TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2026

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 Février 2026

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 Février 2026

à M^e Tina DIOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07108 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WLZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Sydicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], domiciliée : chez CABINET CITYA PARADIS, syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [B]

né le 08 Août 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] [Localité 2] ([Localité 3])

représenté par M^e Natacha MONTHEIL, avocat au barreau de Marseille (Postulant) et M^e Tina DIOT, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION (Plaidant)

Madame [E], [H] [I] épouse [K]

née le 19 Décembre 1950 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4] et encore [Adresse 5] [Localité 4] [Adresse 6] (REUNION)

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] sont propriétaires indivis des lots n° 11 et 26 au sein de l’immeuble LE GALOIS située [Adresse 7] , soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, un courrier de mise en demeure de payer la somme de 2378,24 euros a été adressé le 11 juin 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception, à Monsieur [X] [B] et un courrier de mise en demeure de payer la somme de 2378,24 euros a été adressé le 04 septembre 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception, à Madame [E] [H] [K] née [I] ;

Ces courriers étant demeuré infructueux, par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024 et du 18 novembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] située [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS a fait assigner Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

2654,93 € au titre des charges de copropriété dues au 14 octobre 2024, et la somme de 714 euros au titre des frais nécessairesle tout avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 date de la mise en demeure

2500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive2500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 avril 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 11 décembre 2025 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant et Monsieur [X] [B] ont été représentés par leur conseil respectif;

Suivant conclusions n° 1 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [X] [B] demande au tribunal de :

— acter le règlement par Monsieur [B] de la somme de 1327,47 euros au titre des charges de copropriété dues au 14 octobre 2024

— acter le règlement par Monsieur [B] de la somme de 357 euros au titre des frais nécessaires

— débouter le syndicat de sa demande au titre des frais et des dommages et intérêts pour résistance abusive

— débouter le syndicat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le requis fait valoir qu’il n’a jamais contesté devoir quelque somme que ce soit, qu’il a échangé avec le syndic afin d’obtenir des précisions et des justificatifs ;

Il explique que pendant longtemps c’est sa mère qui réglait les provisions sur charges de l’appartement et que suite à la demande de liquidation du régime matrimonial de Madame [I] et de Monsieur [B] après leur divorce, Madame [B] mère du défendeur ne règle plus rien ;

Monsieur [B] fait valoir qu’il a réglé la part lui incombant à savoir la somme de 1327,47 euros par chèque suivant lettre recommandé avec accusé de réception au près du Conseil du Syndic le 19 décembre 2024, que de même il a réglé sa part soit 357 euros au titre des frais nécessaires ;

Monsieur [B] conteste toute résistance abusive étant de bonne foi ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] située [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS a réitéré les termes de son assignation en actualisant ses créances à la somme de en principal de 2972,63 euros au titre des charges de copropriété dues au 9 décembre 2025 et 1580 euros au titre des frais nécessaires ;

En réponse aux arguments du défendeur, le syndicat des copropriétaires requérant confirme que le chèque de 1327,47 euros a été encaissé et la somme créditée mais qu’en dépit de ce règlement, la dette de charges a augmenté ;

De surcroît le syndicat des copropriétaires rappelle que si Monsieur [B] indique avoir réglé sa quote-part, il existe en l’espèce une solidarité conventionnelle en vertu de la clause insérée dans le règlement de copropriété en page 31, qu’ainsi les deux requis sont solidairement obligés à la totalité de la dette et qu’il en va de même des frais;

Le syndicat ajoute que son conseil a bien répondu aux sollicitations de Monsieur [B] sur les factures litigieuses en expliquant le fonctionnement comptable de la copropriété ;

Enfin sur les dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les requis sont débiteurs depuis le 1er octobre 2023 ce qui suffit à caractériser un manquement répété à leur obligation ainsi qu’il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation, et rappelle que le budget annuel de la copropriété est de 13000 euros ;

Madame [E] [H] [K] née [I] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représentée;

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété et l’acte authentique de vente reçu le 22 et 28 octobre 1974 par Maître [V] [J] notaire à [Localité 1], versés aux débats que Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] sont propriétaires indivis des lots n° 11 et 26 au sein de l’immeuble [Localité 4] GALOIS;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, ancien article 1315 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction..

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriété le certificat des services de la publicité foncièreun relevé de compte établi le 14 octobre 2024 et un relevé de compte établi le 28 novembre 2025un décompte de charges pour la période à compter du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2024 approuvant les comptes de l’exercice à compter du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, approuvant le compte travaux, modifiant le budget prévisionnel de l’exercice à compter du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice à compter du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,et votant les travaux de pose d’une caméra de surveillance dans le hall d’entrée, et de changement des robinets d’arrêt vétustes, et la souscription d’une assurance COPROTECle procès-verbal de l’assemblée générale du 3 mars 2025 approuvant les comptes de l’exercice à compter du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, approuvant le compte travaux remplacement du robinet d’arrêt, le compte travaux remplacement variateur ascenseur, reprise du mur mitoyen, modifiant le budget prévisionnel de l’exercice à compter du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, approuvant le budget prévisionnel de l’exercice à compter du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026, votant la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux confiés à la société ACEOLe décompte individuel des charges de l’exercice à compter du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024les appels de fondsle contrat de syndicle règlement de copropriétéles courriers de mise en demeure

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 2972,63 euros selon décompte arrêté au 30 octobre 2025, appel de fonds du quatrième trimestre 2025 inclus;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte versé aux débats que la somme de 620 euros (mise en demeure, mises en demeure avocat et prise hypothèque) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

En effet, il est relevé que si le syndicat des copropriétaires sollicite également les sommes de deux fois 480 euros au titre de frais de transmission à auxiliaire de justice, la préparation du dossier pour avocat, ce qui relève de la mission de gestion courante du syndic, la transmission de pièces à un auxiliaire de justice ne peut s’entendre comme étant des diligences exceptionnelles au sens de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n° 2015- 342 du 26 mars 2015 ;

Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] n’ont pour leur part justifié ni d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte, ni de l’extinction de ses obligations;

Monsieur [X] [B] soutient qu’il n’est tenu qu’à hauteur de sa quote-part ; le syndicat des copropriétaires fait valoir l’existence d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété ;

Il est rappelé qu’en cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

Il résulte des pièces versées aux débats que les requis sont copropriétaires indivis et le syndicat des copropriétaires justifie que le règlement de copropriété stipule en page 31 une clause de solidarité entre les indivisaires d’un lot, de sorte que Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] située [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS les sommes suivantes :

2972,63 euros selon décompte arrêté au 30 octobre 2025, appel de fonds du quatrième trimestre 2025 inclus; 620 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 4] GALOIS sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] commettent régulièrement des manquements répétés à leurs obligations de paiement des charges depuis le mois d’octobre 2023, et ne justifient pas de difficultés particulières ;

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, de surcroît dans une petite copropriété dotée d’un faible budget, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En conséquence, la solidarité ne se présumant pas, Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] seront condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens;

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] située [Adresse 7] , représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS , recevable en ses demandes;

Condamne solidairement Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] située [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS les sommes suivantes :

2972,63 euros selon décompte arrêté au 30 octobre 2025, appel de fonds du quatrième trimestre 2025 inclus; 620 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Condamne in solidum Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] située [Adresse 7] , représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts;

Condamne in solidum Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] située [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [X] [B] et Madame [E] [H] [K] née [I] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE