Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 10 février 2026, n° 25/02033

TJ Marseille 10 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Monsieur [H] [K] n'a pas respecté son obligation de paiement des charges, justifiant ainsi la demande du syndicat.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a jugé que les frais justifiés étaient à la charge de Monsieur [H] [K] en tant que copropriétaire débiteur.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a considéré que l'inaction de Monsieur [H] [K] était fautive et a causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le syndicat
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une somme au syndicat pour couvrir les frais engagés dans cette procédure.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a statué que Monsieur [H] [K] étant la partie perdante, il devait supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 10 févr. 2026, n° 25/02033
Numéro(s) :	25/02033
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	18 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 10 FÉVRIER 2026

Enrôlement : N° RG 25/02033 – N° Portalis DBW3-W-B7J-553S

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 3] (l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES)

C/ M. [H] [K]

DÉBATS : A l’audience Publique du 25 novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 10 février 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 10 février 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier en corpopriété sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. [Adresse 6] sous l’enseigne LISA IMMOBILIER

immatriculée au RCS sous le numéro 837 579 879

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Anne-Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [K]

né le 23 novembre 1989 à [Localité 7] (13)

demeurant [Adresse 5]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [K] est propriétaire des lots 2 et 8 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] lui a fait signifier un commandement de payer la somme de 1.199,98 euros le 24 juillet 2020.

Des mises en demeure lui ont été envoyées par la suite.

Suivant exploit du 17 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL LISA IMMOBILIER, a fait assigner devant le présent tribunal Monsieur [H] [K] aux fins de voir entendre :

— condamner Monsieur [H] [K] à lui payer :

—  8.537,48 euros au titre des charges de copropriété impayées au 2 janvier 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et l’intégralité de la réclamation à compter de l’assignation,

—  610,72 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Monsieur [H] [K] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— rejeter toute demande de délai éventuelle de paiement,

— ordonner le maintien de l’exécution provisoire,

— condamner Monsieur [H] [K] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sauf application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Monsieur [H] [K] aux dépens, y compris les coûts de commandement de payer, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure, dont distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN,

— condamner Monsieur [H] [K] à supporter les frais d’exécution forcée et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

Régulièrement assigné, par remise à étude, Monsieur [H] [K] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

— Sur les charges

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] produit notamment :

— le relevé de propriété de Monsieur [H] [K] pour les lots 2 et 8 de la copropriété,

— la fiche d’immeuble,

— le titre de propriété de Monsieur [H] [K] du 19 avril 2017,

— les lettres recommandées de mise en demeure,

— le décompte de charges de Monsieur [H] [K] au 16 janvier 2025,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 5 novembre 2024 approuvant les comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, ainsi que votant les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025, ainsi que plusieurs travaux dans les parties communes,

— la reddition des comptes au 8 octobre 2024,

— le commandement de payer signifié le 24 juillet 2020 pour un montant de 1.119,98 euros.

Il résulte de ces pièces et du décompte général des charges que Monsieur [H] [K] est débiteur des sommes de 5.554,58 au titre des charges courantes et de 2.982,90 euros au titre des charges de travaux, soit un total de 8.537,48 €, produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives.

En l’espèce, il sera alloué au syndicat des copropriétaires au titre des frais justifiés de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

—  45,36 au titre de la mise en demeure du 2 février 2020,

—  103,01 euros au titre du commandement de payer,

Soit la somme totale de 148,37 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La lecture du décompte de charges montre que Monsieur [H] [K] s’abstient de tout paiement de charges depuis le 2 janvier 2020, malgré plusieurs mises en demeure du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1].

Monsieur [H] [K] ne comparaissant pas devant le tribunal, il n’apporte aucun élément justifiant une telle carence, qui doit alors être qualifiée de fautive.

Cette faute cause un préjudice au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] qui est privé de manière chronique des moyens financiers de faire face aux dépenses courantes et de travaux.

Monsieur [H] [K] sera condamné à payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1].

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Monsieur [H] [K] succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens distraits au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN.

Les frais de commandement de payer ont fait l’objet d’une indemnisation dans le corps des demandes. Il n’y a pas lieu de les inclure dans les dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [H] [K] à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur la demande formulée en cas d’exécution forcée, cette dernière doit être rejetée car prématurée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 8.537,48 €, produisant intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des charges impayées au 2 janvier 2025, outre la somme de 148,37 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

Condamne Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne Monsieur [H] [K] aux dépens, qui ne comprennent pas les frais de commandement de payer, dépens distraits au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN,

Condamne Monsieur [H] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] de sa demande formée au titre des frais d’exécution forcée du présent jugement,

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE DIX FÉVRIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE