AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00172 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHEF

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. BDP

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [M] [F]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par M^e Roxane JURION, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique du 20 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GENY LA ROCCA + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e JURION + pièces, Prefecture de Moselle

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mai 2018, Monsieur [T] [L] a donné à bail à Madame [M] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 300 euros avec charges.

Par acte notarié en date du 30 septembre 2020, la société civile immobilière BDP, ci-après dénommée la « SCI BDP », a acquis la pleine propriété du bien objet du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, la SCI BDP a fait signifier à Madame [M] [F] un commandement de payer la somme de 2.792,08 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 1er septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la SCI BDP a fait assigner Madame [M] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en résiliation du bail et expulsion.

Initialement appelée à l’audience du 19 mai 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties ; elle a été retenue à l’audience du 20 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier a pu être réalisé à la demande de la Direction Départementale De l’Emploi, du Travail et des Solidarités de la Moselle et a été réceptionné le 2 mai 2025 au greffe du tribunal avant la première audience au fond. Il en résulte que Madame [M] [F], âgée de 57 ans et percevant l’ASS à hauteur de 550 euros par mois a expliqué son impayé locatif par le fait que son logement était énergivore, ce qui lui occasionnait des factures d’électricité exorbitantes au paiement desquelles elle avait donné la priorité.

A l’audience du 20 octobre 2025, la SCI BDP était représentée par Maître BAUER substituant Maître GENY LA ROCCA, avocat au barreau de Metz ; Madame [M] [F] était représentée par Maître JURION, avocat au barreau de Metz.

La SCI BDP, se reportant à ses conclusions déposées le 20 octobre 2025, après notification à la partie adverse à une date inconnue, a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A TITRE PRINCIPAL :

le prononcé de la résiliation du bail d’habitation liant les parties, portant sur l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5] aux torts exclusifs de Madame [M] [F] pour non-paiement réitéré des loyers et charges ;l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [F] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, avec au besoin, le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et ce, faute de délaissement volontaire des locaux par le preneur ;la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution;la condamnation de Madame [M] [F] à régler à la SCI BDP la somme de 6.990,14 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, comptes arrêtés au 20 octobre 2025, avec intérêts de retard au taux légal ;la condamnation de Madame [M] [F] à régler à la SCI BDP les arriérés de loyers, charges et accessoires, visant la période comprise entre le 20 octobre 2025 (date du dernier décompte) et la décision à intervenir ;la condamnation de Madame [M] [F] à régler à la SCI BDP la somme de 301,26 euros, somme égale au montant actuel du loyer révisé, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date de la décision à intervenir qui prononcera la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur, au prorata temporis de l’occupation ;le débouté de la défenderesse de l’intégralité de ses éventuelles demandes, en ce compris toute demande de délai de paiement ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, dans l’hypothèse où, par impossible, des délais de paiement seraient néanmoins accordés :

qu’il soit dit et jugé que les sommes qui seraient versées par la locataire s’imputeraient en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, et enfin sur les causes du commandement ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

la condamnation de Madame [M] [F] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 27 septembre 2024, et à lui régler une somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses demandes tendant au paiement des sommes dues au titre des loyers impayés, à la résiliation judiciaire du contrat de bail et à la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation, la SCI BDP faisait valoir que la locataire avait manqué à ses obligations légales et contractuelles de payer son loyer aux termes convenus en se fondant sur les dispositions des articles 1728 et 1729 du code civil ainsi que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Evoquant les dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCI BDP soutenait que la mauvaise foi de Madame [M] [F] était caractérisée et ne faisait aucun doute, ce qui aurait pour conséquence de supprimer le délai prévu à l’article L. 412-1 du code précité.

La SCI BDP s’opposait également à tout délai de paiement en faisant valoir non seulement la mauvaise foi de la locataire, mais également le fait qu’elle n’était pas en situation de régler sa dette locative et qu’elle n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus, en réponse à l’allégation de la défenderesse relative à l’origine de la dette qui serait en lien avec le fait que le logement était énergivore, la SCI BDP répliquait que celle-ci ne produisait aucune pièce en ce sens.

Madame [M] [F], se reportant à ses conclusions déposées le 20 octobre 2025, après notification à la partie adverse le même jour, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

lui accorder un délai de paiement ;débouter la SCI BDP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en considération de l’équité ;statuer ce que de droit quant aux frais et dépens.Elle faisait valoir, sur le fondement des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que sa situation personnelle et financière s’était dégradée à partir de 2024, notamment en raison de problèmes de santé. Elle déclarait ainsi avoir priorisé le paiement de ses factures d’électricité au détriment du loyer en raison du caractère énergivore du logement occupé. Elle sollicitait un délai pour apurer sa dette et se reloger.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il sera indiqué que Madame [M] [F] n’ayant pas repris dans le dispositif de ses conclusions, sa demande de sursis à expulsion fondée sur l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas statué sur cette demande, l’article 446-2-1 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er septembre 2025 et applicable aux procédures en cours, prévoyant désormais que le juge n’est tenu de statuer "que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions] et n’examine les moyens au soutien de celles-ci que s’ils sont invoqués dans la discussion".

Sur la recevabilité de l’action

La SCI BDP justifie avoir signalé à la CCAPEX l’existence d’une situation d’impayé de loyers à l’encontre de Madame [M] [F] par un accusé de réception électronique en date du 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, il résulte des III et IV de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au litige, que l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail, lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, doit être notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats un accusé de réception électronique de la préfecture de la Moselle mentionnant avoir reçu le 26 février 2025 la copie de l’assignation.

L’audience ayant eu lieu le 20 octobre 2025, l’assignation a bien été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande en prononcé de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers sera déclarée recevable.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 7a) issu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel étant de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Il résulte de ces dispositions que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer son loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SCI BDP produit un décompte arrêté au 20 octobre 2025 démontrant que Madame [M] [F] reste lui devoir à cette date la somme de 6.968,54 euros après soustraction des frais non justifiés (21,60 euros représentant quatre lignes de « frais d’impayés » d’un montant de 5,40 euros chacune ayant été supprimées du décompte produit).

Le montant de l’impayé représente ainsi plus d’une vingtaine de termes de loyers et de charges impayés. Par ailleurs, les impayés sont anciens, Madame [M] [F] ayant totalement cessé les règlements depuis le mois de décembre 2022 (les seuls versements intervenus postérieurement à cette date, sont ceux effectués par la CAF).

La défenderesse ne verse aucun élément aux débats permettant de contester le principe ou le montant de la dette locative.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l’obligation incombant au locataire en application de l’article 7a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail à la date du jugement.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail à effet du présent jugement pour défaut de paiement des loyers.

L’expulsion de Madame [M] [F] sera, en conséquence, ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de réduction des délais d’expulsion

Aux termes de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, la demanderesse invoque la mauvaise foi de la locataire sans pour autant apporter aucun élément probatoire en ce sens au soutien de son allégation, le seul manquement de la locataire à son obligation de payer le loyer aux termes convenus au bail ne suffisant pas à caractériser sa mauvaise foi.

Echouant à démontrer la mauvaise foi de la locataire, la SCI BDP sera déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et la tentative d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et charges et d’une indemnité d’occupation

Au vu de l’historique de compte dont il a déjà été fait état et de la demande de la SCI BDP tendant à la condamnation de Madame [M] [F] à lui régler “les arriérés de loyers, charges et accessoires, visant la période comprise entre le 20 octobre 2025 (date du dernier décompte) et la décision à intervenir”, Madame [M] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 7415,57 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 792,08 euros à compter du commandement de payer (27 septembre 2024), sur la somme de 4 176,46 euros à compter de l’assignation (26 février 2025) et sur la somme de 447,03 euros à compter de la présente décision.

Madame [M] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer actualisé, soit la somme de 301,26 euros, ce à compter du 16 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour la SCI BDP de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande de délais de paiement

Si le juge a toujours la faculté d’accorder des délais de paiement dans la limite de 24 mois, le montant de la dette et les ressources de Madame [M] [F] telles qu’elle ressortent des justificatifs qu’elle a communiqués, ne permettent pas d’envisager l’octroi de tels délais.

Madame [M] [F] sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [F], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement de payer en date du 27 septembre 2024.

Elle sera également condamnée à verser 350 euros à la SCI BDP sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SCI BDP recevable en son action ;

PRONONCE, à la date de la présente décision, la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI BDP et Madame [M] [F] et portant sur l’immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à Metz (57000) ;

ORDONNE en conséquence à Madame [M] [F] et à tous occupants de son chef de libérer l’appartement dans le mois de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE la SCI BDP de sa demande de suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion ;

DIT en conséquence qu’à défaut pour Madame [M] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société civile immobilière BDP pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à la SCI BDP la somme de 7 415,57 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges au 15 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 792,08 euros à compter du 27 septembre 2024, sur la somme de 4 176,46 euros à compter du 26 février 2025 et sur la somme de 447,03 euros à compter de la présente décision;

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer à la SCI BDP une indemnité mensuelle d’occupation de 301,26 euros, à compter du 16 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Madame [M] [F] de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [F] à verser 350 euros à la SCI BDP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 15 décembre 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame PLANTON, greffière.

La greffière La Vice-Présidente