TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Janvier 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 28 Octobre 2025

GROSSE :

Le 27 janvier 2026

à M^e Béatrice PORTAL

EXPEDITION :

Le 27 janvier 2026

à M.[Q] [M]

N° RG 25/02595 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MPW

PARTIES :

DEMANDERESSE

SDC de l’ensemble immobilier [Localité 1] sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL [Localité 2] SUD GESTION IMMOBILIER (LEANDRI IMMOBILIER), domiciliée : chez Syndic SARL [Localité 2] SUD GESTION IMMOBILIERE (LEANDRI IMMO), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M], [E], [J] [Q]

né le 18 Mars 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [H], [G], [T] [I]

née le 14 Juin 1989 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [Q] et Mme [H] [I] sont propriétaires du lot n° 9 au sein de l’ensemble immobilier [Localité 1] situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Par courriers recommandés du 16 août et 14 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Localité 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée [Y] Immobilière a mis en demeure M. [M] [Q] et Mme [H] [I] de lui payer la somme de 340,52 euros puis de 407,93 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par courriers recommandés du 13 mai et 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Localité 1], par l’intermédiaire de son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée [Y] Immobilière a mis en demeure M. [M] [Q] et Mme [H] [I] de lui payer la somme de 955,33 euros puis de 915,33 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par courrier recommandé du 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’ensemble immobilier [Localité 1], par l’intermédiaire du conseil de son syndic en exercice, la société [Y] Immobilière a mis en demeure M. [M] [Q] et Mme [H] [I] de lui payer la somme de 1579,15 euros au titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 25 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2025, le SDC de l’ensemble immobilier Ganay Pugette, représenté par son syndic, la société [Y] IMMOBILIÈRE, a fait assigner M. [M] [Q] et Mme [H] [I], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation avec exécution provisoire à lui payer les sommes de :

—  2080,72 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues sur la période du 1er avril 2023 au 2 avril 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 16 août 2023, dont 706 euros de frais nécessaires,

—  3000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 28 octobre 2025, le SDC de l’ensemble immobilier [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la société [Y] IMMOBILIÈRE représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation, actualisant sa créance au 1er octobre aux sommes de 615,88 euros au titre des charges de copropriété et 332,03 euros au titre des frais nécessaires.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [M] [Q], comparant en personne, confirme le décompte des charges. Il conteste les frais. Il fait valoir sa bonne foi, ayant toujours réglé ses charges depuis 2013 et immédiatement réglé une partie de la dette à réception de l’assignation. Il sollicite la réduction de frais, le débouté de la demande de dommages et intérêts.

Citée à étude, Mme [H] [I] n’est ni comparante ni représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [H] [I] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’ensemble immobilier [Localité 1] justifie de la qualité de copropriétaires de M. [M] [Q] et Mme [H] [I] par la production du relevé cadastral.

Le contrat de syndic expirant le 23 mars 2026, est également versé au débat.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

En l’espèce, le SDC de l’ensemble immobilier [Localité 1] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 22 mai 2023 et 28 mars 2024 approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 d’une part, et votant les budgets prévisionnels des exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Il communique un décompte sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025 indiquant un solde débiteur de 615,88 euros reconnu par M. [M] [Q]. Il joint les appels de fonds du 1er octobre 2023 au 30 juin 2025.

Les frais nécessaires au recouvrement de 332,03 euros sollicités sont justifiés s’agissant des frais de mise en demeure pour une somme de 200 euros.

Pour le surplus, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « constitution du dossier », bien que chronophages, font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’acte d’huissiers sont compris dans les dépens, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Déduction faite des frais injustifiés, non indispensables ou indemnisés au titre des dépens ou des frais irrépétibles, la dette s’élève à la somme de 200 euros.

M. [M] [Q] et Mme [H] [I] seront par conséquent condamnés à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Localité 1] les sommes suivantes :

—  200 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires impayés,

—  615,88 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025,

Ce, avec intérêt légal à compter de la première mise en demeure du 16 août 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [M] [Q] souligne sa bonne foi, ses difficultés personnelles justifiant des retards de paiement. Les efforts de paiements depuis l’assignation attestent de cette bonne foi.

Dès lors, en l’absence de démonstration d’une faute causant un préjudice financier, distinct de celui causé par le retard de paiement, le SDC de l’ensemble immobilier [Localité 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

M. [M] [Q] et Mme [H] [I] succombant, ils seront condamnés à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’ensemble immobilier [Localité 1] de la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [M] [Q] et Mme [H] [I] à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Localité 1] sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la Société [Y] IMMOBILIÈRE les sommes suivantes :

— deux cents euros (200 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— six cent quinze euros et quatre-vingt-huit centimes (615,88 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2023 au 1er octobre 2025,

Avec intérêt légal à compter de la mise en demeure du 16 août 2023 sur ces deux sommes ;

DEBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la Société [Y] IMMOBILIÈRE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [M] [Q] et Mme [H] [I], in solidum, aux dépens ;

CONDAMNE M. [M] [Q] et Mme [H] [I], in solidum, à payer au SDC de l’ensemble immobilier [Localité 1], la somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’ensemble immobilier [Localité 1] pris en la personne de son syndic, la Société [Y] IMMOBILIÈRE, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE