TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 31 Mars 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 13 Janvier 2026

GROSSE :

Le 31 mars 2026

à M^e Frédéric RACHLIN

EXPEDITION :

N° RG 25/03010 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6O2J

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE DU [Adresse 1],

représenté par son Syndic la SAS FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [I] [K]

née le 01 Janvier 1965 à [Localité 1] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [I] [K] est propriétaire du lot n°8 au sein de la copropriété située [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble [Adresse 5], par l’intermédiaire de son syndic en exercice la Société FONCIA, a mis en demeure Mme [V] [I] [K] de lui payer la somme de 4 245,31 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par courrier recommandé du 25 septembre 2024, le SDC de l’immeuble [Adresse 6], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [V] [I] [K] de lui payer la somme de 5 741,47 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, le SDC de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA, a fait assigner Mme [V] [I] [K], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation avec exécution provisoire à lui payer les sommes de :

—  2 898,85 euros au titre des provisions et des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1 492,82 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1 500 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

— Subsidiairement, en cas d’exclusion des frais nécessaire, il sollicite la somme de 1223.00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

A l’audience du 13 janvier 2026, le SDC de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Mme [V] [I] [K] n’est ni comparante ni représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 31 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [V] [I] [K] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la qualité pour agir

Le SDC de l’immeuble [Adresse 7] de la qualité de copropriétaire de Mme [V] [I] [K] par la production du relevé cadastral.

Le contrat de syndic expirant le 2 mai 2025, est également versé au débat.

II- Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, en vertu de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, du même texte : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur».

Ce dernier texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Il impose en outre au juge de rechercher parmi les frais et honoraires imputés au copropriétaire, quels sont ceux qui étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Par ailleurs, il est de principe que les frais de remise à avocat et à l’huissier ne peuvent incomber au débiteur au motif qu’ils sont prévus dans le contrat de syndic, lequel ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic.

Aux termes de l’article 9.1 du Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 relatif aux frais de recouvrement :

« Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre :

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;Relance après mise en demeure ;Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;Frais de constitution d’hypothèque ;Frais de mainlevée d’hypothèque ;Dépôt d’une requête en injonction de payer ;Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ».En l’espèce, le SDC de l’immeuble [Adresse 5] produit les procès-verbaux (PV) des assemblées générales des 21 octobre 2021, 3 mai 2022, 29 juin 2023, approuvant les comptes du syndic en exercice pour les exercices 2020 à 2023, d’une part, et votant les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2024. Il produit une attestation de non recours contre lesdites assemblées générales.

Il joint la reddition des comptes des années 2023 et 2024.

Il communique un décompte sur la période du 28 décembre 2022 au 31 décembre 2024 indiquant un solde débiteur de 2 898,85 euros.

Le solde débiteur antérieur de 220,94 euros repris au décompte arrêté au 31 décembre 2024 non justifié sera toutefois déduit.

Les frais nécessaires au recouvrement de 1340 euros sollicités sont justifiés s’agissant de l’inscription d’hypothèque pour une somme de 350 euros. Ils ne sont pas justifiés par la

production des pièces s’agissant des frais de mise en demeure, de relance et du protocole d’accord.

Pour le surplus, le caractère exceptionnel des frais de suivi contentieux et de transmission de dossier à avocat n’étant pas démontré, ils ne peuvent constituer des frais nécessaires au sens de la loi.

Dès lors, déduction faite des frais injustifiés, non indispensables ou indemnisés au titre des dépens ou des frais irrépétibles, Mme [V] [I] [K] sera par conséquent condamné à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 5] les sommes de :

—  350 euros au titre des frais de recouvrement impayés,

—  2 677,91 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 28 décembre 2022 au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

IV- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Mme [V] [I] [K] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement au SDC de l’immeuble [Adresse 5] de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [V] [I] [K] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA les sommes suivantes :

— trois cent cinquante euros (350 euros) au titre des frais de recouvrement impayés,

— deux mille six cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-onze centimes (2677,91 euros) au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 28 décembre 2022 au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 avril 2025;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du SDC de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA ;

CONDAMNE Mme [V] [I] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [V] [I] [K] à payer au SDC de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA, la somme de deux cents euros (200 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE le SDC de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE