AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026

N° RG 25/00438 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNA3

Minute JCP n° 26/05

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au Barreau de Paris

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [H] [V]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 06 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Roger LEMONNIER par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [H] [V] par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2022, M. [L] [M], bailleur a consenti un bail d’habitation à M. [H] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 310 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Un contrat de cautionnement a été passé le même jour entre M. [L] [M], bailleur, et la société Action Logement Services.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la société Action Logement Services venant aux droits du bailleur, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3395,12 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [V] le 15 janvier 2025.

Par assignation du 5 juin 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [L] [M], bailleur, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6358,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3395,12 euros,

800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 novembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [L] [M], bailleur maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 octobre 2025, s’élève désormais à 8834,46 euros, comprenant l’échéance du mois d’octobre 2025. La société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [H] [V] ne conteste pas la dette locative. Il expose qu’il a toujours payé son loyer jusqu’à ce que son titre de séjour ne soit plus renouvelé par la préfecture, qui a pris à son encontre un arrêté portant obligation de quitter le territoire français, décision contre laquelle il a effectué un recours, ce qui a entrainé la perte de son emploi et l’absence de tout revenu. Il indique vivre avec son enfant âgé d’un an et souhaite rester dans le logement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [L] [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3395,12 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société demanderesse, venant aux droits du bailleur, est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mars 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [H] [V] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [L] [M], bailleur, à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [L] [M], bailleur verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 octobre 2025, M. [H] [V] devait la somme de 8834,46 euros.

Il est en outre justifié, par la production de quittances subrogatives, que ces loyers impayés par le locataire ont été versés au bailleur par la caution.

M. [H] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, qu’il reconnait en outre à l’audience, il sera condamné à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 3395,12 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6358,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 495,23 euros et sera à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors qu’il sera justifié d’une quittance subrogative.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la situation particulièrement précaire de M. [H] [V], l’équité commande de rejeter la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [L] [M], bailleur, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 janvier 2022 entre M. [L] [M], bailleur, d’une part, et M. [H] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 14 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [H] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [H] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [H] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 495,23 euros (quatre cent quatre-vingt-quinze euros et vingt-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DIT que cette indemnité d’occupation sera payée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [L] [M], bailleur, sur justification par cette société d’une quittance subrogative,

CONDAMNE M. [H] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [L] [M], bailleur la somme de 8834,46 euros (huit mille huit cent trente-quatre euros et quarante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2025 sur la somme de 3395,12 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 6358,31 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [H] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 janvier 2025 et celui de l’assignation du 5 juin 2025.

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de M. [L] [M], bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par A. GUETAZ, vice-présidente et M. MALOYER, greffière.

La Greffière La Vice-présidente