TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 09 Avril 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 16 avril 2026

à M^e GHEZ

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 16 avril 2026

à M. [O]

à Mme [K]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/06357 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7ELW

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [E] [J] [Z]

né le 16 Juillet 1978 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [W] [V] [F] [O]

né le 12 Janvier 1996 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [R] [C] [I] [K]

née le 16 Septembre 1998 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2024, M. [N] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [O] et Mme [R] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3], [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 830 euros et d’une provision pour charges de 55 euros.

Par actes de commissaire de justice du 25 mars 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 733 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [O] et Mme [R] [K] le 26 mars 2025.

Par assignations du 10 novembre 2025, M. [N] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [O] et Mme [R] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 246,35 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 janvier 2026, M. [N] [Z] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 janvier 2026, s’élève désormais à 7 144,24 euros. M. [N] [Z] considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il fait en outre valoir que Mme [R] [K] bénéficie d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône, dont les effets sont entrés en application le 16 octobre 2025, emportant l’effacement de la dette locative déclarée à hauteur de 3 700 euros. Il en déduit que la solidarité de Mme [K] ne peut être retenue qu’à hauteur de 7 144,24 – 3 700 = 3 444,24 euros pour l’arriéré antérieur à la mesure, et que M. [O] reste tenu de la totalité de la dette locative.

M. [W] [O] et Mme [R] [K] ne contestent pas le montant de la dette. Ils confirment avoir repris le paiement du loyer courant, sollicitent des délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [R] [K] a produit la décision de la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône en date du 10 décembre 2025. M. [W] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [N] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 733 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mai 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [W] [O] et Mme [R] [K] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 198 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [W] [O] et Mme [R] [K] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative et sur les effets de la procédure de surendettement sur ladite dette.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [N] [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026, M. [W] [O] et Mme [R] [K] lui devaient la somme de 7 144,24 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [O] et Mme [R] [K] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Il résulte des pièces versées aux débats que la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône a, par décision du 10 décembre 2025, validé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Mme [R] [K], dont les effets sont entrés en application le 16 octobre 2025. Ces mesures emportent effacement total des dettes de Mme [K], sous réserve des exceptions prévues par la loi.

Le tableau des créances actualisées au 16 octobre 2025 annexé à la décision fait apparaître, au titre des dettes de logement, une dette déclarée envers le créancier [P] (bail 2189) pour un montant de 3 700 euros, qui se trouve effacée par l’effet de la mesure.

Il en résulte que Mme [R] [K] n’est solidairement tenue au paiement de l’arriéré locatif qu’à hauteur de 3 444,24 euros (7 144,24 – 3 700), correspondant à la fraction de la dette non atteinte par l’effacement.

M. [W] [O], qui n’est pas concerné par la procédure de surendettement, demeure tenu de la totalité de l’arriéré locatif, soit la somme de 7 144,24 euros.

Il sera précisé que la décision de la commission comporte une disposition particulière applicable aux débiteurs ayant précédemment bénéficié de délais de paiement dans le cadre d’une procédure de résiliation du bail : si pendant les deux années suivant l’entrée en application des mesures d’effacement, les locataires paient leur loyer et leurs charges aux termes convenus, le bail est maintenu ; à défaut, il est automatiquement résilié et le bailleur peut reprendre l’exécution de la procédure d’expulsion. Cette disposition est rappelée aux parties.

En conséquence, il convient de condamner M. [W] [O] à payer à M. [N] [Z] la somme de 7 144,24 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 2 733 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3 513,35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Mme [R] [K] sera solidairement condamnée à payer cette somme dans la limite de 3 444,24 euros, avec intérêts selon les mêmes modalités.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [O] et Mme [R] [K] à se libérer de leur dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, de reprise des effets de la clause résolutoire et de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 919,69 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [N] [Z] ou à son mandataire.

Pour ce chef, les deux locataires seront solidairement tenus en totalité, la mesure de rétablissement personnel de Mme [K] ne s’étendant pas aux indemnités d’occupation à échoir postérieurement à l’entrée en application de la mesure.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [O] et Mme [R] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [N] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 septembre 2024 entre M. [N] [Z], d’une part, et M. [W] [O] et Mme [R] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 7 mai 2025,

CONDAMNE M. [W] [O] à payer à M. [N] [Z] la somme de 7 144,24 euros (sept mille cent quarante-quatre euros et vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 2 733 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3 513,35 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [K] à payer à M. [N] [Z], dans la limite de 3 444,24 euros (trois mille quatre cent quarante-quatre euros et vingt-quatre centimes), les mêmes sommes aux mêmes conditions d’intérêts, compte tenu de l’effacement partiel de sa dette résultant de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire validée par la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône le 10 décembre 2025,

AUTORISE M. [W] [O] et Mme [R] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 198 euros (cent quatre-vingt-dix-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [O] et Mme [R] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 mai 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [O] et Mme [R] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [W] [O] et Mme [R] [K] seront solidairement condamnés à verser à M. [N] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle de 919,69 euros, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE les dispositions de la décision de la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône du 10 décembre 2025 aux termes desquelles, si pendant les deux années suivant l’entrée en application de la mesure de rétablissement personnel de Mme [K], les locataires paient leur loyer et leurs charges aux termes convenus, le bail est maintenu ; à défaut, il est automatiquement résilié et le bailleur peut reprendre l’exécution de la procédure d’expulsion,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [W] [O] et Mme [R] [K] à payer à M. [N] [Z] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [W] [O] et Mme [R] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 mars 2025 et celui des assignations du 10 novembre 2025.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge