TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 19 Février 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame ALI lors des débats,

Madame FEDJAKH lors du délibéré,

Débats en audience publique le : 08 Décembre 2025

GROSSE :

Le 19 Février 2026

à M^e Catherine GAUTHIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 19 Février 2026

à Monsieur [Z] [W]

à Madame [D], [S] [Q] épouse [W]

à M^e Catherine GAUTHIER

N° RG 25/05393 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66TO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [W]

né le 28 Août 1982 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Comparant

Madame [D], [S] [Q] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

Comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature électronique du 11 avril 2023 avec prise d’effet au 19 avril 2023, la société FONCIERE RU PR/2016, représentée par sa mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, a consenti à Mme [D] [Q] épouse [W] et M. [Z] [W] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], [Adresse 4], Bâtiment 1, étage 6, appartement n°162, et deux parkings n°251 et n°430, [Localité 2] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 748,39 euros, outre 155 euros de provision sur charges.

La société Action Logement Services s’est portée caution, via le dispositif de garantie Visale n°A10262809050 afin de garantir le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, la société Action Logement Services a fait délivrer à Mme [D] [W] et M. [Z] [W] un commandement de payer la somme principale de 2.707,95 euros, lequel visait la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [D] [W] et M. [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

Dire et juger recevable et bien-fondé action logement services en son action ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [D] [W] et M. [Z] [W] ;Ordonner l’expulsion de Mme [D] [W] et M. [Z] [W] et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;les condamner solidairement à payer la somme de 2.400,38 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024 sur la somme de 2.707,95 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;Les condamner solidairement au paiement des indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux ;Les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 8 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société Action Logement, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 7.886,99 euros selon décompte du 2 décembre 2025 et en produisant une quittance subrogative émise le 31 octobre 2025. Elle confirme que les locataires ont repris le paiement du dernier loyer.

Mme [D] [Q] et M. [Z] [W], présents en personne à l’audience, reconnaissent la dette et indiquent percevoir 4.600 euros à deux par mois et avoir des enfants à charge. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré le 19 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

· Sur la subrogation

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il en résulte que la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer dispose du droit d’agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n°A10262809050 signé entre la société FONCIERE RU PR/2016, représentée par sa mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE et la société Action Logement Services le 11 avril 2023 qui stipule (article 8.1) que «sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées ».

Il ressort des quittances subrogatives versées aux débats que la société Action Logement Services, en qualité de caution, a réglé la somme en principal de 11.531,55 euros, à laquelle il s’agit de soustraire les versements reçus à hauteur de 3.644,56 euros, au bailleur au titre des impayés de Mme [D] [W] et M. [Z] [W].

La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Il convient donc de déclarer la société Action Logement Services recevable à agir.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 décembre 2025, et à la CCAPEX le 19 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande formée par la société Action Logement Services est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Au cas présent, le contrat de bail stipule qu’il est résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. Ce délai de deux mois est également celui visé par le commandement de payer du 18 avril 2024 qui reproduit les termes de la clause résolutoire.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 avril 2024.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 juin 2024, conformément aux dispositions précitées.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour les propriétaires dont l’occupation indue de son bien les a privés de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats une quittance subrogative émise le 31 octobre 2025 ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance septembre 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 11.531,55 euros, montant auquel il s’agit de soustraire 3.644,56 euros versé par le bailleur, soit la somme de 7.886,99 euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de la société FONCIERE RU PR/2016, représentée par sa mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande.

Mme [D] [Q] épouse [W] et M. [Z] [W] ne démontrant pas avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé au titre de la quittance subrogative, seront condamnés solidairement à payer la somme de 7.886,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté à l’échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024 sur la somme de 2.707,95 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [D] [W] et M. [Z] [W] ont repris le paiement intégral des loyers. Au regard de ces éléments, de l’ancienneté du bail, des propositions de règlement formulées et de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

· à défaut pour Mme [D] [W] et M. [Z] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;

· Mme [D] [W] et M. [Z] [W], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [W] et M. [Z] [W] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 avril 2024.

Au regard de la situation économique respective des parties, la demande de la société Action Logement Services en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

Déclare la société Action Logement Services recevable à agir ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 avril 2023 portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 6], Bâtiment 1, étage 6, appartement n°162, et deux parkings n°251 et n°430, [Localité 2] [Adresse 5] sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

Condamne solidairement Mme [D] [W] et M. [Z] [W] à payer à la société Action Logement Services la somme de 7.886,99 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 avril 2024 sur la somme de 2.707,95 euros et à, compter du présent jugement pour le surplus;

Dit que Mme [D] [Q] épouse [W] et M. [Z] [W] pourront se libérer de ladite somme par 36 mensualités successives de 219 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 36ème échéance payables le 5 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision ;

Rappelle que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance :

— la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;

— faute de départ volontaire de Mme [D] [W] et M. [Z] [W] du local à usage d’habitation sis [Adresse 7] 6, appartement n°162, et deux parkings n°251 et n°430, [Localité 2] [Adresse 5], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [D] [Q] épouse [W] et M. [Z] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [D] [W] et M. [Z] [W] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Mme [D] [Q] épouse [W] et M. [Z] [W] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 18 avril 2024 ;

Rejette la demande de la société Action Logement Services formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE