TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 27 mars 2026

à M^e CRESPY Benjamin

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2026

à M^e Lara AMIOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04774 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6Z5I

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur, [W], [O], [M]

né le 30 Juin 1981 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Benjamin CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame, [B], [K], [N] épouse, [M]

née le 03 Septembre 1983 à , demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin CRESPY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur, [R], [Y]

né le 01 Janvier 1974, demeurant, [Adresse 2]

non comparant

Madame, [U], [Y], demeurant, [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée du 10 décembre 2021, Monsieur, [W], [M] et Madame, [B], [N] épouse, [M], ont donné à bail à Monsieur, [R], [Y] et Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y], un appartement meublé situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 730 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le 5 juin 2025, Monsieur, [W], [M] et Madame, [B], [N] épouse, [M] ont fait signifier à Monsieur, [R], [Y] et Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2016 euros.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 6 juin 2025 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, Monsieur, [W], [M] et Madame, [B], [N] épouse, [M] ont fait assigner Monsieur, [R], [Y] et Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, et demandent au juge des référés de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement de payer dans le délai légal et entendre constater la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur, [R], [Y] et Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, du logement loué;

— condamner solidairement par provision Monsieur, [R], [Y] et Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] au paiement de la somme de 3294 euros au 7 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de la citation pour le surplus;

— condamner solidairement par provision Monsieur, [R], [Y] et Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle, fixée provisionnellement au montant du loyer et des charges soit 750 euros, ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due ;

— condamner solidairement Monsieur, [R], [Y] et Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] au paiement de la somme de 700 euros, en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce et frais d’expertise .

L’affaire appelée du 6 novembre 2025 et après un renvoi a été retenue à celle du 22 janvier 2026 ;

A cette audience, Monsieur, [W], [M] et Madame, [B], [N] épouse, [M], représentés par leur avocat, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant la dette à la somme de 5939 euros au 1er janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse;

Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] a été représentée par son avocat et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

A titre principal

— dire n’y avoir lieu à référé en l’état de contestations sérieuses

— débouter les époux, [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— renvoyer les époux, [M] à mieux se pourvoir devant le juge du fond

A titre subsidiaire

— revoir le montant de la dette eu égard des versements perçus par les bailleurs de la CAF

— ordonner la suspension de la clause résolutoire

— échelonner le paiement de la dette durant un délai de trois ans

A titre infiniment subsidiaire

— accorder à Madame, [Y] un délai d’un an pour quitter les lieux

En tout état de cause

— débouter les époux, [M] de leurs demandes

— dire que chacune des parties conservera ses frais et ses dépens.

Monsieur, [R], [Y] cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience initiale du 6 novembre 2025 ;

Monsieur, [W], [M] et Madame, [B], [N] épouse, [M] justifient en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 6 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, Monsieur, [W], [M] et Madame, [B], [N] épouse, [M] justifient par la taxe foncière pour l’année 2024, être propriétaires indivis du bien immobilier objet de la présente procédure, et partant de leur qualité à agir ;

Monsieur, [W], [M] et Madame, [B], [N] épouse, [M] sont en conséquence recevable en ses demandes.

Sur le fond

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ;

En l’espèce, le bail signé le 10 décembre 2021contient une clause résolutoire stipulant qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2025, pour la somme en principal de 2016 euros.

,

[U], [T], [X] épouse, [Y] oppose à l’acquisition de la clause résolutoire une contestation sérieuse en faisant valoir la nullité du commandement de payer au motif que plusieurs erreurs apparaissent dans le montant du commandement , les loyers des mois de janvier et février 2025 ayant été réglés par les défendeurs soit la somme totale de 1500 euros et que décompte joint au commandement est incompréhensible, le montant dû mentionné au titre des loyers étant de 4500 euros et les montants de la CAF perçus à hauteur de 950 euros ;

Il est rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il est constant qu’en application de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, le commandement de payer doit comporter un décompte précis des sommes, dans lequel doit apparaître le montant du loyer appelé pour chacune des échéances, les provisions sur charges ainsi que les sommes réglées par le locataire ou par un tiers au titre d’allocation logement, afin de lui permettre de connaître de façon précise le montant exact des échéances et sommes qui resteraient dues.

Il ressort des décomptes produits postérieurement au commandement de payer, qu’à la date du 1er janvier 2025 le compte locatif était créditeur de 1579 euros et que les requérants ont omis de mentionner ce solde créditeur sur le décompte joint au commandement de payer ;

Le décompte n’est dès lors pas suffisamment précis et détaillé et n’ a pas permis au locataire de connaître précisément à la date de délivrance du commandement de payer les loyers et charges impayés revendiqués à son égard afin de lui donner la possibilité d’en vérifier la régularité et la conformité, ainsi que, le cas échéant, d’en former contestation ;

Il s’ensuit que la contestation soulevée par, [U], [T], [X] épouse, [Y] revêt un caractère sérieux et en conséquence les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Il n’y a pas lieu de débouter le requérant de l’intégralité de ses demandes, la contestation sérieuse affectant la validité du commandement de payer, n’ayant pas de conséquence sur la demande en paiement ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.,

[U], [T], [X] épouse, [Y] oppose une contestation sérieuse à la demande en paiement en faisant valoir que des sommes perçues par les bailleurs n’ont pas été mentionnées dans les décomptes produits ;

Les bailleurs font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience plusieurs décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 5939 euros au 1er janvier 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse;

Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] conteste le montant de la dette locative en faisant valoir que les loyers des mois de janvier et février 2025 ont été réglés par les défendeurs et que les bailleurs ont reçu de la CAF en janvier 2024 la somme de 1128 euros et la somme de 4045 euros en septembre 2024 soit la somme totale de 5173 euros;

Par une note en délibéré reçue le 11 mars 2026 et transmise à l’avocat des défendeurs, les époux, [M] ont indiqué au tribunal et justifié avoir reçu de la CAF au mois de février 2026, la somme de 3396 euros à titre de rappel sur la période du 1er juillet 2025 au 31 janvier 2026, et que le versement de l’allocation de logement avait remis régulièrement pour un montant de 492 euros par mois;

Il ressort des reçus émis par les requérants le 25 février 2025 que les loyers des mois de janvier et février 2025 ont été réglés par les défendeurs pour un montant total de 1500 euros, et des décomptes produits, que ces sommes n’ont pas été portées au crédit du compte locatif ; il y a donc lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 1500 euros ;

Les décomptes produits par les requérants établissent en revanche que la somme de 1128 euros versée aux bailleurs par la CAF en janvier 2024 et celle de 4045 euros versée aux bailleurs par la CAF en septembre 2024 ont bien été déduites des sommes dues par les locataires, au mois de janvier et décembre 2024 ;

Suite à la note en délibéré, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 3396 euros versée par la CAF aux requérants au mois de février 2026 correspondant à un rappel d’allocation de logement sur la période du 1er juillet 2025 au 31 janvier 2026 ;

Les contestations soulevées ne revêtent pas de caractère sérieux qui justifierait un débat au fond et la créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 551 euros au 1er février 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse, au vu de la clause de solidarité insérée au bail, Monsieur, [R], [Y] et Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] sont solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 551 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le décompte actualisé produit aux débats établit que les locataires n’ont pas repris avant l’audience le paiement du loyer courant ;

Il s’ensuit que seules les dispositions de l’article 1343-5 du code civil sont applicables ;

Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] a sollicité l’octroi de délais de paiement en expliquant que son époux avait quitté le domicile conjugal en mars 2025 qu’elle s’est retrouvée seule avec ses deux enfants mineurs , que ses revenus restent faibles , qu’elle est suivie dans sa recherche d’emploi et a engagé plusieurs procédures pour voir ses ressources augmenter ;

Compte tenu de ces éléments, et du montant résiduel de la dette, il convient d’accorder à Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après;

Sur les demandes accessoires

Monsieur, [R], [Y] et Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] qui succombent principalement supporteront in solidum la charge des dépens qui seront recouvrés s’agissant de Madame, [Y] comme en matière d’aide juridictionnelle, et à l’exclusion du commandement de payer déjà signifié et de sa dénonce qui resteront eu égard à la présente décision, à la charge des demandeurs;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur, [W], [M] et Madame, [B], [N] épouse, [M] qui seront déboutés de leur demande de ce chef.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 et à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS Monsieur, [W], [M] et Madame, [B], [N] épouse, [M] recevables en leurs demandes ;

En l’état d’une contestation sérieuse,

DISONS n’ y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion des locataires et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur, [R], [Y] et Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] à payer à Monsieur, [W], [M] et Madame, [B], [N] épouse, [M] , à titre provisionnel, la somme de 551 euros à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 1er février 2026 échéance du mois de janvier 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISONS Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] à s’acquitter de la dette par 12 mensualités successives de 49 euros, payables au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite, la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur, [R], [Y] et Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y] aux dépens, à l’exclusion du commandement de payer déjà signifié et de sa dénonce qui resteront à la charge des demandeurs, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle s’agissant de Madame, [U], [T], [X] épouse, [Y];

DEBOUTONS Monsieur, [W], [M] et Madame, [B], [N] épouse, [M] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande, différence, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE