TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Janvier 2026

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 mars 2026

à M^e PASCAL Frédéric

Le 13 mars 2026

à M^e DEFENDINI [Localité 1]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04773 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6Z5F

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION , OPAC SUD EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [E], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 24 avril 2018, l’établissement public à caractère industriel et commercial (Epic), Office Public de l’Habitat (OPH) 13 Habitat a donné à bail à Mme [H] [E] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], bâtiment 12, 8ème étage, appartement 40, dans le [Localité 2] [Localité 3], pour un loyer de 332,17 euros.

Le 24 mars 2025, des loyers étant demeurés impayés, l’OPH 13 Habitat a fait signifier à Mme [H] [E] un commandement de payer la somme en principal de 1.373,82 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2025, l’OPH 13 Habitat, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner en référé Mme [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,l’expulsion de Mme [H] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.154,23 euros due au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts de droit à compter de l’ordonnance, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec indexation, jusqu’à libération effective des lieux,sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 6 novembre 2025.

A l’audience du 15 janvier 2026, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, sollicitent le bénéfice de leurs écritures, l’OPH 13 Habitat indiquant ne pas être opposée à l’octroi d’un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Aux termes de ses conclusions en réplique, l’OPH 13 Habitat réitère ses demandes initiales.

Aux termes de ses conclusions n° 2, Mme [H] [E] :

— à titre principal, conclut au débouté des demandes de l’OPH 13 Habitat,

— à titre subsidiaire, demande un délai de paiement de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, un non-lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir de l’OPH 13 Habitat

L’OPH 13 Habitat justifie d’un titre de propriété, s’agissant d’un acte de vente du 6 avril 1955 au bénéfice de l’Office Public d’Habitation à Loyer Modéré du département des Bouches-du-Rhône.

Elle indique venir aux droits de l’OPH, aucun élément versé au débat n’indiquant un doute sur sa qualité de propriétaire des lieux, s’agissant d’un bailleur social.

La fin de non-recevoir sera par conséquent écartée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 8 août 2025 a été dénoncée le 13 août 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant le premier appel de l’affaire à l’audience du 6 novembre 2025.

L’OPH 13 Habitat justifie par ailleurs avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales (CAF) le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, l’OPH 13 Habitat est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 24 avril 2018 contient une clause résolutoire (article 16) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mars 2025, pour la somme en principal de 1.373,82 euros.

Le moyen tiré du manque de clarté et des erreurs du décompte annexé au commandement est inopérant en ce que ce décompte comporte une ventilation des loyers et des charges mettant en mesure Mme [H] [E] de le contester.

Mme [H] [E] justifie en revanche de la saisine de la Commission de surendettement des Bouches-du-Rhône le 11 mars 2025, l’ayant déclarée recevable à la procédure de surendettement le 20 mars 2025 de sorte que les effets du commandement de payer sont paralysés, en application de l’article 722-5 du Code de la consommation, l’absence de déclaration d’une créance locative au passif étant indifférent, la décision de recevabilité ayant des conséquences sur l’ensemble des dettes de la personne débitrice et la dette locative étant née avant la décision de recevabilité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont par conséquent pas réunies de sorte que l’OPH 13 Habitat sera débouté de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et des pièces que Mme [H] [E] reste devoir, après déduction des frais de procédure (130,01 + 122,28) et de la régularisation de charges non justifiée (175,70 euros), la somme de 1.815,48 euros au 13 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, les moyens avancés en défense s’agissant de la contestation des frais de procédure et de la régularisation de charges étant ainsi accueillis.

Il ressort du décompte produit par le bailleur une dette locative d’un montant de 1.883,05 euros à la date du prononcé de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation.

La dette étant effacée, en application de l’article L 741-2 du Code de la consommation, l’OPH 13 Habitat sera par conséquent débouté de sa demande en paiement de l’arriéré locatif ainsi que de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront partagés par moitié entre les parties, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, cette dernière bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir du bailleur ;

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DÉBOUTE l’OPH 13 Habitat de l’ensemble de ses demandes ;

PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre les parties ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente