TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e JACQUIN / CCC + CE

— M^e GENTES / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 19/02455

N° Portalis 352J-W-B7D-CPGDK

N° MINUTE : 1

Assignation du :

29 Janvier 2019

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SAISONS DE FLEURS représentée par sa gérante Madame [T] [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

DÉFENDERESSE

S.N.C. PATRIMURS

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentée par Maître Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0248

Décision du 16 Octobre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 19/02455 – N° Portalis 352J-W-B7D-CPGDK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Maïa ESCRIVE, Juge

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 13 Février 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025. Délibéré prorogé au 16 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 juin 1997, la société COMPAGNIE GENERALE IMMOBILIERE a donné à bail à la société FNAC SERVICE, pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1997, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 12], ainsi désignés :

« Bâtiment A :

Lot Numéro 2 : Au rez-de-chaussée, un local commercial sur [Adresse 18], à gauche du hall d’entrée, comprenant : une boutique sur [Adresse 18]

Accès au lot N°11

(et les six cent quarante neuf dix-millièmes des parties communes générales)

Bâtiment B :

Lot Numéro 11 : Au rez-de-chaussée, une réserve et un W.C. sur cour, 1ère porte gauche dans la cour, accès au Lot N° 2

(et les cent dix neuf dix-millièmes des parties communes générales) ».

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2008, la société THE PHONE HOUSE, venue aux droits de la société FNAC SERVICE, a cédé le droit au bail précité à M. [D] [O] et à Mme [T] [H] épouse [O].

Par acte sous seing privé du même jour, dénommé « AVENANT DE RENOUVELLEMENT DE BAIL COMMERCIAL », la société PATRIMURS, venue aux droits de la COMPAGNIE GENERALE IMMOBILIERE, a donné à bail à M. et Mme [O] les locaux précités à destination exclusive de « l’activité de fleuriste et accessoires afférents », pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2006 pour se terminer le 30 juin 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 40 008 euros.

Par acte sous seing privé du 21 mars 2014, dénommé « CONVENTION D’APPORT EN NATURE », Mme [O] a apporté à la société SAISONS DE FLEURS « l’entreprise qu’elle exploite en » entreprise individuelle sous le nom "[H] [T]« et l’enseigne »[D] [O]" immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 328 305 099 et qui est située [Adresse 3], comprenant les éléments ci-après désignés :

Actif apporté :

1- Des éléments incorporels en dépendant savoir :

• Le fonds de commerce,

• Le droit à la clientèle attachée à l’entreprise, (…) ».

Par acte extrajudiciaire du 9 juin 2016, la société SAISONS DE FLEURS a fait délivrer à la société PATRIMURS une demande de renouvellement du bail du 31 juillet 2008, à compter du 1er juillet 2016.

Par acte extrajudiciaire du 16 juin 2016, la société PATRIMURS a fait part de son acceptation du principe du renouvellement et sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 55 000 euros à compter du 1er juillet 2016.

Par jugement du 27 novembre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la société SAISONS DE FLEURS d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé, a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016, avant dire droit sur le prix du bail renouvelé, a désigné Mme [W] [G] en qualité d’expert, avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2016, et a fixé le loyer provisionnel dû à compter du 1er juillet 2016 au montant du loyer contractuel indexé, hors taxes et charges.

Par ordonnance du 14 décembre 2017, Mme [G] a été remplacée en qualité d’expert par M. [Z] [K], qui a déposé son rapport le 7 juin 2018, concluant à une valeur locative au 1er juillet 2016 de 35 280 euros.

Par acte extrajudiciaire du 31 octobre 2018, la société PATRIMURS a notifié à la société SAISONS DE FLEURS l’exercice de son droit d’option, au visa de l’article L. 145-57 du code de commerce, ainsi que le refus de renouvellement du bail en découlant, moyennant le versement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 29 janvier 2019, la société SAISONS DE FLEURS a fait assigner la société PATRIMURS devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins essentielles de voir fixer à 471 000 euros l’indemnité d’éviction principale, de voir fixer le montant des indemnités accessoires à 47 100 euros au titre des frais de remploi, 19 163 euros au titre du trouble commercial, 47 040 euros au titre des frais de réinstallation et 6 000 euros au titre des frais de formalités diverses, outre les frais de licenciement et de déménagement, de voir condamner la société PATRIMURS à lui payer l’ensemble de ces indemnités, de voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 19 170 euros et, à titre subsidiaire, de voir désigner un expert avec mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et d’évaluer l’indemnité d’occupation.

Par jugement du 1er juillet 2021, le présent tribunal a :

— débouté la société SAISONS DE FLEURS de la fin de non-recevoir du chef de la prescription des demandes de la société PATRIMURS ;

— débouté la société PATRIMURS de sa demande tendant à voir constater que la société SAISONS DE FLEURS était occupante sans droit ni titre des locaux et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun ;

— dit que l’apport du fonds de commerce, exploité dans les locaux précités et incluant le droit au bail du 31 juillet 2008, réalisé par Mme [T] [O] au profit de la société SAISONS DE FLEURS par acte du 21 mars 2014, était opposable à la société PATRIMURS ;

— dit que par l’effet, d’une part, de la demande en renouvellement du bail notifiée par la société SAISONS DE FLEURS le 9 juin 2016 et acceptée le 16 juin 2016 par la société PATRIMURS et, d’autre part, de l’exercice par la société PATRIMURS, le 31 octobre 2018, du droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce, le bail du 31 juillet 2008 liant la société PATRIMURS et la société SAISONS DE FLEURS sur les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 12] avait pris fin le 1er juillet 2016 ;

— dit que le refus de renouvellement résultant de l’exercice par la société PATRIMURS de son droit d’option avait ouvert le droit à la société SAISONS DE FLEURS au paiement d’une indemnité d’éviction et à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité et ouvert le droit pour la société PATRIMURS au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2016 ;

— avant dire droit sur le montant de ces indemnités et sur le surplus des demandes, ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder Mme [L] [N], avec mission principalement de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en cas de perte de fonds et de transfert de fonds, d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, et de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 1er juillet 2016 jusqu’à leur libération effective.

L’expert a déposé son rapport le 2 mai 2023.

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2024), la société SAISONS DE FLEURS demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL

RECEVOIR la société SAISONS DE FLEURS en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions :

PRONONCER la nullité du rapport d’expertise de Madame [L] [N] en date du 27 avril 2023 ;

En conséquence,

DESIGNER tel Expert qui lui plaira avec mission de : – Visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ; – Se faire remettre toutes pièces et tous documents, et écouter les parties sur leur position respective ; – Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction résultant d’une perte de fonds de commerce conformément à l’article L.145-14 du code de commerce : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, des frais de licenciement, et autres indemnités accessoires ; – Déterminer la valeur de droit au bail – Déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par le Preneur à compter du 1er juillet 2016, conformément à l’article L.145-28 du code de commerce ;

DIRE que l’Expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux articles 263 et suivants du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites par les parties.

DIRE que l’Expert déposera son rapport dans un délai de six mois à compter de sa saisine,

DIRE que le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert judiciaire devra être mis, comme il est d’usage, à la charge du bailleur qui est à l’origine du refus du renouvellement et demandeur à l’expertise.

Dans ce cas,

RESERVER les dépens,

A TITRE SUBSIDIAIRE

FIXER l’indemnité principale d’éviction due par la société PATRIMURS à la société SAISONS DE FLEURS à la somme de 473.000 euros (QUATRE CENT QUARANTE MILLE EUROS) à parfaire en cours d’instance,

FIXER le montant des indemnités accessoires se décomposant comme suit :

—  47.300 € au titre des frais de remplois,

—  17.680 € au titre du trouble commercial,

—  85.500 € au titre des frais de réinstallation

—  7.000 € au titre des frais de formalités diverses

—  24.279,64 € au titre des frais de licenciement arrêtés en juillet 2023, à parfaire,

CONDAMNER la société PATRIMURS au paiement d’une indemnité principale d’éviction d’un montant de 473.000 euros (QUATRE CENT SOIXANTE TREIZE MILLE EUROS), à parfaire en cours d’instance,

CONDAMNER la société PATRIMURS au paiement des indemnités accessoires d’éviction, à parfaire en cours d’instance, se décomposant comme suit :

—  47.300 € au titre des frais de remplois,

—  17.680 € au titre du trouble commercial,

—  85.500 € au titre des frais de réinstallation

—  7.000 € au titre des frais de formalités diverses

—  24.279,64 € au titre des frais de licenciement, arrêté en juillet 2023, à parfaire,

CONDAMNER la société PATRIMURS à rembourser à la société SAISONS DE FLEURS ses frais de licenciement à parfaire, et de déménagement, sur justificatifs.

DIRE et JUGER que le paiement de l’indemnité d’éviction interviendra selon les modalités prévues à l’article L 145-29 du code de commerce ;

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 19.000 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2016 ;

CONDAMNER la société PATRIMURS à payer à la société SAISONS DE FLEURS le trop-perçu d’indemnité d’occupation entre le 1er juillet 2016 et la date effective du départ des locaux par ce dernier,

CONDAMNER la société PATRIMURS à payer à la société SAISONS DE FLEURS la somme de 268.099,50 euros TTC, correspondant au trop-perçu d’indemnité d’occupation entre le 1er juillet 2016 et le 30 juin 2023, à parfaire ;

CONDAMNER la société PATRIMURS aux entiers dépens.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER la société PATRIMURS de l’ensemble de demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société PATRIMUS à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; ».

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2024), la société PATRIMURS demande au tribunal de :

« JUGER la société PATRIMURS recevable et bien fondée du Tribunal dans ses demandes,

DEBOUTER la société SAISONS DE FLEURS de toutes ses demandes, fins et conclusions,

FIXER, sous toutes réserves et montant à parfaire eu égard au dernier exercice comptable de la société SAISONS DE FLEURS, l’indemnité principale d’éviction à la somme principale de 250.000 euros

FIXER sous toutes réserves, le montant des indemnités accessoires comme suit :

Frais de remploi : 25.000 EUR sous réserve que la société SAISONS DE FLEURS se réinstalle et en justifie par la signature de tous actes d’acquisition,

Trouble Commercial (3 mois d’EBE) : 5.292 EUR sous réserve que la société SAISONS DE FLEURS se réinstalle et en justifie par la signature de tous actes d’acquisition,

Frais juridiques et administratifs = 1.000 EUR

Frais de déménagement : 3.990 EUR sur justificatif

Frais de réinstallation :85.000 EUR sauf à parfaire et sous réserve que la société SAISONS DE FLEURS se réinstalle et en justifie par la signature de tous actes d’acquisition,

Indemnités de licenciement : sur justificatifs

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 38.000 EUR HT et HT, avec révision annuelle selon la variation de l’indice ICC (référence 4ème trimestre 2005 = 1332) dès lors que le bail n’a pas été renouvelé.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

Condamner la société SAISONS DE FLEURS à régler à la société PATRIMURS, la somme de 5.000 EUR au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

Condamner la société SAISONS DE FLEURS aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’expertises qui pourront être recouvrés par Maître Astrid GENTES dans les conditions de l’article 699 du CPC. »

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

Par ordonnance du 24 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience collégiale du 13 février 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025, délibéré prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS

1 – Sur la demande de nullité du rapport d’expertise

La société SAISONS DE FLEURS fait valoir que l’expert judiciaire n’a pas tenu compte de son dire récapitulatif n° 2 comportant un rapport d’expertise amiable établi par M. [S], pourtant délivré dans les délais octroyés par l’expert, de sorte qu’est constituée une violation grave du principe du contradictoire, justifiant la nullité du rapport d’expertise sans qu’il soit besoin de démontrer l’existence d’un grief, bien qu’en tout état de cause un grief soit en l’espèce caractérisé, l’estimation de la valeur locative unitaire à la somme de 1 000 euros par Mme [N] étant déconnectée de la valeur locative réelle et une telle erreur ayant des conséquences notables sur la détermination de la valeur vénale du droit au bail, de la valeur marchande du fonds et de l’indemnité d’occupation. La locataire ajoute que Mme [N] a en outre commis de nombreuses erreurs dans le cadre de ses diverses estimations, tenant notamment à la détermination de la valeur locative de renouvellement, à l’existence de motifs de déplafonnement ou à la valeur du fonds de commerce, ne permettant pas à la juridiction de céans de statuer valablement, ce qui justifie également l’annulation du rapport d’expertise.

La société PATRIMURS expose en réplique que le dire n° 2 de la locataire, tendant à démontrer que la valeur locative en renouvellement se situait entre 700 et 750 euros/m²P en s’appuyant sur un avis de M. [S], venait seulement conforter le rapport qu’elle avait auparavant fait établir par M. [X], qui tendait déjà à voir fixer les valeurs locatives en renouvellement à une somme se situant entre 700 et 750 euros/m²P. La bailleresse en déduit que cette pièce complémentaire n’aurait pas contribué à faire changer les conclusions du rapport de Mme [N], et que la société SAISONS DE FLEURS ne démontre donc pas en quoi l’absence de prise en compte de ce second avis de M. [S] lui aurait porté un quelconque préjudice quant à l’évaluation par Madame [N] de la valeur locative statutaire. Elle conclut qu’il n’y a donc pas lieu de prononcer l’annulation du rapport de cette dernière, étant par ailleurs observé que la valeur qu’elle retient est raisonnable, en deçà de la moyenne des valeurs locatives issues des fixations judiciaires et des nouvelles locations, et qu’aucune erreur manifeste de l’expert ne saurait être retenue par le tribunal.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Selon l’article 276 du code de procédure civile, l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

En vertu de l’article 175 du même code, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédure.

Les irrégularités affectant le déroulement des opérations d’expertise étant sanctionnées selon les dispositions de l’article 175 du code de procédure civile, qui renvoie aux règles régissant les nullités des actes de procédure, la violation du principe du contradictoire par un expert judiciaire est sanctionnée par une nullité pour vice de forme qui ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, en application de l’article 114 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort des échanges produits par la société SAISONS DE FLEURS que la locataire, par courriel du 2 février 2023, a communiqué un nouveau dire récapitulatif et indiqué que celui-ci était accompagné d’une nouvelle pièce, à savoir un rapport d’expertise de M. [S] du 1er février 2023. La réception de ce courriel du 2 février 2023 n’est pas contestée par la société PATRIMURS.

Or, en page 4 de son rapport, aux termes de laquelle il énumère les étapes des opérations d’expertise, l’expert rappelle la réception d’un dire de la locataire le 8 septembre 2022, mais ne fait pas mention de la communication du 2 février 2023. De la même manière, en page 43 du rapport, l’expert désigne le dire de la locataire en indiquant qu’il est daté du 7 septembre 2022 et non du 2 février 2023. Enfin, au sein des annexes du rapport d’expertise judiciaire, où figurent la reproduction des dires des parties, le dire de la locataire apparaît dans sa version du 7 septembre 2022, mais pas dans celle du 2 février 2023, et n’est pas accompagné du rapport amiable de M. [S] communiqué le 2 février 2023.

Il y a donc lieu de constater que le dire de la société SAISONS DE FLEURS du 2 février 2023 et le rapport de M. [S] établi à la demande de la locataire n’ont pas été pris en compte par l’expert judiciaire, ne serait-ce qu’implicitement, alors même qu’il n’est pas contesté qu’ils ont été communiqués dans le délai prévu pour ce faire.

Toutefois, il apparaît que l’expert a dûment considéré les observations et réclamations formées par la société SAISONS DE FLEURS au sein de ses deux premiers dires du 17 décembre 2021 et du 7 septembre 2022, étant notamment relevé que le deuxième de ces dires est postérieur à la note de synthèse de l’expert du 14 juin 2022, ainsi qu’à deux rendez-vous d’expertise au cours desquels la locataire a pu faire valoir ses appréciations auprès de l’expert. Il est également constaté que le dire du 2 février 2023, non pris en compte par l’expert, estime l’indemnité d’éviction à 616 000 euros et l’indemnité d’occupation à 19 098 euros, soit aux mêmes montants que le dire précédent de la société locataire, daté du 7 septembre 2022 et bien pris en compte par l’expert. En outre, le rapport amiable de M. [S] a succédé à un autre rapport amiable déjà présenté par la preneuse, établi le 6 avril 2017 par M. [X], dont l’expert judiciaire a tenu compte. Enfin, ultérieurement au dépôt du rapport de Mme [N], la locataire a pu critiquer amplement les conclusions de l’expert au cours des débats, produire le rapport amiable de M. [S] dont elle se prévaut et faire valoir tous éléments de nature à permettre à la cour d’apprécier s’il y avait lieu de remettre en discussion les préconisations de l’expert judiciaire.

Au vu de ces éléments, la locataire ne justifie pas de l’existence d’un grief causé par l’atteinte aux principes posés par les articles 16 et 176 du code de procédure civile.

Par ailleurs, en ce qui concerne les contestations de la société SAISONS DE FLEURS sur la suffisance ou la pertinence de l’avis technique de l’expert judiciaire dans la justification de son calcul de l’indemnité d’éviction, de telles observations relèvent de la discussion du fond du litige et ne constituent pas une cause de nullité du rapport d’expertise, étant au demeurant observé que la demanderesse ne précise aucunement le fondement juridique de sa demande d’annulation pour ce motif.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de nullité du rapport d’expertise de Mme [N] fondée sur le non-respect du principe du contradictoire et sur l’allégation d’erreurs commises par l’expert dans le calcul de l’indemnité d’éviction.

Il est rappelé que le tribunal, qui n’est pas lié par les constatations ou conclusions de l’expert judiciaire, en application de l’article 246 du code de procédure civile, demeure libre de les faire siennes et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée.

2 – Sur les demandes de fixation de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction.

a) Sur l’indemnité principale

La société SAISONS DE FLEURS retient l’hypothèse de la perte de son fonds de commerce, soutenant qu’elle est dans l’impossibilité de se réinstaller à proximité en cas d’éviction. La société locataire évalue la valeur du fonds de commerce à 473 034,03 euros et celle du droit au bail à 252 586 euros. Elle sollicite donc la fixation de l’indemnité principale à la somme de 473 000 euros, correspondant à la valeur du fonds de commerce, celle-ci étant supérieure au montant du droit au bail.

A l’appui de son évaluation de la valeur du fonds de commerce, la société SAISONS DE FLEURS expose qu’il y a lieu de retenir la méthode de calcul dite des « usages professionnels », la plus pratiquée, fondée sur la moyenne de son chiffre d’affaires sur les cinq dernières années. Selon la locataire, la moyenne est en l’espèce égale à 473 034,03 euros TTC. A cette moyenne, la locataire applique un coefficient de 100 %, au vu de l’emplacement des locaux en plein centre de [Localité 11], du chiffre d’affaires en augmentation, de la qualité des produits offerts aux clients, des usages en la matière et de sa capacité à générer un résultat d’exploitation positif tous les ans.

Pour le calcul de la valeur du droit au bail, la société SAISONS DE FLEURS retient : une valeur locative de marché de 57 000 euros, fondée sur un prix unitaire de 1 500 euros et une surface pondérée de 38 m² ; une valeur locative statutaire de 27 284 euros, fondée sur un prix unitaire de 750 euros, une surface pondérée de 38 m² et une déduction de l’impôt foncier à hauteur de 1 216 euros ; un coefficient de situation de 8,5.

La société PATRIMURS sollicite la détermination de l’indemnité principale à la somme de 250 000 euros, correspondant à la valeur du fonds de commerce, suivant ainsi l’avis de l’expert judiciaire en cas de perte du fonds. La bailleresse rappelle les conclusions de l’expert, avant de critiquer la position de la locataire sur trois points : selon elle, le coefficient de situation à appliquer ne peut être fixé à 8,5, ne s’agissant pas d’une situation à « très haute valeur commerciale », et le choix d’un coefficient 6 étant justifié par la rentabilité prévisionnelle très incertaine du fonds ; le pourcentage du chiffre d’affaires à retenir ne peut être fixé à 100 %, le coefficient de 60 % retenu par l’expert se situant déjà dans la fourchette la plus haute du barème d’évaluation ; le pourcentage du chiffre d’affaires à retenir doit bien être exprimé TTC et non HT, mais la moyenne des chiffres d’affaires doit être prise en compte hors taxes.

Sur ce,

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

— Sur le caractère transférable du fonds de commerce

L’expert considère qu’il sera difficile pour la preneuse de se relocaliser dans le même secteur aux mêmes conditions et que la bailleresse n’a pas offert de local de transfert, de sorte qu’il convient de retenir la perte du fonds de commerce.

La locataire considère qu’il y aura perte du fonds, ce que reconnaît également implicitement la bailleresse, dès lors qu’elle retient les valeurs proposées par l’expert pour cette hypothèse.

Ainsi, en l’absence de contestation sur ce point, il convient de retenir qu’il y aura perte du fonds de commerce et de considérer que l’indemnité à évaluer correspond à une indemnité de remplacement, qui sera égale à la valeur du fonds de commerce et qui ne pourra être inférieure à la valeur du droit au bail.

— Sur la valeur du droit au bail

Il est rappelé que les locaux loués se situent à [Adresse 13].

L’expert judiciaire indique que l’arrondissement, central, est plutôt résidentiel et fait partie du Marais, qu’il est bordé par la Seine et qu’il comprend l’île [Localité 22] et la partie orientale de l’île de la Cité.

Il expose que la [Adresse 19] prend naissance au niveau de la [Adresse 14] pour se terminer au niveau de la [Adresse 17], dans la continuité de la [Adresse 16], et qu’il s’agit d’un quartier très fréquenté par les touristes et très prisé par la classe qu’il qualifie de « bobo ».

L’expert décrit que la [Adresse 19] était en 2016 une voie principale (3 voies automobiles et une voie de bus), à double sens de circulation, tandis qu’après les travaux urbains depuis 2019, elle est accessible uniquement pour les bus, taxis et vélos. Il indique que le kiosque à journaux situé en 2016 au niveau de la banque voisine a disparu et que la rue n’offre aucune place de stationnement au niveau du local.

Il considère que l’accessibilité par les transports en commun est bonne. Il note à cet égard que les stations de métro [Localité 23], Bastille, [Localité 25]-Morland et Hôtel-de-Ville sont situées entre 150 et 970 m du local. S’agissant de la desserte par bus ou Noctilien, il relève que les arrêts [Adresse 8] [Localité 23], [Adresse 10], [Adresse 15], [Adresse 26], [Adresse 7] et [Adresse 6] se trouvent entre 60 m et 410 m des lieux loués.

L’expert énonce que les lieux loués sont configurés sur un seul niveau avec des pièces en enfilade et qu’ils dépendent d’un immeuble ancien élevé sur un sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits et d’un cinquième sous combles.

Situés à gauche du porche d’entrée de l’immeuble, les locaux se composent de la façon suivante :

— une aire de vente en vitrine sur rue configurée en forme de rectangle et en profondeur, avec accès par porte double battant, parquet au sol et faux plafond avec spots lumineux encastrés,

— une arrière-boutique éclairée par des pavés de verre sur cour, à usage de conception florale et avec sol carrelé,

— dans le prolongement, une autre pièce éclairée par des pavés de verre sur cour, à usage de réserve et vestiaire, avec bloc de climatisation et sol carrelé,

— des sanitaires sans jour,

— un étalage de fleurs à l’extérieur, au droit de la façade de la boutique.

L’expert retient une impression d’ensemble devant être considérée comme « bonne » au vu de : la bonne situation pour l’activité exercée, sur un axe passant, dans un secteur résidentiel et touristique ; la bonne accessibilité par les transports en commun mais la difficulté d’accès en voiture ; l’immeuble ancien de bonne qualité de bâti et apparemment en bon état d’entretien général, la façade nécessitant un ravalement ; la bonne visibilité du petit linéaire ; la bonne configuration des locaux, adaptée à l’activité ; les aménagements en état d’usage ; les prestations de la boutique ordinaires et à rafraîchir ; l’avantage de l’étalage extérieur.

L’expert retient une surface pondérée de 38 m² et un loyer indexé de 46 250,62 euros, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Pour la détermination de la valeur locative de marché et de la valeur locative statutaire, il indique avoir recherché des termes de comparaison issus de nouvelles locations amiables, renouvellements amiables et fixations judiciaires. Il précise que les références s’étalent jusqu’au 1er juillet 2016 pour la détermination de la valeur locative statutaire, outre des références plus récentes pour estimer la valeur locative de marché. Il relève les valeurs unitaires suivantes : entre 700 euros/m² et 1 192 euros/m² pour les décisions judiciaires, entre 567 euros/m² et 923 euros/m² pour les renouvellements de baux, entre 600 euros/m² et 1 575 euros/m² pour les locations nouvelles avant 2016, et entre 500 euros/m² et 2 069 euros/m² pour les locations nouvelles après 2016.

L’expert observe : la bonne situation sur une rue de bon passage en lisière du Marais, quartier touristique et commerçant, mais sur une partie plus résidentielle ; les chantiers urbains qui ont perturbé l’accessibilité du lieu entre 2017 et 2018 et l’interdiction de circulation aux véhicules automobiles particuliers à compter du 11 mai 2020 ; la bonne qualité de bâti de l’immeuble ; son assez bon état d’entretien ; la commercialité de la rue qui est très diversifiée mais plutôt de proximité et se situe dans la continuité de la [Adresse 16] ; l’activité de fleuriste, exploitée par un indépendant, qui se nourrit sur une clientèle résidentielle, de proximité ; la bonne importance superficielle des locaux et leur configuration adaptée à l’activité exercée ; leur bonne visibilité grâce à l’étalage au droit de la façade et à la largeur des trottoirs ; l’inconvénient du kiosque à journaux en 2016, qui a disparu en 2021 ; les conditions du bail, avec 2 clauses exorbitantes du droit commun (impôt foncier et travaux de mise aux normes, sachant que les travaux de mise aux normes sont quasi-inexistants) ; la clause de destination spécifique ; l’accession au bailleur des améliorations effectuées par le preneur, qui ne font accession qu’en fin de jouissance ; l’application de l’article R. 145-7 du code de commerce, qui impose de se référer aux loyers du voisinage, c’est-à-dire tant aux prix de marché de nouvelles locations qu’aux loyers en renouvellement dont les décisions judiciaires ; les caractéristiques physiques et géographiques des éléments de références, et notamment en termes de date, d’emplacement et d’importance superficielle ; l’ancienneté de certaines références ; le marché locatif de l’axe RIVOLI – [Localité 24] qui a été très perturbé depuis 2017 et qui est peu évolutif ; les loyers les plus élevés qui se situent à l’intérieur du Marais, et plus avant vers la [Adresse 16].

Au vu de ces éléments, l’expert estime la valeur locative de marché unitaire à 1 200 euros, soit une valeur locative de marché totale de 46 000 euros (1 200 x 38,00).

Il évalue par ailleurs la valeur locative statutaire unitaire à 1 000 euros /m², soit une valeur locative statutaire totale de 38 000 euros (1 000 x 38,00), réduite à 36 784 euros après déduction d’une somme de 1 216 euros au titre de l’impôt foncier.

Il est constaté que la bailleresse approuve l’estimation de l’expert, tant sur la valeur locative de marché que sur la valeur locative statutaire.

En ce qui concerne la critique relative à la valeur locative de marché formée par la locataire, qui demande de voir retenir une valeur unitaire de marché de 1 500 euros, arguant que l’expert judiciaire a retenu un prix unitaire actuel de 1 200 euros alors même qu’il cite des références de nouvelles locations de 2 069 euros/m² et 1 675 euros/m² et qu’il retient un prix unitaire de 2 000 euros/m² pour une valeur locative de renouvellement en 2016, il y a d’abord lieu d’observer que le rapport établi par M. [S] à la demande de la société SAISONS DE FLEURS ne retient qu’une valeur unitaire de 1 300 euros/m², soit une valeur plus proche de celle de l’expert judiciaire que de celle sollicitée aux termes de ses conclusions. En outre, dans sa réponse au dire de la locataire, l’expert a relevé à juste titre que retenir une forte valeur de marché était en contradiction avec un postulat de baisse de la valeur locative et de loyer en vigueur trop élevé. Enfin, toujours dans sa réponse au dire de la locataire, l’expert a rappelé que le local n’était pas situé sur la partie la plus active de l’axe [Adresse 21] et que les valeurs locatives les plus élevées se situaient du côté de la boutique Monoprix et vers la [Adresse 16].

Au vu de ces éléments, la valeur locative de marché invoquée par la locataire n’apparaît pas fondée et la valeur de 1 200 euros/m² proposée par l’expert doit être retenue, soit, au vu de la surface non contestée de 38 m², une valeur locative de marché de 46 800 euros/an.

En ce qui concerne la critique de la locataire relative à la valeur locative statutaire, posant que la valeur locative doit être minorée en raison de la destination du bail, un commerce de fleuriste faisant peu de marge, qu’il est erroné de considérer que le prix de marché puisse être supérieur de seulement 200 euros/m² par rapport au prix de renouvellement sept ans plus tôt, et que l’expert judiciaire n’a intégré aucun élément de comparaison de MM. [X] et [S], il y a lieu de relever que la destination du bail a explicitement été prise en compte par l’expert judiciaire dans son appréciation, notamment à la page 34 de son rapport, à laquelle il note que l’activité de fleuriste est exploitée par un indépendant et se nourrit sur une clientèle résidentielle et de proximité. En outre l’expert explique la relativement faible différence entre la valeur locative statutaire et la valeur locative de marché, pourtant ultérieure de sept ans, par la lenteur du marché, la modification de la circulation et la période peu faste pour le droit au bail. De surcroît, contrairement à ce que soutient la locataire, l’expert judiciaire a pris en considération les références citées par M. [X], ce qui résulte notamment des pages 29 et 30 du rapport d’expertise. Enfin, s’il est exact que l’expert judiciaire n’a pas pris en compte les références de M. [S], il sera observé que ces références s’étalent entre 577 euros/m² et 3 840 euros/m², que les éléments d’appréciation listés par cet expert en page 33 de son rapport ne sont pas différents de ceux rappelés par l’expert judiciaire tout au long du sien, que cet expert n’explicite pas le raisonnement le conduisant à retenir une valeur de 750 euros/m² au vu des références qu’il cite, et que le rapport de M. [S] doit être mis en comparaison avec ceux cités par Mme [N] dans sa réponse au dire de la locataire, soit celui de M. [K], s’écartant de l’appréciation de Mme [N] de seulement 68 euros/m² après déduction de l’impôt foncier, et celui de Mme [A], portant sur la boutique voisine et retenant un prix de 889 euros/m² en 2008.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la critique de la bailleresse est inopérante, et il convient de retenir la valeur statutaire de 1 000 euros/m² proposée par l’expert, soit, au vu de la surface non contestée de 38 m², une valeur locative statutaire de 38 000 euros/an.

L’expert applique ensuite un coefficient de situation de 6 au motif que, la valeur du droit au bail s’estimant en 2022, et compte tenu de la période « sortie du COVID 2019 », « guerre en Ukraine », « pénuries diverses à prévoir à court terme », variation forte des indices, perte du pouvoir d’achat, inflation etc., il convient de retenir un coefficient de 8 minoré à 6 pour tenir compte de ces incertitudes économiques sociales et politiques.

Cependant, ces considérations n’ont pas à être prises en compte pour apprécier un coefficient dépendant uniquement de l’emplacement du local loué.

En revanche, ainsi que le fait l’expert, dans sa réponse aux dires, il convient de tenir compte de l’évolution de la commercialité des lieux loués, notamment du fait d’une modification de la circulation de l’axe Rivoli – [Localité 20] engendrant une réduction de l’accessibilité et du flux de chalands, évolution qui n’est pas contestée par la locataire et qui est de nature à affecter son activité de fleuriste.

Il apparaît ainsi pertinent de fixer le coefficient de situation à 7.

La valeur du droit au bail s’établit ainsi à la somme suivante :

(46 800 euros – 38 000 euros) x 7 = 61 600 euros.

— Sur la valeur du fonds de commerce

L’expert explique déterminer la valeur du fonds de commerce par deux méthodes complémentaires, à savoir celle de la capacité bénéficiaire (EBE) et celle des barèmes de la profession, fondée sur le chiffre d’affaires. En vertu de la première, il estime la valeur du fonds de commerce à 220 000 euros, sur la base d’un chiffre d’affaires HT moyen 2017-2021 de 431 459 euros, d’un chiffre d’affaires moyen TTC de 474 604 euros, d’un EBITDA moyen de 20 700 euros, d’un droit au bail de 48 000 euros, d’un loyer en vigueur majoré par l’impôt foncier de 54 020 euros, de la valeur locative de marché de 46 000 euros et d’un coefficient de commercialité de 6. Pour l’application de la seconde méthode, l’expert expose que, pour des commerces de fleurs traditionnels, la fourchette retenue est comprise entre 40 % et 110 % du chiffre d’affaires TTC, sans compter la valeur du droit au bail, et qu’en l’espèce, pour cette exploitation de faible rentabilité mais avec un droit au bail, il convient de retenir 60 % du chiffre d’affaires moyen, soit 284 762 euros. Au vu des deux méthodes, l’expert retient une valeur de fonds de 250 000 euros.

En ce qui concerne la méthode de calcul à retenir, il y a d’abord lieu d’observer que c’est à tort que la société SAISONS DE FLEURS reproche à l’expert judiciaire d’avoir tenu compte de la méthode par la rentabilité (EBE), dès lors que celle-ci peut effectivement servir de méthode de recoupement de l’approche selon les usages de la profession, fondée sur le chiffre d’affaires, et qu’en l’espèce les deux approches ne semblent pas manquer de cohérence.

Pour les besoins du calcul par référence aux usages de la profession, il est précisé qu’il sera tenu compte uniquement des chiffres d’affaires TTC. Sur ce point, il sera remarqué que l’argumentation de la société PATRIMURS tendant à voir prendre en compte les chiffres d’affaires HT, et non TTC, est contradictoire et inopérante, dans la mesure où elle sollicite de voir retenir la valeur du droit au bail de 250 000 euros proposée par l’expert, laquelle a été obtenue à partir de chiffres d’affaires TTC, et qu’elle rappelle elle-même à juste titre que l’indemnité d’éviction peut reposer sur la prise en compte, pour sa fixation, d’éléments comptables arrêtés toutes taxes comprises.

L’indemnité d’éviction devant être calculée au plus proche de l’éviction, il sera tenu compte du chiffre d’affaires TTC de l’année 2022 communiqué par la société locataire postérieurement à l’expertise, d’un montant de 424 335,08 euros. Après prise en considération de cette donnée, le chiffre d’affaires moyen TTC de la société SAISONS DE FLEURS s’élève à la somme de 473 034 euros, tel que retenu par la locataire.

Sur la question du pourcentage devant être appliqué au chiffre d’affaires moyen, celui-ci ne saurait être fixé à 100 %, comme sollicité par la locataire, dès lors que ce pourcentage s’approche du maximum envisageable et que la société SAISONS DE FLEURS justifie ce chiffre essentiellement par l’emplacement des locaux en plein centre de [Localité 11], situation que l’expert n’a pu ignorer, par un chiffre d’affaires en augmentation, ce qui est erroné au vu des documents comptables qu’elle produit, le chiffre d’affaires 2022 étant en baisse par rapport à celui de 2021, et par la qualité particulière des produits offerts à la clientèle, ce qui n’est étayé par aucun élément de preuve. Ainsi, il y a lieu de retenir le pourcentage de 60 % proposé par l’expert, qui apparaît cohérent au vu de la faible rentabilité du fonds rappelée par l’expert.

La valeur marchande du fonds de commerce sera donc fixé à la somme suivante :

473 034 euros x 60 % = 283 820 euros.

******

Au vu de ce qui précède, la valeur du fonds de commerce est supérieure à la valeur du droit au bail.

L’indemnité d’éviction principale doit donc être fixée au montant de la valeur du fonds de commerce, soit à la somme de 283 820 euros.

b) Sur les indemnités accessoires

La société SAISONS DE FLEURS sollicite l’allocation d’une somme équivalente à 10 % de l’indemnité principale au titre des frais de remploi, soit 47 300 euros, et une somme égale à 15 jours du chiffre d’affaires TTC de la dernière année au titre du trouble commercial, soit un montant de 17 680 euros. La locataire demande par ailleurs le remboursement des frais de déménagement sur justificatif et 24 279,64 euros au titre des frais de licenciement arrêtés en juillet 2023, à parfaire. Elle soutient en outre que les frais de réinstallation sont également dus par le bailleur même dans le cas d’une perte du fonds de commerce, de sorte qu’est justifié en l’espèce l’octroi de 85 500 euros de ce chef, sur la base d’un prix unitaire de 2 000 euros, d’une surface de 57 m² et d’un coefficient de vétusté de 25 %. Elle sollicite enfin 7 000 euros au titre des formalités diverses.

La société PATRIMURS expose que le tribunal ne doit fixer le montant des frais de remploi et de trouble commercial que sous réserve que la société SAISONS DE FLEURS se réinstalle et justifie de cette réinstallation. En cas de réinstallation, elle estime les frais de remploi à 25 000 euros, l’indemnité pour trouble commercial à trois mois d’EBE, soit 5 292 euros, et les frais de réinstallation à 85 000 euros. La bailleresse admet par ailleurs des frais juridiques et administratifs limités au changement de siège social, ce coût ne pouvant excéder 1 000 euros, des frais de déménagement à hauteur de 3 990 euros sur justificatif et des indemnités de licenciement sur justificatif.

Sur ce,

Il ressort de l’article L. 145-14 du code de commerce que l’indemnité principale peut être augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

– Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

L’expert détermine les frais de remploi à 10 % de l’indemnité principale.

La société PATRIMURS ne rapporte pas la preuve que la société SAISONS DE FLEURS n’a pas l’intention de se réinstaller et ne conteste pas la fixation de l’indemnité pour frais de remploi à hauteur de 10 % de l’indemnité principale.

Dès lors, il est établi que l’indemnité pour frais de remploi doit être fixée à 10 % de l’indemnité principale.

L’indemnité principale ayant été précédemment fixée à 283 820 euros, la société PATRIMURS devra en conséquence verser au titre des frais de remploi à la société SAISONS DE FLEURS la somme de 28 382 euros.

– Sur le trouble commercial

L’indemnité fondée sur le trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert détermine forfaitairement le temps passé par l’exploitant pour obtenir réparation de son préjudice à trois mois d’EBE, soit 5 200 euros.

Il est observé que la locataire ne justifie pas son affirmation selon laquelle il conviendrait d’estimer le trouble commercial à quinze jours du chiffre d’affaires TTC de la dernière année.

Par conséquent, en l’espèce, il y a lieu de procéder à l’évaluation usuelle de l’indemnité pour trouble commercial à partir de l’excédent brut d’exploitation et de retenir l’indemnité de trois mois admise par la bailleresse en cas de réinstallation, soit la somme de 5 292 euros.

La société PATRIMURS devra dès lors verser à la société SAISONS DE FLEURS la somme de 5 292 euros au titre du trouble commercial.

– Sur les frais de déménagement

L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer entièrement les locaux dont il est évincé.

Il sera rappelé qu’en cas de remplacement du fonds de commerce, seuls les frais liés au déménagement des effets personnels, des archives et du stock sont en principe indemnisés.

L’expert estime les frais de déménagement à la somme de 3 990 euros et indique que l’indemnisation doit être opérée « sur devis ».

En l’espèce, la société locataire ne produit aucun devis de déménagement.

En l’absence de devis communiqué, il convient de dire que ce poste de préjudice sera indemnisé sur justificatifs conformément à la demande des parties.

– Sur les indemnités de licenciement

L’expert indique que les frais de licenciement doivent être remboursés sur justificatifs.

La société locataire produit un tableau estimatif de l’indemnité de licenciement du salarié qu’elle embauche. Ce tableau fait état d’une somme totale de 24 279,64 euros.

La société bailleresse admet devoir un montant correspondant aux indemnités de licenciement. Cependant, si elle ne critique pas explicitement le tableau produit par sa locataire, elle ne se reconnaît débitrice que sur justificatif.

La perte du fonds de commerce entraînant le licenciement du salarié de la société preneuse, il convient d’inclure les frais de licenciement dans l’indemnité d’éviction. Toutefois, en l’absence de valeur probante du tableau produit par la locataire, il ne sera pas fait droit à sa demande chiffrée à la somme de 24 279,64 euros. En conséquence, il y a lieu de dire que les frais de licenciement seront remboursés à la société SAISONS DE FLEURS par la société PATRIMURS sur justificatifs qui lui seront fournis postérieurement au licenciement.

– Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux que supporte le locataire évincé pour mettre en place dans ses nouveaux locaux des aménagements semblables à ceux qu’il perd.

Au titre des frais de réinstallation, l’expert retient une somme de 85 500 euros, incluant la minoration due à la vétusté.

Les parties s’accordent sur ce montant, la bailleresse exigeant seulement que la locataire justifie de cette réinstallation.

Il est rappelé que la réinstallation est présumée. Ainsi, au vu de l’absence d’élément de preuve versé par la bailleresse pour inverser la présomption de future réinstallation de la locataire, l’indemnité pour frais de réinstallation sera admise pour le montant non contesté de 85 000 euros, et non 85 500 euros ainsi que l’expert l’estime.

– Sur les formalités diverses

L’expert estime les frais juridiques et administratifs à 7 000 euros compte tenu de la longueur de la procédure, en précisant que la somme est due sur justificatifs.

En l’espèce, le montant forfaitaire de 7 000 euros suggéré par l’expert en cas de perte comme en cas de transfert de fond n’apparaît pas pertinent. En effet, l’indemnité de formalités diverses ne peut être identique en cas de perte de fonds et en cas de transfert du fonds, le montant dû en cas de perte étant nécessairement inférieur. En outre, il est constaté que la locataire s’aligne sur l’avis de l’expert sans verser aux débats aucun justificatif.

Dès lors, il y a lieu de limiter la condamnation au titre des frais divers au montant non contesté de 1 000 euros.

Ainsi, les indemnités accessoires seront fixées à la somme de :

28 382 euros + 5 292 euros + 85 000 euros + 1 000 euros = 119 674 euros, outre les frais de déménagement et de licenciement, sur justificatifs.

L’indemnité d’éviction sera en conséquence fixée à la somme totale de :

283 820 euros + 119 674 euros = 403 494 euros, outre les frais de déménagement et de licenciement, sur justificatifs.

Il y aura lieu de faire droit à la demande en paiement formée par la société SAISONS DE FLEURS à l’encontre de la société PATRIMURS à hauteur de ladite somme.

3 – Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

La société PATRIMURS sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 38 000 euros par an, hors taxes et hors charges, compte tenu de la surface pondérée de 38 m² et de la valeur locative unitaire de 1 000 euros/m² retenue par l’expert judiciaire. Elle fait notamment valoir que la valeur unitaire de 750 euros/m² retenue par la locataire est insuffisante et ajoute que l’indemnité d’occupation doit faire l’objet de la révision annuelle et de la variation de l’indice ICC, et qu’il n’y a pas lieu de minorer l’indemnité motif pris de la précarité, la locataire étant libre de quitter les lieux à tout moment.

La société SAISONS DE FLEURS soutient que l’indemnité d’occupation doit être fixée à un montant de 19 000 euros par an, hors taxes et hors charges, sur la base d’une surface pondérée de 38 m², d’un prix unitaire de 750 euros/m², d’un abattement de l’impôt foncier au réel de 1 216 euros et d’un coefficient de précarité de 30 % au vu de la procédure de plus de sept ans

Sur ce,

Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’expert indique que l’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative statutaire affectée d’un abattement pour précarité dans l’exploitation, porté à 15 % du fait de la longueur de la procédure, et qu’il convient de déduire l’impôt foncier à hauteur de 1 216 euros. Il propose en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 31 084 euros par an.

Il est constaté que les parties s’accordent sur la surface pondérée de 38 m² retenue par l’expert.

S’agissant d’abord de la valeur locative statutaire unitaire, celle-ci a été précédemment déterminée à la somme de 1 000 euros/m², soit une valeur totale de 38 000 euros par an. Il est observé que, contrairement à ce que soutient la locataire, cette valeur, proposée par l’expert judiciaire, tient compte de la clause de destination, que Mme [N] décrit explicitement comme « spécifique », tout comme de la faible rentabilité de l’activité exercée.

Pour ce qui relève de l’abattement de précarité, la durée de la procédure apparaît inhabituellement longue, comme le relève l’expert judiciaire, justifiant de porter l’abattement de précarité au-delà du taux usuel de 10 %. La locataire ne justifie cependant pas ses affirmations selon lesquelles la durée de la procédure serait imputable à des comportements abusifs et dilatoires de la bailleresse, de sorte que le taux de 30 % qu’elle sollicite se révèle excessif. Dès lors, en l’état des éléments d’appréciation soumis au tribunal, il y a lieu de retenir un abattement de précarité de 15 %.

Enfin, la mise à la charge de la preneuse de l’impôt foncier constitue une charge exorbitante justifiant l’application d’un abattement au réel, à hauteur de 1 216 euros.

En conséquence, l’indemnité d’occupation annuelle due par la société SAISONS DE FLEURS à la société PATRIMURS à compter du 1er juillet 2016 sera donc fixée à la somme suivante :

0,85 x 38 000 euros – 1 216 euros = 31 084 euros, hors taxes et hors charges.

Sur la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation formée par la société PATRIMURS, il est observé que, si le bail prévoit l’indexation annuelle du loyer, la convention reste muette sur la question de l’indexation d’une éventuelle indemnité d’occupation. En l’absence de toute stipulation contractuelle en ce sens, la demande de la bailleresse aux fins d’indexation de l’indemnité d’occupation sera donc rejetée.

En application de l’article 1302 du code civil, qui dispose que tout paiement suppose une dette et que ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution, dès lors que le loyer en cours est supérieur au montant de l’indemnité d’occupation, il convient d’ordonner la restitution du trop-perçu d’indemnité d’occupation versé entre le 1er juillet 2016 et la date effective du départ des locaux par la preneuse. Le trop perçu ne saurait cependant être fixé à la somme de 268 099,50 euros ainsi que le sollicite la locataire, ce montant résultant d’un calcul non justifié.

4 – Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine l’exercice de son droit d’option et le refus de renouvellement du bail par la société PATRIMURS, celle-ci sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En outre, l’équité commande de condamner la société PATRIMURS à payer à la société SAISONS DE FLEURS la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter sa demande de condamnation de la société PATRIMURS à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de nullité du rapport d’expertise établi par Mme [N],

FIXE l’indemnité d’éviction due par la société PATRIMURS à la société SAISONS DE FLEURS à la somme de 403 494 euros (quatre cent trois mille quatre cent quatre-vingt-quatorze euros), outre les frais de déménagement et de licenciement, sur justificatifs, se décomposant comme suit :

— indemnité principale 283 820 euros

— indemnités accessoires

frais de remploi 28 382 euros

trouble commercial 5 292 euros

frais de réinstallation 85 000 euros

formalités diverses 1 000 euros

CONDAMNE la société PATRIMURS, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L. 145-58 du code de commerce, à verser à la société SAISONS DE FLEURS ladite somme,

FIXE à la somme de 31 084 euros (trente-et-un mille quatre-vingt-quatre euros) par an, taxes et charges en sus, l’indemnité d’occupation due par la société SAISONS DE FLEURS à la société PATRIMURS à compter du 1er juillet 2016 et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation formée par la société PATRIMURS,

ORDONNE la restitution du trop perçu d’indemnité d’occupation versée par la société SAISONS DE FLEURS à la société PATRIMURS entre le 1er juillet 2016 et la date effective du départ des locaux par la preneuse,

CONDAMNE la société PATRIMURS aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire,

CONDAMNE la société PATRIMURS à payer à la société SAISONS DE FLEURS la somme de 7 000 euros (sept mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 11] le 16 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER