TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 24 Janvier 2025

N° RG 24/07355 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHIG

Jugement du 24 Janvier 2025

N° : 25/72

Etablissement public NEOTOA

C/

[K] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH NEOTOA

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [R]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Janvier 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH NEOTOA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M. [D] [Y], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [K] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

comparant en personne, en présence de son assistante sociale

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 16 février 2022, l’établissement NEOTOA a consenti un bail d’habitation à M. [K] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 327,06 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1750,89 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [R] le 27 juillet 2023.

Par assignation du 3 octobre 2024, l’établissement NEOTOA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6564,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

A l’audience du 13 décembre 2024, l’établissement NEOTOA a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 13 décembre 2024, s’élevait désormais à la somme de 7307,40 euros. Le bailleur a précisé que M. [K] [R] n’avait pas repris le paiement de son loyer courant à la date de l’audience.

Présent à l’audience, M. [K] [R] a reconnu la dette, dans son montant et son principe. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans le logement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [R] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement début décembre 2024.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement NEOTOA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1750,89 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 septembre 2023.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise intégral du paiement du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [K] [R] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, aucun paiement n’ayant eu lieu au cours de l’année 2024. Le bailleur s’est, en outre, opposé à la poursuite du bail, il convient donc de constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 27 septembre 2023 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner à M. [K] [R] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement NEOTOA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement NEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 décembre 2024, M. [K] [R] lui devait la somme de 7307,40 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Présent à l’audience, M. [K] [R] a reconnu la dette dans son principe et son montant. Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023 sur la somme de 1750,89 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4813,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Conformément aux précédentes observations, M. [K] [R] n’ayant pas repris le paiement de son loyer courant avant l’audience, il ne peut bénéficier de délais de paiement en application des dispositions de la loi su 6 juillet 1989.

Il n’apparaît pas opportun de lui octroyer des délais de paiements sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, M. [K] [R] n’ayant actuellement pas d’emploi.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement NEOTOA ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 juillet 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE que M. [K] [R] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que l’établissement NEOTOA s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 février 2022 entre l’établissement NEOTOA, d’une part, et M. [K] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 27 septembre 2023,

ORDONNE à M. [K] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [R] à payer à l’établissement NEOTOA la somme de 7307,40 euros (sept mille trois cent sept euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023 sur la somme de 1750,89 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4813,54 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [K] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 14 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement NEOTOA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 juillet 2023 et celui de l’assignation du 3 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge