TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/10435 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2GI7

Minute :

FONCIERE CRONOS

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [I] [H]

Madame [G] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e GALLON

Copie délivrée à :

M. [H] et Mme [J]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La Société FONCIERE CRONOS, SAS, ayant son siège social [Adresse 11], représentée par son mandataire, la Société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, SAS, ayant son siège social [Adresse 10]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 5]

Madame [G] [J], demeurant [Adresse 5]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 8 juillet 2023, SAS Foncière Cronos a donné à bail à Mme [G] [J] et M. [I] [H] un logement situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°85 situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 1 027 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 189 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS Foncière Cronos a fait signifier à Mme [G] [J] et M. [I] [H], par exploit de commissaire de justice du 31 juillet 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 059,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, la SAS Foncière Cronos a fait assigner Mme [G] [J] et M. [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

La SAS Foncière Cronos, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion de Mme [G] [J] et M. [I] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [G] [J] et M. [I] [H] ;

o condamner solidairement Mme [G] [J] et M. [I] [H] à payer :

? la somme de 2 728,02 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 23 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 8 juillet 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [G] [J] et M. [I] [H] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré et que dès lors ils doivent être expulsés.

Mme [G] [J] et M. [I] [H], assignés à personne et à personne présente au domicile, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et un financier n’a était reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [G] [J] et M. [I] [H] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 8 juillet 2023 que Mme [G] [J] et M. [I] [H] doivent payer un loyer d’un montant de 1 027 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 189,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 286,58 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [G] [J] et M. [I] [H] restaient devoir la somme de 2 728,02 € euros à la date du 23 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 314,35 € (commandement de payer en janvier 2024 et assignation en mai 2024), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 2 413,73 €, arrêtée au 23 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [G] [J] et M. [I] [H] au paiement d’une somme de 2 413,73 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 8 juillet 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 8 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 31 juillet 2024 pour la somme en principal de 4 059,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1 octobre 2024.

En conséquence, l’epxulsion de Mme [G] [J] et M. [I] [H] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [G] [J] et M. [I] [H] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 1 octobre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 8 juillet 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme [G] [J] et M. [I] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du 1er février 2025, terme de février 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 1er octobre 2024 au 31 janvier 2025 a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 31 juillet 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juillet 2023 entre SAS Foncière Cronos et Mme [G] [J] et M. [I] [H] concernant le logement situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°85 sont réunies à la date du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [G] [J] et M. [I] [H] à verser à la SAS Foncière Cronos la somme de 2 413,73 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [G] [J] et M. [I] [H] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [G] [J] et M. [I] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [J] et M. [I] [H] à payer à SAS Foncière Cronos l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du 1er février 2025, terme de février 2025, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [J] et M. [I] [H] à payer à SAS Foncière Cronos une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [G] [J] et M. [I] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION