TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/13471 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYHSD

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 09 Janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [G] [D]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Monsieur [V] [J]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Tous les deux représentés ensemble par Maître Jean-Baptiste BENELLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0317

DÉFENDEURS

Madame [E] [F]-[C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [L] [N] [B]

[Adresse 5]

BRUXELLES (BELGIQUE)

Tous les deux représentés ensemble par Maître Antoine DE LOMBARDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0190

Décision du 09 Janvier 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/13471 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYHSD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière à l’audience et de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 18 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 09 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendue publiquement par mise à disposition au Greffe

Contradictoire et en premier ressort

____________________

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 30 août 2021, M. [L] [N] [B] et Mme [E] [F]-[C] ont donné à bail à Mme [G] [D] et M. [V] [J], leur maison située [Adresse 3] à [Localité 7] (29), dans l’attente de la signature d’un acte de vente de ce bien, pour une durée de trois mois, moyennant un loyer de 110 euros par nuit, les parties ayant stipulé que si Mme [G] [D] « se portait finalement acquéreuse du bien loué, le tarif mensuel du loyer serait ramené, pour la période effectivement occupée avant la régularisation de l’acte de vente, à 800 euros ».

Par acte du 8 décembre 2021, les parties ont signé un avenant au contrat de bail prorogeant son terme au 30 (sic) février 2022, sans modification des autres clauses.

Par acte du 31 janvier 2022, M. [L] [N] [B] et Mme [E] [F]-[C] d’une part et Mme [G] [D] d’autre part ont signé un compromis de vente portant sur le bien loué, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir avant le 2 avril 2022.

Par courrier du 2 mai 2022, le notaire a sommé les vendeurs de se présenter en son étude pour signer l’acte de vente.

Par acte authentique du 10 juin 2022, M. [L] [N] [B] et Mme [E] [F]-[C] ont vendu le bien précité à Mme [G] [D], moyennant un prix de 246 637 euros, meubles compris.

Par courriel du 10 juillet 2022, Mme [G] [D] a demandé aux vendeurs le remboursement d’une partie des loyers versés et du dépôt de garantie, ainsi que des frais exposés par elle et M. [V] [J] en raison du refus des vendeurs de réitérer la vente.

M. [L] [N] et Mme [E] [F]-[C] ont versé la somme de 7 076,61 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et d’une partie des loyers.

Par exploits d’huissier en date des 9 et 10 novembre 2022, Mme [G] [D] et M. [V] [J] ont fait assigner Mme [E] [F]-[C] et M. [L] [N] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de les voir condamner à leur verser la somme de 88 856 euros au titre des sommes restant dues en application du contrat de bail du 30 août 2021, outre la somme de 15 276 euros à titre de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 17 novembre 2023, Mme [G] [D] et M. [V] [J] demandent au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Madame [F] et Monsieur [N] à payer à Madame [G] [D] et Monsieur [V] [J] la somme de 324.784 euros au titre des sommes restant dues en application des stipulations du contrat de bail en date du 30 août 2021 (principal et accessoire), CONDAMNER solidairement Madame [F] et Monsieur [N] à payer à Madame [G] [D] et Monsieur [V] [J] la somme de 15.276 euros à titre de dommages et intérêts du fait des fautes commises par les Défendeurs dans le cadre de la vente du Bien sis à [Localité 7].

A titre subsidiaire :

CONDAMNER solidairement Madame [F] et Monsieur [N] à payer à Madame [G] [D] et Monsieur [V] [J] la somme de 3.064 euros au titre des sommes restant dues en application des stipulations du contrat de bail en date du 30 août 2021 (principal), CONDAMNER solidairement Madame [F] et Monsieur [N] à payer à Madame [G] [D] et Monsieur [V] [J] la somme de 15.276 euros à titre de dommages et intérêts du fait des fautes commises par les Défendeurs dans le cadre de la vente du Bien sis à [Localité 7].

En tout état de cause :

DIRE Madame [F] et Monsieur [N] mal fondés à solliciter le paiement de 1.112,85 euros à titre de dommages et intérêts et par conséquent les débouter purement et simplement de leur demande reconventionnelle. CONDAMNER solidairement Madame [F] et Monsieur [N] à payer à Madame [G] [D] et Monsieur [V] [J] la somme de 7.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. CONDAMNER solidairement Madame [F] et Monsieur [N] aux entiers dépens d’instance dont distraction sera faite au profit de Maître Gwénolé Morineaux, avocat au barreau de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, Mme [E] [F]-[C] et M. [L] [N] [B] demandent au tribunal de :

JUGER que le régime de l’exception d’inexécution est applicable en l’espèce et que les sommes déjà restituées, de bonne foi, par les défendeurs sont justifiées ; partant, REJETER l’ensemble des demandes formées par Madame [G] [D] et Monsieur [V] [J] à l’encontre de Madame [E] [F]-[C] et Monsieur [L] [N] [B].

A titre subsidiaire :

JUGER que la clause relative aux intérêts de retard dans le contrat de bail est une clause pénale manifestement excessive ; partant, RAMENER le taux d’intérêts de retard contractuel de 20%/jour au taux d’intérêts légal de 3,15%/an, applicable uniquement à l’intérêt du litige, lequel s’établit à 1.740,34 euros.

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [G] [D] et Monsieur [V] [J] à verser aux défendeurs la somme de 1.112,85 euros à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER Madame [G] [D] et Monsieur [V] [J] à verser aux défendeurs la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile CONDAMNER Madame [G] [D] et Monsieur [V] [J] aux entiers dépens de la procédure.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes au titre du contrat de bail du 30 août 2021

Les demandeurs demandent la condamnation solidaire de M. [N] [B] et Mme [F]-[C] à leur verser la somme de 324 784 euros au titre des sommes restant dues en application du contrat de bail du 30 août 2021, ou subsidiairement la somme de 3 064 euros correspondant au principal, sans les intérêts.

Ils font valoir que :

Le contrat de bail prévoit que si Mme [D] se porte acquéreuse du bien, le loyer mensuel sera fixé à 800 euros et les sommes perçues au-delà de ce loyer, seront restituées par virement, dans les 5 jours de la réception des fonds liés à la vente et que ces sommes produiront intérêts au taux de 20% par jour de retard,Il stipule aussi que le dépôt de garantie lui sera restitué, dans les 5 jours de la vente et à défaut produira intérêt au taux de 20% par jour de retard, Le contrat prévoyait enfin le versement de 110 euros par mois au titre d’un forfait de charges,Ils ont versé au titre des loyers, 17310 euros entre septembre 2021 et avril 2022 et les vendeurs devaient leur rembourser la somme de 10140 euros, de sorte qu’ils sont encore redevables de la somme de 3064 euros en principal, et de la somme de 321720 euros au titre des intérêts au taux de 20% par jour de retard, à compter du 10 juin 2022, Cette clause appliquant un taux d’intérêt contractuel ne peut s’analyser en une clause pénale, elle a été acceptée en pleine conscience par les vendeurs, pour «sécuriser» les acquéreurs, et même si elle devait être analysée en clause pénale, elle ne saurait être réduite dès lors qu’elle a été stipulée par les vendeurs eux-mêmes.

Les défendeurs demandent au tribunal de rejeter ces demandes et font valoir que :

Ils ont remboursé de bonne foi les sommes dues aux acquéreurs/preneurs, en tenant compte des charges réelles non payées par eux, Ils étaient en tout état de cause déliés de leur obligation de restitution en application de l’article 1219 du code civil, faute pour les demandeurs d’avoir respecté leur obligation de paiement du loyer convenu dès lors qu’à compter de décembre 2021, ils ont unilatéralement versé la somme de 800 euros par mois, au lieu du loyer de 110 euros par nuit qui avait été fixé au contrat, ce qui constituait un manquement suffisamment grave, leur permettant d’opposer une exception d’inexécution de leur propre obligation de restituer une partie des sommes dues, Ce n’est que temporairement qu’ils ont refusé d’exécuter leur obligation et ont finalement restitué les sommes dues, S’agissant des charges ils sont bien fondés à considérer que, les locataires n’ayant pas exécuté leur obligation de payer la somme forfaitaire convenue, ils peuvent demander le paiement des charges réelles.

A titre subsidiaire, ils soutiennent que les demandeurs étaient redevables des loyers de mai et juin pour la période antérieure à la signature de la vente, ainsi que des charges dès lors que la vente n’était pas parfaite, de sorte que leur différend ne peut porter au plus, s’agissant du principal, que sur la somme de 1 740,34 euros. Ils soutiennent également que la clause relative aux intérêts constitue une clause pénale que le tribunal devra modérer, dès lors que les locataires n’ont pas payé les charges, qu’ils n’ont réglé aucun loyer pour les mois de mai et juin 2022, qu’ils ont unilatéralement réduit le loyer dès décembre 2021, qu’après mise en demeure ils se sont partiellement exécuté de leur obligation, que cette clause prévoit un taux exorbitant par rapport aux taux d’intérêt légal (2317 fois plus important) et enfin que les demandeurs ne font état d’aucun préjudice financier ou moral résultant du retard dans la restitution des sommes dues. Il est demandé au tribunal de ramener le taux d’intérêt au taux d’intérêt légal, soit 3,15% par an.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Enfin, il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 25-7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version en vigueur au jour de la signature du bail du 30 août 2021, que le contrat de location d’un logement meublé constituant la résidence principale du locataire est conclu pour une durée d’au moins un an et est reconduit tacitement pour une durée identique à défaut d’un congé donné dans les conditions prévues par la même loi.

En l’espèce, les parties ont conclu le 30 août 2021 un contrat de bail portant sur un logement meublé, dans l’attente de la signature d’un compromis de vente de ce même bien situé [Adresse 3] à [Localité 7]. Il est constant que ce logement constituait la résidence principale des locataires.

Si aux termes du contrat du 30 août 2021, le bail a été conclu pour une durée de trois mois, ensuite prorogée par avenant du 8 décembre 2021 jusqu’au 30 (sic) février 2021, ce contrat ne pouvait toutefois être conclu pour une durée inférieure à un an en application des dispositions d’ordre public rappelées ci-dessus, soit jusqu’au 30 août 2022.

Les stipulations contractuelles sont donc applicables entre les parties, au-delà du 28 février 2021 et jusqu’à la réalisation de la vente le 10 juin 2022, étant observé en tout état de cause que les défendeurs ne contestent finalement pas que l’exécution du bail s’est poursuivie au-delà du terme fixé.

Il résulte du contrat que les parties avaient convenu d’un loyer d’un montant de 110 euros par nuit, charges incluses, et que dans l’hypothèse où Mme [G] [D] se porterait acquéreuse du bien loué, le loyer mensuel serait ramené à la somme de 800 euros, toute somme perçue au-delà de ce tarif devant être restituée par les vendeurs bailleurs aux preneurs dans les cinq jours de la réception des fonds liés à la vente. A défaut de restitution des sommes dues dans le délai prévu, les parties ont stipulé que « celles-ci produiront intérêts au taux de 20% par jour de retard ».

Enfin, elles ont également prévu que dans l’hypothèse où Mme [D] se porterait acquéreuse du bien, « un forfait mensuel de charges à hauteur de 110 euros serait mis à sa charge moyennant la rétention de ce forfait sur les sommes à lui restituer, au prorata de son occupation effective des lieux avant la régularisation de l’acte de vente ».

Par application des stipulations contractuelles et alors que Mme [G] [D] a acquis le bien par acte du 10 juin 2022, les preneurs étaient donc redevables à compter du 1er septembre 2021 et jusqu’au 10 juin 2022, d’un loyer de 110 euros par nuit et d’un forfait de charges d’un montant mensuel de 110 euros, les vendeurs devant leur restituer toute somme perçue au-delà d’un loyer mensuel devant être in fine ramené à hauteur de 800 euros par mois sur cette même période.

Les bailleurs invoquent l’exception d’inexécution par les preneurs de leurs obligations en ce qu’à compter du mois de décembre 2021 et jusqu’au mois de mars 2022 inclus, ils n’ont versé qu’un loyer mensuel de 800 euros, et soutiennent qu’ils sont bien fondés à retenir sur les sommes dues par eux le montant des charges réelles et non seulement le forfait prévu au contrat de 110 euros.

Toutefois, aucune clause du contrat ne les autorise, même en cas d’inexécution des preneurs, à mettre à leur charge les charges réelles du bien et les dispositions de l’article 1219 précité, si elles leur permettent de refuser d’exécuter leurs propres obligations en cas d’inexécution de leurs cocontractants, ne les autorisent pas à modifier unilatéralement les clauses du bail à leur convenance.

En outre, cette exception d’inexécution ne peut être opposée par les bailleurs que de bonne foi.

Or, en l’espèce, alors que ce bail avait été expressément conclu dans l’attente de la signature du compromis puis de l’acte de vente, il ressort des pièces versées aux débats que le délai entre le 30 août 2021, date de la signature du bail et la signature du compromis le 31 janvier 2022, puis ensuite entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente le 10 juin 2022 n’est pas imputable à Mme [G] [D].

Celle-ci avait obtenu un accord de principe sur sa demande de prêt bancaire dès le 2 septembre 2021, elle a justifié auprès du notaire dès le 20 décembre 2021 d’une offre de prêt bancaire, soit avant même la signature du compromis et n’a cessé de relancer les vendeurs pour hâter la signature du compromis d’abord puis de l’acte de vente ensuite, alors que le droit de préemption de la mairie était purgé dès le 18 mars 2022.

Malgré les sollicitations du notaire et de l’agence, la signature de l’acte de vente a tardé, les vendeurs invoquant la nécessité d’examiner le projet d’acte qui leur avait été communiqué le 25 mars 2022 et le temps nécessaire au calcul de la plus-value, qui aurait pourtant dû être anticipé par eux dès lors qu’ils envisageaient de vendre leur bien depuis plus de six mois. Il ne ressort d’aucune pièce que les vendeurs ont à aucun moment invoqué la non-réalisation des conditions suspensives et notamment l’absence de notification de l’obtention du prêt par l’acquéreuse, pour justifier du retard dans la signature de l’acte de vente. Le notaire a finalement dû mettre les vendeurs en demeure de se présenter à son étude pour signer l’acte de vente le 10 juin 2022.

Il en résulte que les vendeurs bailleurs ne sont pas de bonne foi lorsqu’ils reprochent aux preneurs d’avoir partiellement payé le loyer à compter du mois de décembre 2021, alors que le montant disproportionné du loyer fixé au bail du 30 août 2021 ne pouvait s’expliquer que par la durée nécessairement très courte du bail, dans l’attente de la signature de la vente à laquelle ils ont, seuls, fait obstacle. Ils ne peuvent donc invoquer l’exception d’inexécution pour se délier de leurs propres obligations ou appliquer un mode de calcul des sommes dues différent de celui fixé par le contrat.

Par conséquent, en application des stipulations contractuelles, la vente s’étant réalisée, les preneurs sont in fine redevables de la somme de 7 467 euros arrondie au titre du loyer (800 x 9 + 800/3) et 1 027 euros arrondie (110 x 9 + 110/3) au titre des charges pour la période du 1er septembre 2021 au 10 juin 2022, soit un total de 8 494 euros.

Compte tenu de la somme qu’ils ont effectivement versée de 17 310 euros qui n’est pas contestée et qui comprend le montant du dépôt de garantie de 3 300 euros qui doit également leur être restitué, les bailleurs étaient tenus lors de la vente de leur restituer la somme de 8 816 euros.

Il est constant qu’ils ont déjà versé aux preneurs la somme de 7 076 euros par virement du 15 juillet 2022, de sorte qu’ils ne sont plus redevables au principal que de la somme de 1 740 euros arrondie, et non de la somme de 3 064 euros comme le soutiennent les demandeurs.

Les demandeurs sollicitent ensuite l’application de la clause du bail fixant le taux d’intérêt de retard à 20% par jour à compter de la réception des fonds liés à la vente.

Alors qu’en principe et en application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans l’exécution d’une obligation contractuelle de paiement d’une somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, cette clause qui sanctionne le retard dans l’exécution de l’obligation de restitution de sommes d’argent qui pèse sur les bailleurs par l’application d’un taux d’intérêt très nettement supérieur au taux d’intérêt légal s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil.

Elle peut donc être modérée par le juge si elle est manifestement excessive ou si l’obligation a été partiellement exécutée, au prorata de l’exécution, même si elle a été rédigée par les bailleurs.

En l’espèce, l’intérêt ne serait en tout état de cause être dû sur la somme de 8 816 euros qu’à compter du 10 juillet 2022, date de la mise en demeure et jusqu’au 15 juillet 2022, date du versement partiel des bailleurs, puis sur la somme de 1 740 euros seulement à compter de cette dernière date.

En outre, ce taux d’intérêt extrêmement élevé, plus de 2 000 fois supérieur au taux d’intérêt légal qui était fixé pour le second semestre 2022 pour les créances des personnes physiques à 3,15%, apparaît manifestement excessif au regard de l’exécution partielle par les bailleurs qui ont restitué la majeure partie des sommes dues dès la mise en demeure et alors surtout que les preneurs n’invoquent aucun préjudice spécifique effectivement causé par le retard de paiement.

Dans ces conditions, afin de conserver à la clause pénale son caractère comminatoire par la fixation d’un taux d’intérêt moratoire supérieur au taux d’intérêt légal tout en la modérant pour revenir à de plus justes proportions, il convient de fixer le taux d’intérêt conventionnel au taux annuel de 35%.

M. [L] [N] [B] et Mme [E] [F]-[C] seront donc condamnés in solidum à payer à Mme [G] [D] et M. [V] [J] les intérêts au taux de 35% par an sur la somme 8 816 euros à compter du 10 juillet 2022 et jusqu’au 15 juillet 2022, soit une somme de 50,72 euros arrondie et la somme de 1 740 euros avec intérêts au taux de 35% par an à compter du 15 juillet 2022.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [G] [D] et M. [V] [J]

Les demandeurs demandent également sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, la condamnation des défendeurs à les indemniser des sommes suivantes :

5 276 euros, au titre des frais qu’ils ont été injustement contraints d’exposer pour obtenir la réalisation de la vente, 10 000 euros au titre de leur préjudice moral.

Ils font valoir que :

les défendeurs ont sciemment fait obstacle à la signature de l’acte de vente malgré la réalisation des conditions suspensives et alors que la date butoir du 2 avril 2022 était passée, ce qui a contraint le notaire à les mettre en demeure de signer l’acte de vente, l’offre de prêt a été adressée aux vendeurs par le notaire, le fait que l’acte de vente ait été adressé 8 jours avant le 2 avril 2022 ne saurait leur être opposé et en tout état de cause, ce délai était suffisant pour analyser l’acte et envisager la signature de l’acte dans les délais ; il leur appartenait en outre d’anticiper pour le calcul de la plus-value, ils ont dû exposer les sommes de 3 726 euros au titre des frais d’avocat et 750 euros au titre des frais d’huissier, ils ont dû également payer la somme de 800 euros au titre du loyer du mois d’avril 2022, alors qu’ils auraient dû être propriétaires du bien à partir de cette date.

Ils ajoutent que les vendeurs ont fait preuve d’une particulière mauvaise foi, en les contraignant à signer un contrat de bail dans des conditions économiques totalement disproportionnées et abusives, en faisant ensuite obstacle à la signature de la vente et en les menaçant d’expulsion. Ils font valoir qu’ils ont été contraints de signer le bail qui prévoyait un loyer exorbitant, ne correspondant pas à leur accord initial ni au prix du marché, dès lors que le contrat leur a été adressé mois de 24h avant leur déménagement et alors qu’ils étaient contraints de déménager et de s’installer dans la maison. Cette attitude leur a causé un stress important pendant 10 mois.

Les défendeurs opposent que :

l’offre de prêt ne leur a jamais été remise, si bien que les conditions suspensives n’étaient pas réalisées, la régularisation de la vente n’aurait pas pu intervenir en tout état de cause le 2 avril soit 3 jours après l’obtention du prêt, ils n’avaient reçu le projet d’acte que le 25 mars 2022 et un délai était à l’évidence nécessaire pour analyser l’acte et procéder à un calcul rigoureux de la plus-value, les préparatifs de l’acte ont nécessité de nombreux échanges et ils se sont montrés réactifs et diligents, rien ne les contraignait à signer l’acte de vente et la mise en demeure n’était pas fondée la condition suspensive n’étant pas réalisée, c’est par bonne volonté qu’ils ont accepté de signer l’acte de vente.

Ils concluent au rejet de la demande au titre du préjudice moral également, soutenant qu’ils n’ont commis aucune faute, que les acquéreurs s’étaient eux-mêmes placés dans une situation d’urgence en déménageant avant la réalisation de la vente, qu’aucune pression n’a été exercée à leur encontre, qu’ils n’étaient nullement dans un état de dépendance économique et disposaient des sommes pour le paiement des loyers. Ils ajoutent que l’avantage obtenu par le contrat de location n’était pas excessif d’autant que l’application du tarif de location saisonnière était accompagnée d’une clause de restitution et d’une clause pénale particulièrement sévère pour eux. Enfin ils font valoir que la demande est exagérée dans son quantum.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les parties au compromis de vente du 31 janvier 2022 ont convenu qu’en cas de réalisation des conditions suspensives, la signature de l’acte authentique de vente aurait lieu le 2 avril 2022, par le ministère de Maître [R] [T], notaire à [Localité 6] (29).

Il a déjà été démontré ci-dessus que la signature de l’acte de vente a tardé, même après la réalisation des conditions suspensives – les vendeurs n’ayant d’ailleurs jamais invoqué leur défaillance pour justifier du retard dans la signature de l’acte de vente postérieurement au 25 mars 2022, date à laquelle ils ont été destinataire du projet d’acte de vente – du seul fait des vendeurs qui ont tardé à valider l’acte et à procéder au calcul de la plus-value alors qu’il leur appartenait d’anticiper ce calcul, le notaire leur indiquant dès le 26 avril 2022 : « il est urgent de prévoir une date de signature le plus rapidement possible ».

Il a finalement été nécessaire que leur notaire les mette en demeure de se présenter pour signer l’acte de vente le 10 juin 2022, étant rappelé qu’aux termes du compromis, les vendeurs s’étaient irrévocablement engagés à vendre leur bien et à signer l’acte de vente une fois les conditions suspensives réalisées.

Toutefois, la facture de la société SAMAIN, RICARD & associés, huissiers de Justice, correspondant à cette sommation en date du 20 mai 2022, est adressée à Maître [T], notaire des défendeurs, et non aux demandeurs, de sorte qu’il n’est pas établi qu’ils ont eux-mêmes payé la somme de 750 euros pour la délivrance de cette sommation. Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

Par ailleurs, les frais d’avocat qu’ils ont exposés tant avant la vente pour en obtenir la signature, qu’après celle-ci pour obtenir restitution des sommes dues, seront indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ci-après.

Enfin, Mme [D] et M. [J] ne peuvent demander l’indemnisation du loyer du mois d’avril 2022 d’un montant de 800 euros qu’ils ont effectivement versé aux vendeurs dès lors que cette somme est la contrepartie de la mise à leur disposition par les bailleurs du bien, la vente n’étant pas encore réalisée et dès lors que si Mme [D] était devenue propriétaire du bien à cette date, elle aurait alors été tenue de rembourser les échéances de son emprunt bancaire pour se loger. Leur demande à ce titre sera donc également rejetée.

En revanche, il est indéniable que le comportement des vendeurs bailleurs a généré pour les preneurs et l’acquéreuse un stress important, en raison des conditions exorbitantes du bail et des pressions faites par les vendeurs pour qu’ils payent un loyer extrêmement élevé alors qu’ils étaient responsables du retard pris dans la signature du compromis puis de l’acte de vente, près de 10 mois s’étant écoulés entre la signature du bail le 30 août 2021, alors que Mme [D] avait déjà reçu un accord de principe de sa banque, et la signature de l’acte de vente le 10 juin 2022.

Il convient dès lors de condamner les défendeurs in solidum à payer à Mme [D] et M. [J] pris ensemble la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [E] [F] et M. [L] [N] [B]

A titre reconventionnel, M. [N] et Mme [F] demandent la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 1 112,85 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la violation de leur obligation de « laisser visiter les locaux aussitôt le congé donné ou en cas de mise en vente » prévue au contrat de bail en ne leur laissant pas accéder au bien le 22 avril 2022 pour récupérer des affaires personnelles, alors que M. [N] s’était déplacé depuis la Belgique à cette seule fin ce qui a engendré des frais de carburant et de péages, à deux reprises.

Les demandeurs à l’instance concluent au rejet de cette demande qu’ils qualifient de fantaisiste. Ils soutiennent que M. [N] n’est pas venu à [Localité 7] pour récupérer des effets personnels mais leur a écrit qu’il se trouvait déjà à [Localité 7], qu’il ne leur a laissé que 48h pour se rendre disponibles. Ils ajoutent que la clause invoquée au soutien de la demande est inapplicable au cas d’espèce et qu’aucune faute contractuelle ne peut leur être reprochée.

Enfin ils soutiennent que la demande est surévaluée et qu’aucune preuve du voyage n’est pas rapportée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le contrat de bail du 30 août 2021 stipulait que les preneurs s’obligeaient à « laisser visiter, aussitôt le congé donné ou reçu ou en cas de mise en vente, les locaux loués aussi souvent que nécessaire, y compris le samedi (sauf le dimanche) ».

Les bailleurs reprochent aux preneurs de ne pas avoir laissé M. [L] [N] [B] accéder au bien le 22 avril 2022 pour récupérer ses affaires personnelles.

Aucun congé n’a été délivré par les bailleurs aux preneurs et la visite sollicitée par M. [L] [N] [B] n’avait donc pas pour objet de permettre la visite des locaux loués en vue de leur vente. La clause invoquée par les défendeurs n’est donc pas applicable et il ne saurait être reproché aux preneurs de ne pas avoir exécuté leurs obligations sur ce fondement.

Au surplus, il ressort des pièces versées aux débats par les défendeurs eux-mêmes que M. [L] [N] [B] ne s’est pas déplacé à [Localité 7] pour récupérer ses affaires mais qu’il s’y trouvait déjà et souhaitait « en profiter », qu’il a sollicité les preneurs le 22 avril 2022 à 7h47 pour récupérer ses affaires le jour-même et que ces derniers, auxquels il ne peut être reproché de ne pas avoir pu se rendre disponibles immédiatement, ont proposé de déposer les affaires de M. [N] [B] à l’agence dès le lendemain.

Aucune faute ne saurait dès lors être reprochée aux preneurs.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts des défendeurs sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [N] [B] et Mme [E] [F]-[C], parties succombant à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit du conseil des demandeurs.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Mme [G] [D] et M. [V] [J] pris ensemble la somme de 5 366 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Ordonne la modération de la clause pénale manifestement excessive stipulée au contre de bail du 30 août 2021 et dit qu’à défaut de restitution des sommes dues par les bailleurs dans le délai prévu, celles-ci produiront intérêt au taux annuel de 35%,

Condamne en conséquence M. [L] [N] [B] et Mme [E] [F]-[C] in solidum à payer à Mme [G] [D] et M. [V] [J] pris ensemble, en exécution du contrat de bail du 30 août 2021 :

la somme de 50,72 euros au titre des intérêts moratoires au taux de 35% par an dus sur la somme 8 816 euros à compter du 10 juillet 2022 et jusqu’au 15 juillet 2022, la somme de 1 740 euros avec intérêts au taux de 35% par an à compter du 15 juillet 2022,

Condamne M. [L] [N] [B] et Mme [E] [F]-[C] in solidum à payer à Mme [G] [D] et M. [V] [J] pris ensemble la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

Rejette les autres demandes de dommages et intérêts de Mme [G] [D] et M. [V] [J],

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [L] [N] [B] et Mme [E] [F]-[C],

Condamne M. [L] [N] [B] et Mme [E] [F]-[C], in solidum aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Gwénolé MORIBEAUX, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] [N] [B] et Mme [E] [F]-[C] in solidum à payer à Mme [G] [D] et M. [V] [J] pris ensemble, la somme de 5 366 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2025

La Greffière La Présidente