TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Décembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à Mme [V] [Q]

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à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 25/05023 – N° Portalis DBW3-W-B7J-64LW

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] METROPOLE LOGEMENT ANCIENNEMENT HABITAT [Localité 2] [Localité 1] [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [V] [Q], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 août 2017, l’Office public de l’habitat, établissement public à caractère industriel et commercial (Epic) Habitat [Localité 2] Provence (Hmp) a donné à bail à M. [S] [Z] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], bâtiment F entrée n° 2, 9ème étage, logement n° 741, dans le quatorzième arrondissement de [Localité 2], pour un loyer de 264,19 euros, outre 85,09 euros de provision sur charges ainsi qu’une provision de 19,53 euros pour l’eau froide.

Le 19 mai 2025, l’OPH Hmp a fait signifier à M. [S] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 310,63 euros visant la clause résolutoire.

L’OPH Hmp a changé de dénomination sociale.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2025, l’OPH Pml, agissant poursuites et diligences de son Directeur général, a fait assigner en référé M. [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 313,97 euros, comptes arrêtés au 27 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation solidaire au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 11 décembre 2025, l’OPH Pml, représenté par sa chargée de gestion au sein de la direction du contentieux, réitère les termes de son assignation. Sur question, il donne son accord pour l’octroi d’un délai de paiement de six mois avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les moyens développés par le demandeur au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, M. [S] [Z] n’est ni comparant ni représenté.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [S] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 8 septembre 2025 a été dénoncée le 10 septembre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

L’OPH Pml justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône le 16 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’OPH Pml est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 18 août 2017 contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mai 2025, pour la somme en principal de 310,63 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 20 juillet 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 8 décembre 2025 que M. [S] [Z] reste devoir, après déduction des frais de procédure (234,13 euros), la somme de 520,26 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de novembre 2025 inclus.

M. [S] [Z] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 520,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 313,97 euros et de la présente décision pour le surplus, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur l’octroi d’office d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de l’ancienneté du bail et de l’accord donné par le bailleur pour l’octroi d’un délai de paiement de six mois, il convient d’accorder d’office des délais de paiement à M. [S] [Z] selon les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

· M. [S] [Z], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’OPH Hmp une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 416,27 euros à ce jour, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à l’OPH Pml la somme de 100 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 18 août 2017 entre l’OPH Hmp d’une part, et M. [S] [Z] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], dans le [Localité 4] [Localité 2] sont réunies à la date du 20 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [S] [Z] à verser à l’OPH Hmp, à titre provisionnel, la somme de cinq cent vingt euros et vingt-six centimes (520,26 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025 (loyers, charges), échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2025 sur la somme de 313,97 euros et de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [S] [Z] à s’acquitter de la dette par 5 acomptes de quatre-vingt-cinq euros chacun (85 euros) et une 6ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [S] [Z] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, le sort du mobilier garnissant le logement étant prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [S] [Z] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit quatre cent seize euros et vingt-sept centimes (416,27 euros) à ce jour ;

CONDAMNE M. [S] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer à l’OPH Pml la somme de cent euros (100 euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente,