TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2026 – délibéré prorogé

Président : Monsieur MARECHAL, Juge placé

Greffier : Madame CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Décembre 2025

N° RG 25/02023 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LRY

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [W] [Z] épouse [F]

née le [Date naissance 6] 1984 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Maxime PLANTARD de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSES

Madame [E] [X]

demeurant [Adresse 7]

non comparante

S.C.I. CARLOTA

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE EN LA CAUSE :

N° RG 25/03893 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6ZY5

DEMANDERESSES

S.C.I. CARLOTA

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE de l’AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

SOLIHA PROVENCE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. SMACL ASSURANCES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Charles-henri PETIT de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [W] [F] a acquis la propriété d’un appartement au 5ème étage d’un ensemble immobilier situé [Adresse 8]. La société civile immobilière CARLOTA a acquis la propriété d’un appartement au 6ème étage dudit immeuble.

Par acte sous signature privée du 1er août 2019 la SCI CARLOTA a donné son appartement à bail en vue d’une sous-location à l’association SOLIHA PROVENCE, cette dernière ayant pour assureur la SMACL. Par acte sous signature privée du 17 octobre 2019 l’association SOLIHA PROVENCE a consenti une sous-location à Madame [E] [X]. Un état des lieux de sortie a été établi que l’association SOLIHA PROVENCE et Madame [E] [X] le 3 novembre 2025. Par courrier du 24 novembre 2025, l’association SOLIHA PROVENCE a fait part à la SCI CARLOTA de sa décision de résilier le contrat de location.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, remis à étude, Madame [W] [F] a fait assigner la SCI CARLOTA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 1er septembre 2025 aux fins de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte, et à titre subsidiaire aux fins d’expertise.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, remis à étude, Madame [W] [F] a fait assigner Madame [E] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 1er septembre 2025 aux fins de condamnation de la SCI CARLOTA à réaliser des travaux sous astreinte, et à titre subsidiaire aux fins d’expertise.

L’affaire a été enregistrée sous le RG n°25/2023, et appelée aux audiences des 1er septembre 2025 et 17 octobre 2025, puis retenue à celle du 5 décembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, remis à personne morale, la SCI CARLOTA a fait assigner l’association SOLIHA PROVENCE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins de jonction avec la procédure précédente, de condamnation à la relever et garantir de toutes condamnations à titre principal, et de lui voir déclarer communes et opposables l’expertise judiciaire prononcée à titre subsidiaire.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, remis à personne morale, la SCI CARLOTA a fait assigner la SA SMACL ASSURANCES et la société SMACL ASSURANCES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins de jonction avec la procédure précédente, de condamnation à la relever et garantir de toutes condamnations à titre principal, et de lui voir déclarer communes et opposables l’expertise judiciaire prononcée à titre subsidiaire.

L’affaire a été enregistrée sous le RG n°25/3893, et appelée à l’audience du 17 octobre 2025, puis retenue à celle du 5 décembre 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, le juge a prononcé la jonction de la procédure RG n°25/3893 à celle RG n°25/2023.

Madame [W] [F], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et demande de :

A titre principal, condamner de la SCI CARLOTA à la réalisation de travaux sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire ;

En tout état de cause, condamner la SCI CARLOTA au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Se fondant sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, Madame [W] [F] sollicite une condamnation à réaliser des travaux sous astreinte à la suite d’un constat de dégâts des eaux établi le 16 mars 2024 avec Madame [E] [X]. Madame [W] [F] précise que plusieurs professionnels ont établi le fait que des infiltrations étaient présentes en raison d’un défaut d’entretien de l’appartement de cette dernière. Madame [W] [F] ajoute que son appartement est affecté par de désordres.

Se fondant sur l’article 145 du code de procédure civile, Madame [W] [F] sollicite une mesure d’expertise judiciaire.

La SCI CARLOTA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures, et demande de :

A titre principal

— Rejeter les demandes de Madame [W] [F] ;

— Condamner l’association SOLIHA PROVENCE et son assureur au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire

— Condamner l’association SOLIHA PROVENCE et son assureur à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— Condamner l’association SOLIHA PROVENCE et son assureur au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire

— Déclarer communes et opposables à l’association SOLIHA PROVENCE et son assurance les opérations d’expertise ;

— Constater qu’elle émet les protestations et réserves d’usage ;

— Réserver les dépens.

Se fondant sur les articles 835 du code de procédure civile et 1241-1 du code civil, la SCI CARLOTA s’oppose à la demande de condamnation sous astreinte en relevant que les investigations réalisées ne l’ont pas été à son contradictoire, et que dès lors l’origine et l’imputabilité des travaux ne lui sont pas opposables. Elle retient également que la nature et l’étendue des travaux nécessaires ne sont pas clairement identifiées.

A titre subsidiaire, la SCI CARLOTA affirme que les travaux auraient dû être réalisés par l’association SOLIHA PROVENCE en exécution du contrat de bail.

L’association SOLIHA PROVENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses écritures, et demande de :

— Rejeter les demandes de Madame [W] [F] ;

— Constater qu’elle émet les protestations et réserves d’usage ;

— Condamner Madame [W] [F] aux dépens.

Se fondant sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, l’association SOLIHA PROVENCE affirme que la demande de condamnation en travaux sous astreinte se heurte à des contestations sérieuses au regard du caractère non contradictoire des expertises, de leur caractère incomplet, de l’absence d’imputabilité des désordres, et de l’absence d’urgence au regard du départ de la locataire et de la coupure de l’arrivée d’eau.

La SA SMACL ASSURANCES et la société SMACL ASSURANCES, représentées par leur conseil, sollicite le bénéfice de leurs écritures (étant précisé qu’en cours de délibéré, le conseil des sociétés a précisé de façon contradictoire sur questionnement du juge que les conclusions établies pour le compte de la société SMACL Région Sud Est étaient pour le compte desdites sociétés), et demandent de :

— Rejeter les demandes de Madame [W] [F] ;

— Constater qu’elle émet les protestations et réserves d’usage ;

— Condamner Madame [W] [F] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Se fondant sur les articles 3 et 10-2 de la loi du 10 juillet 1965 et sur le décret du 26 août 1987, les compagnies d’assurance s’opposent à la demande de condamnation en travaux sous astreinte en affirmant que l’origine des désordres est une défaillance du raccordement de la canalisation d’évacuation sur la descente commune. Elles affirment que les travaux à effectuer ne relèvent pas de réparations locatives. Elles affirment qu’il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise judiciaire.

Madame [E] [X], bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 16 janvier 2026 en raison d’un dysfonctionnement informatique.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, justifie des pièces suivantes Madame [W] [F] :

— Constat amiable dégât des eaux du 16 mars 2024 entre Madame [W] [F] et Madame [E] [X] ;

— Rapport de recherche de fuites du groupe E.ART FRANCE du 22/11/2024 constatant des désordres dans l’appartement de Madame [W] [F] (taux d’humidité anormaux) sans constater de désordre en relation avec le sinistre ;

— Rapport d’intervention de diagnostic des réseaux humides de Madame [E] [X] dans le cadre d’un dégât des eaux de la SAS AX’EAU du 26/11/2024 constatant la présence d’une résurgence d’eau sous le receveur de douche, un défaut d’étanchéité de la canalisation d’évacuation se raccordant à la colonne murale, un très mauvais état des joints de périphérie de la douche, des faïences de la douche, et l’absence d’étanchéité au niveau des rosaces de la douche, ainsi qu’un taux d’humidité élevé dans l’appartement de Madame [E] [X] ;

— Rapport d’expertise commun dégât des eaux réalisé par Monsieur [L] [M].

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, comme le soutiennent les défendeurs, une condamnation à faire réaliser des travaux est en l’état prématurée, en l’absence de détermination réelle des causes des désordres, des travaux à effectuer, et donc des parties devant les effectuer. En effet, le seul rapport amiable du 26/11/2024 est insuffisant en l’état. En outre, au regard du départ de Madame [E] [X] de l’inoccupation de son logement, faits qui ne sont pas contestés, il n’est pas démontré l’existence d’une urgence.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur la demande subsidiaire

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il résulte de l’application de ce texte que l’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge. En outre, l’existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond. Par ailleurs, il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

L’article 331 du code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que Madame [W] [F] justifie d’un intérêt légitime à faire procéder à une expertise judiciaire au regard des désordres qu’elle allègue, afin qu’un expert judiciaire en détermine la réalité et l’origine par la production de deux rapports d’expertises amiables.

Par conséquent, il résulte de ces éléments que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la mesure étant ordonnée à la demande de Madame [W] [F], il convient de la condamner aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la demande de Madame [W] [F] sera rejetée dans la mesure où elle est la partie tenue aux dépens, et les autres demandes seront rejetées sur le fondement de l’équité.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire de droit sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreintes,

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

[T] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 2]

[Courriel 9]

Avec pour mission de :

— prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, contrats, devis acceptés, factures, constats, précédents rapports d’expertises, entendre les parties ainsi que tout sachant,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 8], après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— lister les désordres visés dans l’assignation, dans le constat amiable dégât des eaux du 16 mars 2024 entre Madame [W] [F] et Madame [E] [X], dans le rapport de recherche de fuites du groupe E.ART FRANCE du 22/11/2024 et dans le rapport d’intervention de diagnostic des réseaux humides de Madame [E] [X] dans le cadre d’un dégât des eaux, cette liste marquera les limites de la saisine de l’expert,

— les décrire en précisant leur siège, leur gravité, leur évolution et leur date d’apparition,

— déterminer l’origine, l’importance, la date d’apparition et les causes de ces désordres en décrivant tous les moyens d’investigations employés,

— indiquer pour chaque désordre les conséquences, quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique de l’ouvrage et plus généralement, quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité de sa destination,

— indiquer les moyens propres à remédier aux désordres et/ou les travaux restant à effectuer, et donner son avis sur leur coût poste par poste, sur la base des devis produits par les parties, sauf en cas de carence à proposer lui-même ou à l’aide d’un sapiteur, une estimation du coût, et en évaluer la durée prévisible et les éventuelles contraintes liées à leur exécution,

— donner tous éléments d’information techniques et de fait (malfaçons, non conformités, vice de construction, défaut d’entretien…) permettant à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités et dans quelles proportions,

— donner tous éléments d’appréciation concernant le ou les préjudices allégués par Madame [W] [F] du fait des désordres, puis de leur réparation, en précisant notamment leur point de départ et éventuellement la date à laquelle ils ont cessé,

— plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— établir un pré-rapport pour le cas où des travaux urgents seraient nécessaires, qui sera déposé au tribunal et communiqué aux parties, ainsi que, le cas échéant, aux autorités compétentes en cas de danger, le plus rapidement possible,

DISONS que l’expert commis, saisi par le greffe du tribunal judiciaire de Marseille sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

DISONS que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

ORDONNONS la consignation auprès du Régisseur du tribunal judiciaire de Marseille par Madame [W] [F], d’une avance de 3 500 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les TROIS MOIS de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

DISONS qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [W] [F] aux dépens,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le 16 janvier 2026 à :

— [T] [Y], expert (OPALEXE)

— service expertises

Grosse délivrée le 16 janvier 2026 à :

— Maître Sophie RICHELME-BOUTIERE

— Maître Maxime PLANTARD

— M^e Dominique DI COSTANZO

— Maître Charles-[G] [V]