TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pauline MARCÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10685 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LUC

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Pauline MARCÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C409

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Pauline MARCÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C409

DÉFENDERESSE

Madame [B] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2025 prorogé du 26 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 17 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10685 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LUC

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2021, à effet au 6 août 2021, Madame [B] [R] a donné à bail à Monsieur [J] [I] et à Madame [K] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel hors charges de 2 471 euros et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 6 août 2021 complété par les observations des locataires par mail du 10 août 2021.

Monsieur [J] [I] et Madame [K] [X] ont donné congé le 2 décembre 2022 et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 2 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024 Monsieur [J] [I] et Madame [K] [X] ont fait assigner Madame [B] [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation avant-dire droit à produire les états des lieux entrant et sortant des précédents locataires ainsi qu’au paiement des sommes suivantes :

—  2 305,84 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2023,

—  61,29 euros au titre des intérêts légaux ayant couru sur la somme de 752,01 euros correspondant au solde créditeur des charges locatives du 1er avril 2023 au 12 juin 2024,

—  5 632 euros au titre de la majoration de 10 % arrêtée au 17 décembre 2024, date de l’audience d’orientation,

— à titre subsidiaire celle de 4 096 euros au titre de la majoration de 10 % arrêtée au 12 juin 2024, date du remboursement du solde de charges,

—  1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais d’exécution de la décision à intervenir.

À l’audience du 2 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [J] [I] et Madame [K] [X], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance et ont conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [J] [I] et Madame [K] [X] fondent leur demande de restitution du dépôt de garantie sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils contestent les dégradations locatives dont fait état Madame [B] [R] soutenant qu’elles résultent du mauvais état des fenêtres, non étanches, ce qui a occasionné le développement de moisissures sur les murs, la bailleresse s’était engagée à remplacer les fenêtres.

Ils affirment que l’évier de la cuisine était déjà dégradé lorsqu’ils ont emménagé et que c’est la raison pour laquelle leur ancienne propriétaire refuse de produire les états des lieux établis avec le précédent locataire. Ils estiment ne pas avoir à supporter le coût de nettoyage des placards et du détartrage de la robinetterie la salle de bains, alors que ces désordres préexistaient lors de l’entrée dans les lieux et que le ménage laissait à désirer. Ils déclarent tenir à la disposition de la défenderesse les clés de l’immeuble emportées par mégarde lors du déménagement.

Ils critiquent la valeur du devis de réparation produit par la bailleresse établi par une société dont ce n’est pas l’objet social et qui a procédé aux différents états des lieux.

Enfin, ils reprochent à leur ancienne propriétaire d’avoir procédé avec retard à la dernière régularisation de charges locatives.

Madame [B] [R], représentée par son conseil, a conclu au débouté des demandes et à la condamnation solidaire de Monsieur [J] [I] et de Madame [K] [X] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [B] [R] expose avoir constaté des désordres lesquels résultent de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie dont les mentions ne peuvent être remises en cause et prétend que toute demande relative à l’état des lieux d’entrée est prescrite. Elle estime dès lors être bien fondée à conserver le dépôt de garantie.

Elle affirme que les désordres facturés correspondent exclusivement à des dégradations de nature locative (parquet rayé, absence d’entretien courant, perte de clés etc.) et non à de prétendus défauts d’étanchéité des fenêtres et qu’un devis suffit à justifier une retenue sur le dépôt de garantie sans qu’il soit nécessaire de produire une facture. Elle considère que ses anciens locataires n’établissent pas en quoi les prix indiqués dans le devis qu’elle communique seraient trop élevés.

Elle estime que la demande de production de l’état des lieux de sortie du précédent locataire est sans objet, la seule comparaison des états des lieux d’entrée de sortie étant suffisante. Enfin, elle prétend que la régularisation des charges est intervenue dans le délai habituel et qu’aucun intérêt n’est dû sur la somme réglée à ce titre.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition greffe au 26 juin 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie et la pénalité de retard

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Décision du 17 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10685 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LUC

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, et selon l’article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

À cet égard, et en application de l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives se définissent comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il est constant par ailleurs que le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation pour obtenir réparation.

Il appartient en l’espèce à la bailleresse qui se prévaut de retenues sur le dépôt de garantie versé par les locataires d’apporter la preuve de la réalité des manquements qu’elle allègue.

À cet égard, la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 6 août 2021 complété par les observations des locataires du 10 août 2021 et l’état des lieux de sortie du 2 janvier 2023 fait apparaître que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables aux locataires, en particulier :

— les quatre clés de l’immeuble, dont une était tordue, sont manquantes, étant observé que si les demandeurs indiquent qu’elles ont « malencontreusement été mises dans les cartons de déménagement » et qu’ils "les tenaient à [la] disposition [de la bailleresse]", il n’est pas contesté que ces clés n’ont en définitive jamais été restituées à Madame [B] [R],

— dans la cuisine, l’évier est en "mauvais état du à [un] éclat« et des »fêlures« , ce qui est visible sur les photographies, étant observé que les locataires ont apposé leur signature sur l’état des lieux d’entrée mentionnant un évier en »bon état" et n’ont formulé aucune observation sur ce point après avoir pris possession des lieux de sorte qu’ils ne peuvent aujourd’hui remettre en cause les mentions figurant sur cet état des lieux d’entrée ; en conséquence leur demande tendant à obtenir la communication des états des lieux établis avec le précédent locataire sera rejetée ; en outre 4 des 7 spots encastrés qui fonctionnaient lors de l’entrée dans les lieux sont mentionnés comme « HS »,

— dans la chambre n°1, le parquet présente des « taches côté fenêtre » ce qui n’a pas été constaté lors de l’entrée dans les lieux.

Le surplus des dégradations invoquées par la bailleresse ne se trouve en revanche nullement établi par la comparaison de l’état des lieux d’entrée complété par les observations des locataires et de l’état des lieux de sortie. Ainsi :

— dans la cuisine, s’il est noté que les "façades [des] portes et tiroirs« des »éléments bas« sont »non nettoyés",, les demandeurs établissent par diverses photographies que le nettoyage réalisé avant leur entrée dans les lieux était insuffisant,

— dans la chambre n°1, la nécessité de nettoyer la fenêtre ne s’impose pas en l’absence de mention de traces ou de salissures ; par ailleurs les locataires sortants ne sauraient être tenus de procéder à la réfection des peintures des fenêtres, alors que dès le 10 août 2021 ils ont indiqué à leur bailleresse que les fenêtres du logement étaient « très écaillées » ainsi que cela ressort des photographies annexées à leur mail ; enfin le coût de réfection des murs décrits comme en « mauvais état du aux éclats de peinture » ne saurait également leur être imputé, alors que le 5 novembre 2021 ils ont dénoncé l’apparition de moisissures sur les murs en raison d’un manque d’étanchéité des fenêtres, ces moisissures étant visibles sur les photographies jointes à leur courrier de réclamation,

— dans la salle de bains, il ressort des photographies du 10 août 2021 que du calcaire était déjà présent sur la robinetterie lors de l’entrée dans les lieux ; de plus si des « légères traces » ont été relevées au niveau du meuble sous vasque, les observations qui précèdent doivent conduire au rejet de la demande formulée à ce titre,

— dans la chambre n°2, le parquet n’était pas en bon état comme mentionné dans l’état des lieux d’entrée puisque comportant une « trace blanche » qualifiée à la sortie de « rayures » bien que s’apparentant effectivement plus à des traces blanches,

— enfin, dans la salle d’eau, les anciens locataires ne sauraient prendre à leur charge le coût de réfection de la peinture du plafond présentant des « taches jaunes côté douche » lesquelles ne sont pas visibles et en tout état de cause peuvent s’expliquer par les problèmes d’humidité et de développement de moisissures dénoncés par les preneurs après leur entrée dans les lieux.

Dès lors, en référence au devis de la société DIAGTIS du 5 janvier 2023, dont rien ne permet de remettre en cause le chiffrage, en l’absence du moindre devis produit par les demandeurs, il y a lieu d’évaluer le montant des dégradations locatives à la somme totale de 762,46 euros se décomposant comme suit :

— remplacement de trois clés : 109,62 euros,

— remplacement de l’évier en grès : 404,54 euros,

— remplacement de quatre spots : 30,38 euros,

— nettoyage du sol de la chambre n°1 : 132,84 euros,

— frais de déplacement : 85,08 euros.

Par conséquent, après déduction des réparations locatives, Madame [B] [R] sera condamnée à la restitution du solde du dépôt de garantie, soit la somme de 1 708,54 euros (2 471 euros – 762,46 euros), cette somme n’ayant pas vocation à produire intérêts compte tenu de l’existence d’une pénalité légale en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

Madame [B] [R] sera également tenue d’une pénalité de retard de 256 euros (10 % du montant du loyer mensuel indexé de 2 560 euros) à compter du 2 mars 2023 date à laquelle la restitution du dépôt de garantie aurait dû intervenir.

Cette pénalité ne sera appliquée que jusqu’à la délivrance de l’assignation, soit le 15 novembre 2024, pour ne pas faire supporter à la bailleresse la durée de la procédure judiciaire, et pour éviter un enrichissement sans cause des locataires, alors même que cette pénalité peut apparaître d’une importance sans commune mesure avec le montant de l’impayé et le préjudice réel subi.

Elle sera donc liquidée à la somme de 5 486 euros (256 euros x 21,43 mois).

Enfin, il résulte d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que cette majoration ne peut se cumuler avec des intérêts moratoires au taux légal prévus par l’article 1231-6 du code civil. En conséquence, la demande de paiement d’intérêts sur la somme réglée par la bailleresse au titre de la régularisation des charges locatives sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [I] et de Madame [K] [X] demande par ailleurs la condamnation de Madame [B] [R] au paiement des «dépens d’exécution de la décision à intervenir ».

Aux termes de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge du créancier dans des conditions fixées par décret ; il n’y a donc pas lieu de faire supporter à la défenderesse les droits spécifiquement mis à la charge du créancier en application des articles R.444-3 et R.444-55 du code de commerce.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [I] et de Madame [K] [X] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [B] [R] à payer à Monsieur [J] [I] et Madame [K] [X] la somme de 1 708,54 euros au titre du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [B] [R] à payer à Monsieur [J] [I] et Madame [K] [X] la somme de 5 486 euros au titre de la majoration légale en raison du retard de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Madame [B] [R] à payer à Monsieur [J] [I] et Madame [K] [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Madame [B] [R] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le juge des contentieux de la protection