TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT

du 20 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 23/07375 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3VWG

AFFAIRE : SARL JCAP ( M^e Antoine D’AMALRIC)

C/ CABINET BACHELLERIE (M^e Benjamin LAFON) – M. [K] [R] (M^e Olivier BURTEZ DOUCEDE)

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 20 Janvier 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

LA S.C.I. JCAP, inscrite au répertoire SIRET sous le numéro 489 145 458 00019 et dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par son gérant en exercice, M. [W] [H] demeurant et domicilié audit siège

représentée par Maître Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

LA SARL CABINET BACHELLERIE, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 320 567 506 et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en sa qualité de syndic de la Copropriété sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentan légal en exercice

représentée par Maître Benjamin LAFON, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [R], né le 05 septembre 1968 à [Localité 7], domicilié et demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte en date du 14 mars 2011, la société civile immobilière JCAP est devenue propriétaire d’un local au rez-de-chaussée constituant le lot n°2 au sein de l’immeuble situé au [Adresse 4] ([Adresse 1]). Par acte du 6 août 1999, M. [K] [R] est quant à lui devenu propriétaire de l’appartement du premier étage constituant le lot n°3. La société à responsabilité limitée LE CABINET BACHELLERIE exerce les fonctions de syndic de l’immeuble.

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Craignant la privatisation de parties communes, par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2021, la société civile immobilière JCAP a assigné la société à responsabilité limitée LE CABINET BACHELLERIE et M. [K] [R] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de démonstration de l’absence de privatisation des parties communes, d’accès à celles-ci et de réparation de son préjudice. Par jugement rendu le 11 mai 2023, le pôle de proximité du tribunal a renvoyé l’affaire devant la troisième chambre civile du tribunal judiciaire de Marseille.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 3 juin 2025.

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Par dernières conclusions notifiées le 26 mars 2025, la société civile immobilière JCAP demande :

— le rejet des demandes formées par M. [R] et LE CABINET BACHELLERIE,

— la condamnation de M. [R], sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification du présent jugement, à démontrer que les parties communes, telles que prévues par le règlement de copropriété, sont intactes, et non privatisées à son bénéfice,

— la condamnation de M. [R] à remettre en état les combles qu’il a aménagés sans autorisation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,

— la condamnation du CABINETBACHELLERIE à lui donner accès aux parties communes de l’immeuble et notamment aux combles, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,

— d’autoriser tel huissier qu’il plaira à la juridiction de pénétrer dans les parties communes de l’immeuble, et notamment les combles, afin de dresser un procès-verbal de constat,

— la condamnation du CABINET BACHELLERIE à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice

— et la condamnation in solidum de tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 17 décembre 2024, M. [K] [R] demande :

— le rejet des demandes formées par la société JCAP

— et la condamnation de la société JCAP au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, la société à responsabilité limitée LE CABINET BACHELLERIE demande :

— le rejet des demandes formées par la société JCAP

— et sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 4 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger » ou encore « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur les demandes formées à l’encontre de M. [R]

L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties

communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose en outre que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : […] le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs […].

En l’espèce, il est constant qu’au sein du lot n°3, une chambre a été aménagée sous la partie nord de la toiture. Or, il ressort du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division du 31 janvier 1967 que le lot n°3 est composé d’un appartement situé au premier étage composé de : « une entrée, une cuisine, une salle de séjour, ddeux chambres, un couloir au Nord, donnant accès à la salle de bains, et au water-closet et à un vaste grenier dépendant aussi du dit lot au Nord de l’appartement », le tout représentant 508/1000èmes des constructions et 494/1000èmes du terrain. L’article 4 dudit règlement mentionne par ailleurs que la toiture relève des parties communes de l’immeuble.

L’acte d’acquisition de M. [R] du 6 août 1999 fait mention de la même description du lot n°3 de l’immeuble alors qu’il résulte des photographies IGN produites aux débats qu’une partie de la toiture a été démolie pour permettre l’aménagement d’une terrasse sur la partie nord du lot n°3 entre les années 1973 et 1981. La description du lot n°3 effectuée par le notaire en 1999 n’était donc pas conforme aux caractéristiques de ce bien. Il ressort en outre du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 novembre 2012 que M. [R] a sollicité l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour régulariser les aménagements faits dans son logement et notamment la construction de sa terrasse et que le syndic a reçu mandat en vue d’effectuer les démarches nécessaires. Cette résolution a été approuvée par la société JCAP. Cette résolution ne démontre nullement que M. [R] a procédé lui-même à l’aménagement d’une terrasse mais simplement qu’il a souhaité régulariser, auprès de la copropriété les aménagements réalisés dans son logement. Ainsi, s’il est donc bien démontré que le lot du 1er étage a été modifié par rapport au règlement de copropriété, il n’est pas rapporté la preuve que M. [R] est à l’origine de la démolition d’une partie de la toiture en vue de l’édification d’une terrasse.

Il résulte également du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 novembre 2012 que M. [R] a abandonné son projet d’acquérir les combles de l’immeuble en contrepartie de la charge exclusive de l’entretien de la toiture. Ce procès-verbal ne démontre en rien que M. [R] s’est approprié les combles de l’immeuble. Le simple fait qu’il ait par ailleurs fait procéder à leur isolation ne le démontre pas non plus. Or, et concernant les combles, le règlement de propriété fait mention d’un vaste grenier dépendant du lot n°3 au nord de l’appartement. Il ne mentionne en revanche pas que les combles constituent des parties communes. Il n’est par ailleurs pas démontré que l’accès à la toiture ne peut se faire que par la partie nord aménagée en chambre. Ainsi, il n’apparaît pas suffisamment démontré que la chambre située sous la toiture et accessible depuis l’appartement de M. [R] relève des parties communes de l’immeuble et que M. [R] s’est approprié cet espace.

Concernant les velux, il ressort des photographies précitées que des ouvertures sont percées sur la partie nord de la toiture depuis l’année 2013. Il n’est pas suffisamment démontré que ces velux ont été positionnés entre 2000 et 2005, la photographie produite à ce titre étant trop floue pour permettre d’y déceler la présence de velux de façon certaine. La production aux débats de photographies de cartons sur lesquels figure la mention de la marque VELUX n’est pas de nature à démontrer que M. [R] a procédé récemment à la pose de velux ou qu’il les a faits remplacer pour rendre son bien habitable. Dès lors, il n’est pas démontré que des fenêtres de toits ont été ajoutées par M. [R].

Enfin, l’attestation de superficie établie en 2010 mentionne une superficie de 202,24m2, soit une superficie plus importante que celle mentionnée sur l’attestation établie en 2018, qui mentionne, elle, une superficie de 196,51m2. Ces documents ne sont donc pas de nature à démontrer une quelconque appropriation des parties communes de l’immeuble.

De l’ensemble de ces éléments, il résulte qu’il n’est pas suffisamment démontré que la chambre aménagée sous la toiture côté nord relève des parties communes de l’immeuble et donc que M. [R] a procédé à la privatisation des parties communes de l’immeuble. La demande visant à remettre les combles en état sous astreinte sera donc rejetée.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du mail du mail envoyé le 2 août 2021 au conseil de la société JCAP qu’une proposition d’accès au lot appartenant à M. [R] a été faite au conseil de la société JCAP ainsi qu’au syndic de l’immeuble. S’il est bien démontré, par la réponse reçue le même jour que ce mail a été reçu par le conseil de la société JCAP, il n’est pas démontré qu’une suite a été donnée à cette proposition d’accès. En outre, c’est à la société JCAP qui invoque la privatisation de parties communes de démontrer que cette privatisation a eu lieu et non à M. [R] de démontrer la réalité d’un fait négatif pour se défendre. Il convient d’ajouter que la société JCAP produit déjà aux débats des photographies de la chambre aménagée sous les combles.

En conséquence, la demande de condamnation sous astreinte à démontrer que les parties communes sont intactes sera rejetée.

II – Sur les demandes formées à l’encontre du syndic

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il est certain que le syndic, la société à responsabilité limitée LE CABINET BACHELLERIE, n’est pas propriétaire des parties communes. A ce titre, il ne saurait être condamné à permettre l’accès aux parties communes en l’absence de toute mise en cause du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, il n’est démontré par aucune pièce produite aux débats que l’accès de la société JCAP aux combles de l’immeuble lui a été refusé. Au contraire, il résulte du mail du 2 août 2021 qu’une proposition d’accès a été adressée à la société JCAP sans qu’aucune suite ne soit donnée par la société JCAP.

En conséquence, les demandes formées à l’encontre du syndic de l’immeuble aux fins d’accès aux parties communes et de réalisation d’un constat seront rejetées.

En outre, il est suffisamment démontré par l’article 4 du règlement de copropriété précité et les mails des 19 décembre 2019 et 11 février 2020 que le syndic a engagé des travaux suite à des infiltrations en provenance de la toiture de l’immeuble après mise en concurrence de deux sociétés et en raison du fait que la toiture est un élément des parties communes de l’immeuble. Aucune faute ne saurait donc lui être reproché concernant les appels de fonds effectués aux fins de règlement des travaux. Au surplus, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 février 2021 que les comptes de l’exercice ayant couru du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 ont été approuvés.

Enfin, s’il ressort bien des éléments précités que la surface de l’appartement constituant le lot n°3 a évolué au cours du temps, la société JCAP ne démontre pas suffisamment, en l’état des pièces qu’elle produit aux débats, en quoi les tantièmes actuellement mentionnés dans le règlement de copropriété et qui déterminent la répartition actuelle des charges de copropriété lui causent un préjudice financier.

Ainsi, à défaut de démonstration suffisante d’une faute ou d’un préjudice résultant de la gestion de la copropriété faite par le syndic, la demande de réparation formée à l’encontre de ce dernier sera rejetée.

III – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société civile immobilière JCAP, partie perdante à l’instance en cours, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner société civile immobilière JCAP à payer à M. [K] [R] la somme de 2 500 euros et à la société LE CABINET BACHELLERIE la somme de 2 000 euros. La demande formée par société civile immobilière JCAP sera, quant à elle, rejetée.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte à démontrer que les parties communes sont intactes ;

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte à remettre les combles en état ;

REJETTE la demande d’accès aux parties communes formée à l’encontre du syndic ;

REJETTE la demande aux fins d’autoriser un huissier à pénétrer dans les parties communes afin de réaliser un procès-verbal de constat ;

REJETTE la demande de réparation formée à l’encontre du syndic ;

CONDAMNE la société civile immobilière JCAP à payer à M. [K] [R] la somme de

2 500 au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société civile immobilière JCAP à payer société à responsabilité limitée LE CABINET BACHELLERIE, la somme de 2 000 au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par société civile immobilière JCAP au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société civile immobilière JCAP aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à Marseille, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT