’elle ait découvert, ultérieurement à la réalisation de ces travaux, qu’elle n’était finalement pas débitrice de cette obligation.

En outre, la SMABTP ne peut pas échapper à son obligation, au motif que le syndic est tenu de pourvoir à la conservation de l’immeuble, ce qu’elle ne peut invoquer pour se dédouaner à l’encontre du syndic que dans l’éventualité d’une action récursoire diligentée à son encontre, au titre d’un recours entre coobligés.

Or, à la suite de la réception de la déclaration du 29 juin 2017, la SMABTP a missionné un expert amiable afin qu’il décrive les désordres, les évalue et préconise les travaux nécessaires à la non-aggravation.

Cet expert a déposé un rapport préliminaire le 21 août 2017, qui indiquait que la cause des désordres n’était pas certaine et que de nouvelles investigations devaient être menées, indiquant, à titre de mesures conservatoires, avoir fermé l’alimentation en eau de la jardinière.

Partant, ce n’est pas fautivement que, le 22 août 2017, dans le délai de 60 jours à compter de la réception de la déclaration, la SMABTP a refusé la mobilisation de ses garanties, faute que l’origine des désordres soit, de manière certaine, imputable à un intervenant du chantier.

En outre, les mesures conservatoires préconisées par l’expert amiable, dans ce rapport, ont été mises en œuvre.

Un rapport d’expertise définitif a, ensuite, été déposé, le 20 novembre 2017, lequel indiquait qu’un bouchon d’obturation avait été placé dans la gaine technique, la vanne étant fuyarde, préconisant par ailleurs la réfection des relevés d’étanchéité autour de la crosse, avec pompage de l’eau présente sous le complexe et mise en place de cheminées de ventilation pour assécher, pour un coût de 8 452,52 euros TTC.

La SMABTP a accepté de payer ce coût, dès le 18 décembre 2017 (pièce n° 8 du SDC), ce délai de traitement, inférieur à un mois, raisonnable, n’engageant pas plus sa responsabilité.

Si la provision n’a pas été payée, c’est uniquement parce que le SDC ne l’a pas acceptée, en raison de la survenance d’un autre sinistre d’infiltration, au titre duquel une déclaration de sinistre a été effectuée le 29 décembre 2017 (pièce n° 16 du SDC).

La SMABTP n’a donc pas violé son obligation de diligence dès lors qu’elle a formulé une proposition de paiement d’indemnité provisionnelle le 18 décembre 2017, sur la base du rapport de son expert amiable et, non, 24 mois après la déclaration de sinistre du 29 juin 2017.

Or, le 9 janvier 2018 (p. 5 et 13 de l’expertise judiciaire), la SARL ETS a effectué les travaux de réfection de l’étanchéité de la jardinière, qui ont permis d’éliminer l’origine des infiltrations (p. 16 de l’expertise judiciaire), pour un montant de 4 987,29 euros TTC (p. 18 du rapport d’expertise judiciaire), prévu dans son devis du 31 octobre 2017 (pièce n° 6 du SDC).

Dès lors, le montant de l’indemnité provisionnelle dont le paiement était proposé par la SMABTP était suffisant à résoudre l’origine des infiltrations.

Toutefois, l’expertise judiciaire retient (p. 16) que « la mise en place de mesures conservatoires empêchant les eaux de pluie de pénétrer dans la jardinière et pouvant résister aux efforts du vent, aurait empêché l’aggravation des désordres qui, avant les travaux de recherche de fuite (octobre 2017), se limitaient à des infiltrations dans l’appartement C 70. Dans son courrier RAR du 26 décembre 2017 adressé à la SMABTP, Mme [S] fait remarquer que l’absence de mise en œuvre de mesures conservatoires après les travaux de recherche de fuite réalisés par la SARL ETS a engendré une aggravation des désordres […]. »

L’expert judiciaire souligne ensuite (p. 17) que le devis de réparation de l’étanchéité de la jardinière, du 31 octobre 2017, de la SARL ETS, établi dans le cadre du contrat dommages-ouvrage, « ne comprenait pas de mesures conservatoires […]. »

Effectivement, le devis du 31 octobre 2017, établi par la SARL ETS (pièce n° 6 du SDC), ne prévoit pas de mesures conservatoires.

Mais le syndicat des copropriétaires ne fait que reprendre les termes du rapport d’expertise faisant référence du courrier du 26 décembre 2017 adressé par la gestionnaire de copropriété à la SMABTP (« ces dommages sont la conséquence des investigations entreprises par la SARL ETS pour la recherche de fuite sans aucune mesure conservatoire »), sans apporter d’autres éléments.

Il n’est ainsi pas démontré en quoi les travaux de recherche de fuite entrepris par la SARL ETS le 31 octobre 2017 se trouvent à l’origine de l’aggravation des désordres (à d’autres appartements que l’appartement C 70 et à d’autres endroits des parties communes), ni les modalités de mise en place de « mesures conservatoires empêchant les eaux de pluie de pénétrer dans la jardinière et pouvant résister aux efforts du vent ».

Il est effectivement rappelé à juste titre par la SMABTP qu’en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est chargé en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Partant, il ne sera pas retenu que l’absence de mise en œuvre par la SARL ETS de mesures conservatoires, avant son intervention du 9 janvier 2018, se trouve à l’origine d’une aggravation des dommages subis par le SDC dès lors que le syndic fait référence à des épisodes de pluie ayant eu lieu avant le 26 décembre 2017 et le 8 janvier 2018, une bâche ayant été installée le 29 décembre 2017 et d’autres mesures conservatoires prises le 11 janvier 2018 à la demande du syndic, soit plusieurs mois après le devis du 31 octobre 2017.

Enfin, il n’est pas soutenu que ce n’est que tardivement que l’expert amiable a déterminé l’existence des dommages liés au percement de la membrane.

En conséquence, faute par le SDC de démontrer une violation par la SMABTP de ses obligations de diligence, de même que de pré-financer des travaux de nature à mettre aux désordres, le SDC sera débouté de sa demande visant à voir condamner la SMABTP à lui payer une indemnité de 81 914,14 euros TTC, indexée sur l’indice BT 01 depuis le 17 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019.

Reconventionnellement et, alors que la SMABTP n’était pas tenue au paiement d’une indemnité au titre de dommages extérieurs à la sphère d’intervention d’un constructeur, le SDC sera condamné à lui restituer la somme de 8 452,52 euros TTC, payée à titre d’indemnité provisionnelle en exécution de l’ordonnance du juge des référés du 19 septembre 2019.

2. Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Coté sud, partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant le coût de la procédure de référé et celui de l’expertise judiciaire.

Motif pris de l’équité, il n’y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Coté sud au paiement d’une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la SMABTP sera déboutée de sa demande présentée sur ce fondement.

Rien ne permet d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, ce qui n’est pas demandé.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Coté sud, située aux [Adresse 7] [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL L’Immobilière de [Localité 9], de sa demande visant à voir condamner la compagnie d’assurances SMABTP à lui payer une indemnité de 81 914,14 euros TTC, indexée sur l’indice BT 01 depuis le 17 janvier 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2019 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Coté sud, située aux [Adresse 7] [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL L’Immobilière de [Localité 9], à restituer à la compagnie d’assurances SMABTP une somme de 8 452,52 euros TTC, payée à titre d’indemnité provisionnelle en exécution de l’ordonnance du juge des référés du 19 septembre 2019 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Coté sud, située aux n° [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL L’Immobilière de [Localité 9], aux dépens, comprenant le coût de la procédure de référé et de l’expertise judiciaire ;

Déboute la compagnie d’assurances SMABTP de sa demande visant à voir condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Coté sud, située aux n° [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL L’Immobilière de [Localité 9], à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT