Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

04 AVRIL 2024

N° RG 21/03120 – N° Portalis DB22-W-B7F-QA3C

Code NAC : 71F

S.V-L.

DEMANDEURS :

1/ Madame [C] [Z] [F] épouse [O]

née le 22 Janvier 1982 à [Localité 8] (75),

demeurant [Adresse 4],

2/ Monsieur [X] [O]

né le 20 Septembre 1978 à [Localité 6] (21),

demeurant [Adresse 4],

représentés par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole, Monsieur [D] [Y], demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ Monsieur [D] [Y], syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de la VILLA NOÉMIE demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELARL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

PARTIES INTERVENANTES :

1/ Monsieur [P] [M] [S] [Z] [F]

né le 01 Août 1949 à [Localité 7] (17),

demeurant [Adresse 3],

2/ Madame [S] [L] [W] [U] [E]

née le 23 Octobre 1955 à [Localité 10] (BELGIQUE),

demeurant [Adresse 3],

représentés par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

3/ Monsieur [T] [J]

né le 14 Avril 1955 à [Localité 8] (75),

demeurant [Adresse 5],

représenté par Maître Aude ALEXANDRE LE ROUX de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Capucine DES LIGNERIS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 17 Mai 2021 reçu au greffe le 01 Juin 2021.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 19 Décembre 2023, après le rapport de Madame VERNERET-LAMOUR, Juge désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Février 2024, prorogé au

28 Mars 2024 pour surcharge magistrat et au 04 Avril 2024 pour le même motif.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Vice-Président

Madame GARDE, Juge

Madame VERNERET-LAMOUR, Juge placé

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EXPOSE DU LITIGE

La résidence [Adresse 11], sise [Adresse 2] (78), est une copropriété occupée par trois copropriétaires occupant chacun un étage de cet ancien hôtel particulier transformé en trois appartements :

— Le lot n° 1, correspondant à l’appartement du rez-de-chaussée, appartient actuellement aux consorts [R] qui l’ont acquis en novembre 2021 de

M. [T] [J], partie à la présente instance,

— Le lot n° 2, correspondant à l’appartement du 1er étage, appartient depuis le mois de juillet 2019 à M. et Mme [Y],

— Les lots n° 9 et 6, correspondant à l’appartement du 2ème et dernier étage et à une cave, appartiennent depuis le mois de juin 2021 à M. [P] [Z] [F] et à Mme [S] [E] épouse [Z] [F] (ci-après, les époux [Z] [F]) qui les ont acquis de leur gendre et fille, M. [X] [O] et Mme [C] [Z] [F] épouse [O] (ci-après, les époux [O]), demandeurs initiaux à la présente procédure.

La copropriété a fait l’objet d’un règlement de copropriété en date des 13

et 15 juillet 1954 et d’un modificatif à l’état descriptif de division en date

du 22 janvier 2014.

Différents syndics professionnels ont géré la copropriété jusqu’en 2012. Par la suite, les copropriétaires se sont succédés comme syndic bénévole.

A la suite d’une mésentente entre les copropriétaires, la copropriété s’est retrouvée dépourvue de syndic.

Au mois d’octobre 2019, les époux [O] ont décidé de mettre en vente leur appartement.

Une promesse de vente a été régularisée avec M. et Mme [A] le

10 décembre 2019.

M. [J] et M. [Y] ont convoqué une assemblée générale pour le 12 février 2020 visant principalement à imposer aux époux [O] la réalisation de travaux dans leur appartement et notamment la suppression de plusieurs éléments à savoir un sanibroyeur, une douche créée dans l’ancienne citerne, la cuisine du 2ème étage créée dans l’ancienne salle à manger. Était également sollicitée la réouverture des tabatières situées dans le grenier de la copropriété et permettant d’accéder au toit.

Contestée par les époux [O], cette assemblée générale ne s’est finalement pas tenue.

Informés des résolutions mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale du

12 février 2020, les époux [A] ont refusé de réitérer la promesse de vente régularisée avec les époux [O]. Considérant que leur consentement avait été vicié, les époux [A] ont fait assigner, le 26 juin 2020, les époux [O] ainsi que le syndicat des copropriétaires devant la 2ème chambre de ce tribunal aux fins de restitution de l’indemnité d’immobilisation et l’octroi de dommages et intérêts. Aux termes d’un jugement rendu le 10 novembre 2022 le tribunal a prononcé la nullité de la promesse de vente aux torts des époux [O] considérant que ces derniers avaient agi de manière dolosive. Les époux [O] ont interjeté appel de ce jugement, le 12 janvier 2023.

Lors de l’assemblée générale du 9 mars 2020, M. [Y] est devenu syndic bénévole de la copropriété.

Une nouvelle assemblée générale a été convoquée le 21 juillet 2020 reprenant les résolutions projetées pour l’assemblée générale du 12 février 2020, à savoir, donner mandat au syndic d’agir, y compris en justice, à l’encontre des époux [O] aux fins notamment de leur faire supprimer à leurs frais et sous supervision du syndic, le sanibroyeur et la douche installés dans un ancien cagibi, ainsi que la cuisine créée dans l’ancienne salle à manger, faire rouvrir les tabatières en haut des puits de lumière dans l’appartement du 2ème étage, et faire cesser l’occupation illicite des combles (gaines et groupe d’extraction VMC).

Par courrier du 20 juillet 2020, les époux [O] ont indiqué au syndic vouloir inscrire à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale la question des travaux de M. [J] effectués en 2011.

Ils ont assigné le 24 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires en vue notamment de contester l’assemblée générale du 21 juillet 2020. L’instance est actuellement pendante devant la présente juridiction.

Le 9 décembre 2020, les époux [O] ont assigné M. [J] pour contester des travaux que ce dernier avait réalisés en 2011, mettant également dans la cause le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11]. Les époux [Z] [F], nouveaux acquéreurs des lots 9 et 6 sont intervenus volontairement à l’instance. Cette procédure a fait l’objet d’un retrait du rôle dans l’attente de la décision prise dans la présente instance.

Le 4 février 2021, M. [Y], syndic bénévole a convoqué une assemblée générale pour le 1er mars 2021, au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires a, dans sa résolution n°21, ratifié les travaux effectués en 2011 par Monsieur [J]. Les époux [O] n’étaient pas présents à cette assemblée générale.

Ont également été adoptées les résolutions suivantes :

— Résolution n°3 : décision à prendre sur l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles

— Résolution n°6 : vélos et trottinette : l’assemblée générale demande aux occupants de ranger trottinettes et vélos dans la cave commune et de ne pas les entreposer dans la cour commune ni de les poser contre la façade de l’immeuble

— Résolution n°7 : encombrement des parties communes : autorisation au syndic de ramasser et entreposer dans un local fermé (le lavoir) les objets entreposés dans les parties communes

— Résolution n°8 : décision à prendre pour pouvoir accéder aux combles de la copropriété Résolution n° 11 : entretien des jardins communs

— Résolution n°13 : demande de suppression du trou dans la toiture côté sud par Monsieur et Madame [O]

— Résolution n°17 : décision à prendre concernant les travaux de mise aux normes des évacuations ouest

— Résolution n°18 : suppression du tronçon d’évacuation et de l’alimentation en eau froide vers l’ancien cagibi

— Résolution n°22 : points demandés par Monsieur et Madame [O]

C’est dans ce contexte que, par acte extrajudiciaire en date du 17 mai 2021, les époux [O] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA NOEMI, située [Adresse 2] (78) représenté par son syndic bénévole M. [Y] et M. [Y] ès-qualités de syndic bénévole, aux fins de voir à titre principal, prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 1er mars 2021 et à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n° 3, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 17, 18, 19, 21 et 22 de l’assemblée générale du 1er mars 2021, outre des dommages-intérêts.

M. [T] [J] a assigné le 22 décembre 2021 les demandeurs à la présente instance ainsi que le syndicat des copropriétaires, en intervention volontaire (RG n°22/00206).

Par ordonnance du 22 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’instance RG N°22/00206 avec la présente instance enregistrée sous le RG N° 21/03120.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 mars 2023, les époux [O] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Et tout texte qu’il appartient au Juge d’appliquer en vertu de l’article 12 du Code de procédure civile,

A titre principal,

Recevoir Monsieur [P] [Z] [F] et Madame [S] [E] en leur intervention volontaire dans l’instance pendante devant le Tribunal de céans.

Prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 1er mars 2021

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 963€ à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux de trappe d’accès aux combles (résolution n°19)

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 330,36€ à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des honoraires d’architecte pour les travaux d’évacuation côté ouest (Résolution n°17)

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 155,87 € à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux de tronçon d’évacuation et alimentation du cagibis (résolution n°18)

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 165,18 € à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux de trappe d’accès aux combles (résolution n°19)

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 2.691,48€ à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux d’évacuation côté ouest (Résolution n°17)

A titre subsidiaire,

Prononcer l’annulation des résolutions n°3, 6, 7, 8, 11, 12, 13, 17, 18, 19, 21 et 22 de l’assemblée générale du 1er mars 2021

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 963€ à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux de trappe d’accès aux combles (résolution n°19)

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 330,36€ à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des honoraires d’architecte pour les travaux d’évacuation côté ouest (Résolution n°17)

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 155,87€ à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux de tronçon d’évacuation et alimentation du cagibis (résolution n°18)

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 165,18€ à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux de trappe d’accès aux combles (résolution n°19)

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 2 691,48€ à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux d’évacuation côté ouest (Résolution n°17)

En tout état de cause,

Condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur et Madame [O] une somme de 13.770 € à titre de dommages et intérêts

Condamner Monsieur [Y] à verser à Monsieur et Madame [Z] une somme de 3 .770 € à titre de dommages et intérêts

Déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable comme prescrit en sa demande reconventionnelle tendant à faire condamner Monsieur et Madame [O] à supprimer la hotte installée dans leur lot de copropriété

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes

Débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses demandes

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] in solidum avec Monsieur [Y] à verser à Monsieur et Madame [O] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] in solidum avec Monsieur [Y] à verser à Monsieur et Madame [Z] une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] in solidum avec Monsieur [Y] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN, membre de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC

Prononcer la dispense de Monsieur et Madame [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris les honoraires d’avocat et condamnation au titre de l’article 700 du CPC qui sera prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en son syndic bénévole en exercice,

M. [D] [Y], demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,

À titre principal,

DÉBOUTER Monsieur et Madame [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

DÉBOUTER Monsieur et Madame [O] de leur demande d’annulation des résolutions 3,6,7,8,11,12,13,17,18,19,21 et 22 de l’assemblée générale du 1er mars 2021.

Reconventionnellement,

CONDAMNER Monsieur et Madame [O] et Monsieur et Madame [Z] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 20.000 € pour procédure abusive et occupation préjudiciable des parties communes.

CONDAMNER Monsieur et Madame [O] et Monsieur et Madame [Z] [F], chacun à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat au barreau de Versailles.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2023, M. [D] [Y] ès-qualités de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du Code civil,

DEBOUTER purement et simplement Monsieur [P] [Z] [F] et son épouse, Madame [K] [E] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [D] [Y].

DEBOUTER purement et simplement Monsieur [X] [O] et son épouse, Madame [C] [Z] [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [D] [Y],

CONDAMNER in solidum M. [X] [O] et son épouse Madame [C] [Z] [F] ainsi que Monsieur [P] [Z] [F] et Madame [L] [E] à payer à Monsieur [D] [Y] la somme de 20.850 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNER in solidum Monsieur. [X] [O] et son épouse Madame [C] [Z] [F] ainsi que Monsieur [P] [Z] [F] et Madame [L] [E] à payer à Monsieur [D] [Y] la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum Monsieur. [X] [O] et son épouse Madame [C] [Z] [F] ainsi que Monsieur [P] [Z] [F] et Madame [L] [E] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2023, M. [T] [J] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1967,

Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1240 du Code civil,

— DECLARER Monsieur et Madame [O] infondés en leurs demandes ;

Par conséquent,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Statuant sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [J] :

— CONDAMNER Monsieur et Madame [O] à payer à Monsieur [J] la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts sur le fondement de la procédure abusive ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [O] à payer à Monsieur [J] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maitre Capucine DES LIGNERIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé, pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens des parties, au corps du jugement et aux conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par les époux [O] s’agissant de la demande reconventionnelle en suppression de la hotte installée dans leur lot de copropriété est sans objet, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas maintenu cette demande de suppression dans ses dernières écritures.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 1er mars 2021

Se fondant sur l’article 17-1A de la loi du 10 juillet 1965 et 9 du décret du

17 mars 1967, les époux [O] font valoir que la convocation à l’assemblée générale du 1er mars 2021 n’était pas accompagnée du formulaire de vote par correspondance, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs.

Ils expliquent que l’annexe 12, dont se prévaut le syndicat des copropriétaires consiste en un courrier qu’ils ont eux-mêmes envoyé au syndic, demandant la tenue d’une assemblée générale avec vote par correspondance, courrier auquel étaient joints un certain nombre de documents, dont l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance. Ils soulignent que la possibilité de vote par correspondance n’était pas formulée dans la convocation.

Ils estiment que le syndic ne peut se contenter d’indiquer que le formulaire de vote par correspondance était joint à la convocation en renvoyant en réalité à une annexe de demande d’inscription à l’ordre du jour elle-même annexée à la convocation.

Ils estiment que le document dont se prévaut le syndicat des copropriétaires et les autres défendeurs ne saurait s’analyser en un formulaire de vote par correspondance tel qu’exigé par les dispositions réglementaires puisqu’il s’agissait uniquement de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote qui comporte en annexe un modèle de formulaire devant être complété par plusieurs informations, certaines surlignées en gris et notamment, l’adresse de l’immeuble, la date et le lieu de l’assemblée, le destinataire du formulaire, la date limite d’envoi, le nombre de pages.

Ils font valoir que l’annexe précise que les zones grisées doivent être remplies par l’organisateur de l’assemblée et qu’en l’occurrence le syndic n’a pas joint à la convocation le formulaire complété. Les demandeurs font valoir que le formulaire de vote par correspondance doit également comporter un tableau récapitulant l’ensemble des résolutions soumises au vote, dont le nombre de pages doit être précisé par le syndic.

Ils indiquent que l’absence d’envoi du formulaire constitue une irrégularité de fond entraînant la nullité de l’assemblée puisqu’elle a eu pour conséquence de priver les copropriétaires de la possibilité de voter par correspondance et ce en contravention aux dispositions légales.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’existe pas d’obligation de pré- remplissage du formulaire de vote par correspondance à la charge du syndic et conteste que cette absence de remplissage puisse entraîner la nullité de l’assemblée générale. Il soutient que le formulaire était bien annexé à la convocation grâce au courrier des époux [O] qui l’avaient joint à leur courrier du 15 janvier 2021 lui-même joint en annexe de la convocation. Le syndicat indique verser au débat un tableau récapitulatif des résolutions et des votes lors de l’assemblée générale du 1er mars 2021. Il rappelle que les époux [O] ont soumis 21 résolutions à l’assemblée générale.

M. [J] fait valoir que le formulaire de vote par correspondance était joint à la convocation.

M. [Y], ès qualités de syndic bénévole ne développe aucun moyen relatif à cette demande.

Sur ce,

Aux termes de l’article 17-IA alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat.

L’article 9 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation.

L’article 9 bis du même décret prévoit que pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

En l’espèce, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve de ce que le formulaire de vote par correspondance tel que prévu par l’article 17-I A de la loi du 10 juillet 1965, 9 et 9 bis du décret du 17 mars 1967 a été envoyé aux copropriétaires.

Il ressort de la convocation en date du 4 février 2021 envoyée par le syndic qu’ont été annexés à la convocation les documents suivants :

Pièce 1 : Photo toiture avec percement au 2ème étage côté sud

Pièce 2 : Devis ALCIDES Peinture évacuation ouest

Pièce 3 : Devis Idéal Chauffage

Pièce 4 : Devis VOISIN réseau ouest

Pièce 5 : Devis VOISIN suppression évacuation et alimentation cagibi

Pièce 6 : Devis ALCIDES création d’une trappe pour les combles avec escalier

Pièce 7 : Devis SLS Bat création d’une trappe pour les combles

Pièce 8 : Courrier recommandé de M [J]

Pièce 9 : Courrier recommandé de M et Mme [O] du 7 octobre 2020

Pièce 10 : Courrier recommandé de M et Mme [O] du 23 octobre 2020

Pièce 11 : Courrier recommandé de M et Mme [O] du 23 novembre 2020

Pièce 12 : Courrier recommandé de M et Mme [O] du 15 janvier 2021

Pièce 13 : Modèle de pouvoir

La liste des pièces annexées à la convocation ne fait ainsi mention d’aucun formulaire de vote par correspondance.

Il ressort des pièces versées aux débats par les défendeurs que la pièce 12 de ladite liste correspond à un courrier recommandé de M. et Mme [O] en date du 15 janvier 2021 dont l’objet est intitulé : « demande de convocation de l’assemblée générale et d’ajout de résolutions avec vote par correspondance ». Les époux [O] sollicitent dans ce courrier la tenue d’une assemblée générale au moyen du vote par correspondance avec inscription à l’ordre du jour de neuf résolutions.

Il est constant qu’en annexe 8 de ce courrier des époux [O] était joint l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires et en annexe de cet arrêté, le modèle de formulaire de vote par correspondance.

Le syndicat des copropriétaires prétend avoir rempli son obligation d’envoyer le formulaire de vote par correspondance puisque celui-ci était annexé au courrier des époux [O] du 15 janvier 2021.

Or, force est de constater que le formulaire annexé dans le courrier des époux [O] est un modèle vierge sur lequel les rubriques grisées relatives à l’adresse de la copropriété, les date, lieu et adresse de l’assemblée générale, les coordonnées de l’organisateur de l’assemblée, le nombre de pages de questions soumises à l’assemblée n’ont pas été renseignées par l’organisateur de l’assemblée générale alors qu’il est spécifiquement indiqué dans le formulaire annexé à l’arrêté que ces rubriques grisées doivent être remplies par l’organisateur de l’assemblée.

Il s’en déduit que le syndicat des copropriétaires est défaillant à rapporter la preuve d’avoir rempli l’obligation qui lui incombe d’avoir donné la possibilité aux copropriétaires de voter par correspondance en leur transmettant le formulaire de vote par correspondance tel qu’exigé par le décret du 17 mars 1967 et

selon les modalités fixées par l’arrêté du 2 juillet 2020, les privant ainsi de la possibilité de faire valoir leur vote à l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2021.

A titre surabondant, il peut être relevé l’absence de mention dans la convocation à l’assemblée générale, de la possibilité de voter par correspondance.

Au vu des éléments qui précèdent, il convient de faire droit à la demande des époux [O] et de prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 1er mars 2021.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à rembourser aux époux [O] certains appels de charges

Les époux [O] sollicitent que le syndicat soit condamné à leur verser d’une part la somme de 963 € à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux de trappe d’accès aux combles (résolution n°19) et d’autre part la somme de 330,36 € à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des honoraires d’architecte pour les travaux d’évacuation côté ouest (résolution n°17).

Le syndicat des copropriétaires fait valoir quant à lui que la trappe n’a jamais été réalisée et que les travaux d’évacuation n’ont jamais eu lieu.

Sur ce,

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que des appels de charges ont eu lieu, les époux [O] sont défaillants à rapporter la preuve qui leur incombe d’avoir payé les charges dont ils sollicitent en remboursement.

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à rembourser aux époux [Z] [F] certains appels de charges

M. et Mme [Z] [F] sollicitent que le syndicat soit condamné à leur verser la somme de 155,87€ à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux de tronçon d’évacuation et alimentation du cagibi (résolution n°18), la somme de 165,18€ à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux de trappe d’accès aux combles (résolution n°19) et enfin la somme de 2.691,48€ à titre de remboursement des appels de charges réglés au titre des travaux d’évacuation côté ouest (résolution n°17).

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que s’agissant des travaux de tronçon d’évacuation et alimentation du cagibi, il s’agit d’un retour à la normale qui a été voté par la suppression du tronçon d’évacuation et d’alimentation en eau froide concernant ce cagibi.

S’agissant des charges relatives aux travaux de trappe d’accès aux combles (résolution n°19), il fait valoir que la trappe n’a jamais été réalisée et qu’enfin s’agissant des charges relatives aux travaux d’évacuation côté ouest, il indique que ces travaux n’ont jamais eu lieu.

Sur ce,

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que des appels de charges ont eu lieu, M. et Mme [Z] [F] sont défaillants à rapporter la preuve qui leur incombe d’avoir payé les charges dont ils sollicitent le remboursement.

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande.

Sur la demande de condamnation de M. [Y] ès-qualités de syndic bénévole, à verser aux époux [O] la somme de 13.770 € et aux époux [Z] [F], la somme de 3.770 € à titre de dommages et intérêts

Les demandeurs font valoir, au visa de l’article 1240 du code civil et de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 que M. [Y], ès-qualités de syndic, s’est obstiné à ne pas inscrire à l’ordre du jour des assemblées successives, les projets de résolutions qu’ils souhaitaient voir porter à l’ordre du jour d’une assemblée générale, M. [Y] se contentant selon eux de renvoyer à des annexes sans reprendre les résolutions telles qu’ils les avaient rédigées, de sorte que l’objet de ces résolutions n’était pas déterminé dans la convocation, empêchant ainsi les copropriétaires de connaître à l’avance sur quelles demandes allaient porter les votes. Ils soulignent que M. [Y] a en revanche rédigé en bonne et due forme le projet de résolution demandé par M. [J].

Ils considèrent que ce refus réitéré a eu pour conséquence d’empêcher leurs locataires de profiter de leur place de stationnement, d’installer la fibre optique ou d’obtenir une boîte aux lettres individuelle.

Les demandeurs estiment par ailleurs que le syndic a multiplié les demandes infondées à leur égard, rappelant que M. [Y] a été à l’initiative en tant que copropriétaire de la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du

12 février 2020 ayant pour objet de leur imposer une remise en état de leurs lots, cet ordre du jour ayant été à l’origine de la rétractation de la promesse de vente des époux [A].

Ils font valoir que M. [Y] a également été à l’origine de la mise à l’ordre du jour de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 1er mars 2021 à savoir la suppression du tronçon d’alimentation en eau de l’appartement, à l’exception des seuls WC, et du tuyau d’évacuation des eaux de la douche et de son lavabo, rendant ainsi leur appartement invendable.

Ils estiment que M. [Y] confond son intérêt personnel avec son rôle de syndic, notamment lorsqu’il a demandé à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 juillet 2020 sans vote, sur sa seule demande, la nécessité de travaux d’insonorisation phonique de l’appartement des époux [O].

Les demandeurs estiment que M. [Y] outrepasse son rôle de syndic et s’arroge des pouvoirs exorbitants, aboutissant au départ de leurs locataires (les époux [B]) et déplorent de nouveaux incidents intervenus avec de nouveaux locataires, avec dégradation de leur poussette en février 2022 et maintien d’un thermostat à 15°C alors que les locataires ont de jeunes enfants.

Ils rétorquent que ce n’est pas le risque de voir modifier l’appartement par les travaux de remise en état qui ont été votés mais la terreur que fait régner le couple [Y] qui a conduit leurs locataires à résilier le bail.

S’agissant de leur préjudice financier, les époux [O] font valoir qu’il s’agit de réparer le départ précipité des locataires lié au comportement déplacé de M. [Y]. La somme de 3.770 € correspond à une perte de deux mois de loyers avant la vente de leur appartement (mai et juin).

S’agissant de leur préjudice moral, ils estiment avoir subi un harcèlement moral de la part du syndic.

Les époux [Z] [F] chiffrent quant à eux leur préjudice financier à la somme de 3.770 € indiquant avoir signé une promesse de vente pour un bien occupé et qu’ils ont subi une perte de loyers entre l’achat de l’appartement et la relocation de celui-ci. (juillet-août).

M. [Y], au visa de l’article 1240 du code civil, fait valoir que les demandeurs ne rapportent la preuve ni d’une faute, ni d’un lien de causalité.

Il indique avoir inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales successives les projets de résolutions demandés par les époux [O], qu’aux termes de l’ordre du jour transmis en vue de l’assemblée générale du 1er mars 2021, il a bien été mentionné que l’intégralité des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale par les époux [O] serait mise au vote et qu’en tout état de cause l’article 9 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas que le texte des résolutions soit mentionné. Il rappelle que pour respecter l’article 11 du décret du 17 mars 1967, il suffit que les projets de résolution aient été portés à la connaissance des copropriétaires au besoin au moyen d’une annexe, ce qui a été fait.

Il estime qu’il n’y a eu aucune conséquence au refus, non démontré, du syndic de porter les résolutions des époux [O] à l’ordre du jour puisque c’est le syndicat des copropriétaires et non le syndic qui a décidé de voter contre l’ensemble de ces résolutions (parking, fibre, boite aux lettres pour le locataire)

Il ajoute que les demandeurs ne souffrent d’aucun préjudice personnel.

Il fait valoir qu’aucun acharnement du syndic ne peut être retenu puisque les contestations des époux [O] ne se concentrent que sur deux assemblées générales, à savoir celle du 21 juillet 2020 et celle du 1er mars 2021.

Il souligne, s’agissant de la résolution n°20 (demande d’isolation phonique de l’appartement des époux [O]) de l’assemblée générale du 21 juillet 2020, qu’il ne s’agissait que d’un point d’information relatif à un problème existant de longue date ayant fait l’objet d’une précédente résolution n°16 lors de l’assemblée générale du 10 avril 2019, alors même que M. [Y] n’était pas encore copropriétaire.

M. [Y] conteste s’arroger tout pouvoir exorbitant et rappelle que les époux [O] ne démontrent à cet égard aucun préjudice. Il indique s’atteler uniquement à faire respecter le règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale, rappelant qu’un quitus de sa gestion a été délivré par le syndicat des copropriétaires au cours de l’assemblée générale du 14 juin 2021, non contestée.

Il rappelle, s’agissant de la résolution n°18 votée lors de l’assemblée générale du 1er mars 2021, que là encore c’est l’assemblée générale qui a décidé sans qu’aucune faute ou acharnement ne puisse lui être reproché.

Il explique que les époux [O] allèguent des comportements déplacés de sa part sans toutefois en apporter la preuve et indique que son épouse s’est faite agresser verbalement par le fils des locataires des époux [O]. Il conteste toute dégradation des biens des autres copropriétaires.

S’agissant du préjudice allégué par les époux [O], M. [Y] souligne que les demandeurs n’expliquent pas en quoi il serait responsable de l’absence de location pendant deux mois, cette absence de location résultant simplement de leur volonté de vendre leur bien à leurs parents. De même, ces derniers ont attendu d’être propriétaires pour mettre le bien en location. Le bail a été signé en juillet pour une entrée dans les lieux en septembre illustrant le choix fait par les époux [Z] [F].

S’agissant du préjudice moral allégué, il réitère qu’un acharnement ne peut résulter de la tenue de deux assemblées générales au cours desquelles des résolutions portant sur les travaux effectués par les époux [O] ont été mises au vote. Il rappelle que les pertes financières des époux [O] résultent de leur propre faute ainsi que cela ressort du jugement du tribunal judiciaire de Versailles en date du 10 novembre 2022.

Il estime que les époux [O] n’apportent aucun élément pour justifier d’un quelconque préjudice moral.

Il conteste tout lien de causalité entre ses prétendues fautes et les préjudices allégués par les demandeurs.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

❖ Sur l’existence d’une faute de M. [Y], ès qualités de syndic bénévole

Sur l’absence de mise à l’ordre du jour des résolutions souhaitées par les époux [O]

L’article 10 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 prévoit qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par les époux [O] que ceux-ci ont adressées :

— un courrier en LRAR du 20 juillet 2020 adressé au syndic, dans lequel ils indiquent vouloir que la question des travaux de M. [J] effectués en 2011 soit mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

— un courrier en LRAR du 16 septembre 2020, demandant au syndic l’organisation d’une assemblée générale sous huit jours et l’inscription à l’ordre du jour de cinq résolutions rédigées par eux, visant les travaux effectués par M. [J] et des travaux effectués dans le lot appartenant à M. et Mme [Y] et la possibilité de donner mandat au syndic d’agir en justice à l’encontre de M. [J] et de M. et Mme [Y]. Un projet de résolution est également relatif à l’occupation de leur place de stationnement par les époux [Y].

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 septembre 2020 fait mention de la résolution n°6 intitulée : « Point demandé par les époux [O] (sans vote) » « Voir PJ8 »

Aucune possibilité de vote n’est indiquée pour ce point.

La suite de la résolution est ainsi rédigée :

Le syndic demande au représentant des époux [O] de quelle manière ces derniers ont pu se procurer la correspondance entre [T] [J], copropriétaire du RDC, et M. et Mme [G], anciens copropriétaires du 1er étage ; courrier sur lequel les époux [O] s’appuient pour formuler le présent point à l’ordre du jour.

M. [Z] [F] déclare ne pas pouvoir répondre à cette question.

Ensuite, M. [T] [J] montre un document signé par les époux [O] où ceux-ci ont accepté sans réserve ses travaux en 2011. Voir (PJ n°12)

Le syndic prend bonne note de cette acceptation écrite par les époux [O].

La « PJ 8 » est constituée par le courrier des époux [O] en date du

20 juillet 2020.

— un courrier en LRAR du 7 octobre 2020 reprenant les mêmes termes que le courrier du 16 septembre 2020.

La convocation à l’assemblée générale du 30 novembre 2020 mentionne un point n°3 intitulé « points demandés par les époux [O]. Aucune possibilité de vote n’est indiquée pour ce point.

Est annexé à cette convocation le courrier du 7 octobre 2020.

— un courrier en LRAR du 23 octobre 2020 reprenant les termes des courriers du 16 septembre 2020 et 7 octobre 2020.

— un courrier en LRAR du 10 novembre 2020 reprenant les termes des courriers du 16 septembre 2020, 7 octobre 2020 et 23 octobre 2020. Ce courrier demande également l’inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale d’une demande d’autorisation de passage d’une fibre dans les parties communes pour le raccordement de l’appartement des époux [O] au réseau internet très haut débit pour les besoins de leurs locataires, l’installation de boîtes aux lettres individuelles et la réparation du portail.

— un courrier en LRAR du 23 novembre 2020, par lequel les époux [O] déplorent l’annulation par le syndic, de l’assemblée générale du 30 novembre 2020 en raison des mesures de confinement, rappelant qu’une assemblée générale peut se tenir par correspondance et sollicitant que soit porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’ensemble des résolutions demandé dans leurs courriers précédents.

— un courrier en LRAR du 15 janvier 2021 par lequel les époux [O] demandent au syndic de convoquer une assemblée générale et d’ajouter les résolutions déjà évoquées dans leurs précédents courriers.

Il ressort de la lecture de la convocation du 4 février 2021 pour l’assemblée générale du 1er mars 2021 que le point n°20 est intitulé « Points demandés par les époux [O] ».

Il est ensuite indiqué :

« suite à la demande des époux [O] du 7 octobre 2020 de mettre à l’ordre du jour des résolutions, le syndic bénévole avait convoqué le 20 octobre 2020 une assemblée générale pour le 30 novembre 2020 qui a été reportée pour cause de mesures sanitaires. Les recommandés du 23 octobre et du 23 novembre semblent reprendre les mêmes résolutions que celles du 7 octobre. Le courrier recommandé du 15 janvier supprime deux résolutions et en ajoute d’autres. Dans la mesure où tous ces courriers recommandés n’annulent pas et remplacent les courriers recommandés précédents, le syndic est tenu de mettre à l’ordre du jour toutes ces résolutions que vous trouverez en pièce jointe ».

Sont ensuite énumérées les différentes lettres envoyées sans que les projets de résolutions ne soient indiqués et sans que les modalités de vote ne soient précisées.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 1er mars 2021 fait mention au point 22 des « points demandés par les époux [O] ».

Il ressort de la lecture de ce procès-verbal que l’ensemble des résolutions demandées par les époux [O] dans leurs différents courriers ont été mentionnées mais sans que ne soit inscrit leur projet de résolution, le procès-verbal ne faisant mention que du courrier et de sa date.

A titre d’illustration, le texte de la résolution 22.1.1 est ainsi rédigé :

22.1.1. A sa lecture voir pièce 9, l’assemblée générale après en avoir délibéré rejette la proposition de résolution 1 du courrier recommandé du 7 octobre 2020 demandé par les époux [O], attendu que les travaux demandés par M. [J] et listés dans son courrier du 15 avril 2011 avaient été autorisés par les époux [O] le 19 avril 2011 par écrit et attendu le vote majoritaire de la résolution 21 de la présente assemblée générale qui ratifie les travaux de plomberies de M. [J] affectant les parties communes . Ce point avait déjà fait l’objet d’un point à l’ordre du jour sans vote demandé par les époux [O] lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2020.

Il s’évince de ces constatations que le syndic, malgré de multiples demandes faites par les époux [O] depuis le 20 juillet 2020 n’a pas inscrit les projets de résolutions qu’ils sollicitaient à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Les époux [O] ont dû attendre l’assemblée générale du 1er mars 2021 pour que soient inscrites leurs questions à l’ordre du jour et, force est de constater, qu’il n’était pas possible de savoir, à la lecture de la convocation du 4 février 2021, quels seraient exactement les questions portées à l’ordre du jour, les projets de résolutions n’ayant pas été clairement libellés et qu’au surplus, aucune modalité de vote n’était mentionnée, laissant ainsi une incertitude sur le fait qu’il s’agirait bien des résolutions soumises au vote des copropriétaires.

S’il n’est pas contestable que la crise sanitaire a pu empêcher la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires en présentiel, le syndic avait la possibilité d’organiser une assemblée générale avec vote par correspondance, ce qu’il n’a pas fait.

Il convient également de relever que les résolutions finalement votées lors de l’assemblée générale du 1er mars 2021 au point 22 ne correspondent en rien aux projets de résolutions demandés par les époux [O].

Le syndic a donc manqué à ses obligations telles qu’elle résulte de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et par conséquent commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Sur la multiplication des demandes infondées à l’encontre des époux [O]

Force est de constater que les demandeurs ne démontrent pas en quoi le syndic aurait multiplié des demandes infondées, la demande du syndicat des copropriétaires visant à remettre en cause des travaux réalisés par les époux [O] dans leur appartement faisant l’objet d’une instance en cours devant ce tribunal.

Il convient de relever, s’agissant de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 21 juillet 2020, dont se prévalent les époux [O] pour illustrer la multiplication des demandes à leur encontre, que le problème des nuisances sonores avait déjà été évoqué lors d’une précédente assemblée générale du

10 avril 2019, alors que M. [Y] n’était pas encore copropriétaire.

S’agissant de la mise au vote lors de l’assemblée générale du 1er mars 2021 de la résolution n°18 (suppression du tronçon d’évacuation et de l’alimentation en eau froide vers l’ancien cagibi), aucune faute ne saurait être retenue à l’égard du syndic bénévole, un risque d’électrocution ayant été relevé par un électricien et la résolution prévoyant que la suppression de l’alimentation en eau froide ne soit opérée que sous réserve que cela ne coupe pas l’alimentation en eau froide vers la cuisine ou la salle de bains du 2ème étage.

Sur les pouvoirs exorbitants que s’arrogerait M. [Y] et son comportement vis-à-vis des locataires des demandeurs

A titre liminaire, il convient de relever que le courrier dont se prévalent les demandeurs attribué à M. et Mme [B], leurs locataires, ne répond pas aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, notamment en ce qu’il n’est pas signé et qu’aucune pièce d’identité n’y est jointe. La force probante de ce courrier est donc particulièrement limitée.

En tout état de cause, il ne peut être reproché à un syndic de faire respecter le règlement de copropriété et de s’assurer notamment que les parties communes de l’immeuble ne sont pas occupées par différents objets.

La plainte déposée par la locataire des époux [Z] [F] au sujet de la dégradation d’une poussette ne saurait être suffisante à établir la culpabilité de M. [Y] dans cet acte de vandalisme.

Force est de constater, au vu des différents courriels versés aux débats par les parties, que Mme [H], ex-compagne de M. [J], a un avis très fluctuant au sujet de M. [Y], qui ne saurait donc emporter la conviction du tribunal sur une conduite fautive de ce dernier à l’égard des copropriétaires ou des locataires.

Il en résulte que les demandeurs sont défaillants à rapporter la preuve de ce que M. [Y] se serait arrogé des pouvoirs exorbitants ou aurait eu un comportement fautif avec les copropriétaires ou les locataires de la résidence.

Il résulte de ce qui précède que la seule faute pouvant être retenue à l’encontre de M. [Y] et susceptible d’engager sa responsabilité, est celle relative aux conditions dans lesquelles il a procédé à la mise à l’ordre du jour des résolutions des époux [O].

❖Sur l’existence d’un préjudice financier et du lien de causalité avec la faute retenue à l’encontre de M. [Y]

Les demandeurs sollicitent la réparation du départ précipité de leurs premiers locataires, à savoir les époux [B], qu’ils attribuent au comportement déplacé de M. [Y]. Or, il vient d’être démontré qu’aucun comportement déplacé de la part de M. [Y] ne pouvait être retenu à son encontre étant rappelé la force probante très limitée du courrier dont se prévalent les demandeurs et attribué à M. et Mme [B] pour dénoncer les agissements de M. [Y].

Ainsi, aucun lien de causalité entre la faute de M. [Y] ès-qualités de syndic bénévole et le préjudice financier allégué par les époux [O] ne peut être retenu. Consécutivement, le préjudice des époux [Z] [F] n’est pas non plus indemnisable, la faute retenue à l’égard de M. [Y] étant sans lien avec le préjudice financier qu’ils allèguent.

Sur l’existence d’un préjudice moral

Il convient de relever, que les époux [O] ont dû multiplier les courriers pour que soient soumis au vote des copropriétaires, plusieurs mois après leur première demande, leurs projets de résolutions, alors qu’ils étaient légitimes en tant que copropriétaires à demander une telle inscription.

Les époux [O] sont par conséquent bien fondés à solliciter des dommages-intérêts, qu’il convient de chiffrer à la somme de 300 €.

M. [Y], ès qualités de syndic bénévole de la copropriété [Adresse 9] sera donc condamné à leur payer cette somme.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires visant à obtenir des dommages-intérêts pour procédure abusive et occupation illégale des parties communes

Le syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil prétend que les multiples procédures engagées par les époux [O] confinent à un acharnement et une intention de nuire non seulement à la copropriété mais également aux deux autres copropriétaires, précisant que ces nombreuses procédures ont un coût difficilement supportable et engendrent du temps perdu qui ne profite pas à la copropriété.

Le syndicat ajoute que les époux [O] en changeant l’affectation des pièces dans leur appartement ont modifié les arrivées d’eau et l’usage des évacuations qui constituent des parties communes et qu’ils se sont approprié le pallier de leur appartement et les combles, soit directement, soit par l’intermédiaire de leurs locataires.

Les époux [O] font valoir que le syndicat des copropriétaires ne caractérise aucun abus. Ils contestent tout acharnement procédural estimant au contraire que ce sont eux qui en sont victimes.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’abus de droit est le fait pour une personne de commettre une faute par le dépassement des limites d’exercice d’un droit qui lui est conféré, soit en le détournant de sa finalité, soit dans le but de nuire à autrui.

En l’espèce, cette demande doit nécessairement être rejetée dès lors que la demande principale en annulation de l’assemblée générale du 1er mars 2021 a été accueillie. Il ne peut donc être considéré que l’action des époux [O] est abusive.

Par ailleurs, force est de constater que les photographies qui sont versées aux débats par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa prétention ne sont pas probantes pour accréditer l’appropriation de parties communes par les époux [O], étant rappelé qu’une instance est actuellement pendante devant la présente juridiction dont l’objet est précisément de déterminer si les travaux effectués par les époux [O] l’ont été en contravention au règlement de copropriété ou à la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts de M. [Y]

M. [Y] fait valoir que sa vie privée pâtit des propos diffamatoires et mensongers tenus par les époux [O] à son encontre, rappelant qu’il exerce la fonction de syndic à titre bénévole. Il indique avoir passé 297 heures à gérer ce contentieux qu’il chiffre à 50€ de l’heure. Il conteste que cette demande puisse se confondre avec sa demande au titre des frais irrépétibles, rappelant que cette demande est justifiée par le temps perdu dans le cadre de la défense du syndicat des copropriétaires compte-tenu de l’acharnement des époux [O] et des procédures abusives qu’ils ont initiées.

Les époux [O] font valoir que les propos que M. [Y] qualifie de diffamatoires ont été tenus par Mme [H] et qu’ils sont, en tout état de cause, corroborés par le congé de M. et Mme [B] ainsi que par la plainte de Madame [N], la seconde locataire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les documents versés aux débats et notamment les nombreux échanges de courriels entre les différentes parties à la présente instance ne montrent pas que les époux [O] aient tenu à l’égard de M. [Y] des propos diffamatoires ou outranciers.

Il ne saurait être reproché aux époux [O] de verser aux débats des courriels émanant de copropriétaires et notamment un courriel de Mme [H] pour les besoins de la cause, une partie étant libre de soumettre au tribunal les éléments qu’elle estime favorables à la défense de ses intérêts.

Les éléments versés aux débats ne sont pas révélateurs d’un acharnement fautif de la part des époux [O] vis-à-vis de M. [Y].

Par ailleurs, s’il est concevable qu’il ne soit pas agréable pour M. [Y] de devoir gérer les procédures judiciaires actuellement en cours au sein de la copropriété, il n’en a pas moins choisi de devenir syndic bénévole devant ainsi s’attendre à devoir gérer, dans le cadre de ses fonctions, les difficultés inhérentes à la copropriété. Il ne saurait prétendre dès lors à aucune indemnisation de ce fait étant précisé qu’au vu de la présente décision, la procédure engagée par les époux [O] ne saurait être qualifiée d’abusive.

M. [Y] sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de M. [J]

M. [J], au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, fait valoir que la démarche des époux [O] consistant à remettre en cause ses travaux effectués en 2011 procède d’une démarche volontairement malveillante et manifestement procédurière. Il soutient que les époux [O] agissent selon une stratégie de nuisance, ayant créé de toutes pièces un litige avec lui alors qu’il n’existe aucun préjudice ni pour eux ni pour la copropriété. Il souligne que les époux [O] ont évoqué pour la première fois les travaux de M. [J] la veille de l’assemblée générale du 20 juillet 2020 alors qu’ils avaient pourtant accepté ces travaux, expressément et sans réserve, par une lettre du 17 juin 2011. Il explique qu’ils ont multiplié les courriers au syndic pour demander la mise à l’ordre du jour de ses travaux de remise en état alors qu’aucune urgence ne le justifiait et tout en finalement ne se présentant pas à l’assemblée générale du 1er mars 2021.

Les époux [O] font valoir que pendant neuf ans, ni M. [J], ni le syndicat des copropriétaires ne se sont plaints des travaux qu’ils avaient réalisés et n’ont jamais manifesté d’opposition. Ils font valoir que M. [J] a manifestement profité d’une vente à intervenir pour soutirer leur accord alors qu’ils n’étaient encore que bénéficiaires d’une promesse de vente, n’ayant de ce fait pas une connaissance précise des lieux, et sachant qu’il leur serait délicat de s’opposer d’ores et déjà à un copropriétaire alors qu’ils ne l’étaient pas encore eux-mêmes, sans leur préciser qu’il s’agissait en réalité de travaux déjà entrepris auxquels le copropriétaire du 1er étage s’était opposé. Ils précisent que les dégâts qui leur sont imputables sont liés au chauffe-eau et sans lien avec les travaux contestés par le syndicat des copropriétaires.

Ils rappellent avoir dû multiplier les demandes au syndic devant son inaction pour voir inscrire leurs projets de résolutions.

Les époux [O] font valoir que M. [J] ne rapporte pas la preuve que leur droit d’agir en justice pour faire rétablir leurs droits aurait dégénéré en abus, rappelant que cet abus ne saurait au surplus être caractérisé devant la gravité des décisions prises lors de l’assemblée litigieuse, notamment la suppression de l’alimentation en eau de leur logement (à l’exception des seuls WC), ou encore la ratification, sans leur consentement, de travaux réalisés par Monsieur [J] portant atteinte à leurs parties privatives.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’abus de droit est le fait pour une personne de commettre une faute par le dépassement des limites d’exercice d’un droit qui lui est conféré, soit en le détournant de sa finalité, soit dans le but de nuire à autrui.

En l’espèce, cette demande doit nécessairement être rejetée dès lors que la demande principale en annulation de l’assemblée générale du 1er mars 2021 a été accueillie. Il ne peut donc être considéré que l’action des époux [O] revêt un caractère abusif.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA NOEMI, située [Adresse 2] (78) représenté par son syndic bénévole, M. [Y], M. [Y] ès-qualités de syndic bénévole et M. [T] [J], qui perdent leur procès, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN, membre de la SCP HADENGUE & ASSOCIES.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il convient de relever que les demandeurs n’ont pas sollicité la condamnation de M. [T] [J] aux frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], située [Adresse 2] (78) représenté par son syndic bénévole M. [Y] et M. [Y] ès-qualités de syndic bénévole, parties tenues aux dépens, seront condamnées in solidum à payer d’une part à M. [X] [O] et Mme [C] [Z] [F] épouse [O] la somme de 3.000 € et d’autre part à M. [P] [Z] [F] et Mme [S] [E] épouse [Z] [F] la somme de 1.000 €, au titre des frais irrépétibles exposés.

Sur la dispense de participation aux frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

M. [P] [Z] [F] et Mme [S] [E] épouse [Z] [F], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE sans objet la fin de non recevoir soulevée par les époux [O],

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2021,

CONDAMNE. M. [D] [Y], ès qualités de syndic bénévole de la copropriété [Adresse 9] à payer à M.[X] [O] et à Mme [C] [Z] [F] épouse [O] la somme de 300 € à titre de dommages-intérêts,

DEBOUTE M.[X] [O] et Mme [C] [Z] [F] épouse [O] de leurs demandes relatives au remboursement de charges,

DEBOUTE M. [P] [Z] [F] et Mme [S] [E] épouse [Z] [F] de leurs demandes relatives au remboursement de charges,

DEBOUTE M. [P] [Z] [F] et Mme [S] [E] épouse [Z] [F] de leurs demandes de dommages-intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA NOEMI, située [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole, M. [D] [Y], de sa demande de dommages-intérêts,

DEBOUTE M. [D] [Y], ès-qualités de syndic bénévole, de sa demande de dommages-intérêts,

DEBOUTE M. [T] [J], de sa demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] représenté par son syndic bénévole, M. [Y], et M. [Y] ès-qualités de syndic bénévole à payer à M. [X] [O] et Mme [C] [Z] [F] épouse [O] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], située [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole, M. [Y], et M. [Y] ès-qualités de syndic bénévole à payer à M. [P] [Z] [F] et Mme [S] [E] épouse [Z] [F] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence VILLA NOEMI, située [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole, M. [Y], M. [Y] ès-qualités de syndic bénévole et M. [T] [J] à payer les dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN, membre de la SCP HADENGUE & ASSOCIES,

DISPENSE M. [P] [Z] [F] et Mme [S] [E] épouse [Z] [F], de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 AVRIL 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY