TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 06 Janvier 2026

Enrôlement : N° RG 24/04556 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4ZGE

AFFAIRE : M. [B] [U] ( Maître Delphine CASALTA de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK)

C/ M. [R] [G] (M^e Christian BELLAIS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 07 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Elise CSAKVARY,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 06 Janvier 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026

Par Madame Elise CSAKVARY, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [B] [U]

né le 22 Janvier 1988 à [Localité 6] (69), domicilié et demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Delphine CASALTA de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [R] [G], tant en son nom propre, domicilié et demeurant [Adresse 2]

qu’en sa qualité de syndic bénévole du 14 octobre 2025 au 08 mars 2021 de l’immeuble sis [Adresse 2],

représenté par Maître Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [B] [U]est propriétaire de 149 tantièmes d’une maison à usage d’habitation située au [Adresse 4], au sein de laquelle M. [R] [G], propriétaire de 667 tantièmes, a exercé les fonctions de syndic bénévole du 14 octobre 2015 au 8 mars 2021.

Saisi par M. [U], le président du tribunal judiciaire de Marseille a, par ordonnances rendues les 12 novembre et 6 décembre 2021, désigné la société civile professionnelle [P] [V] BONETTO, représentée par Maître [D] [V] en qualité d’administrateur provisoire.

***

En raison de la persistance d’infiltrations dans son bien, M. [U] a saisi le président du tribunal judiciaire de Marseille, qui a ordonné la tenue d’une expertise au contradictoire de M. [R] [G] et désigné Mme [E] en qualité d’expert, laquelle rendait son rapport le 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, M. [B] [U] a assigné M. [R] [G] et M. [R] [G], pris en sa qualité de syndic bénévole de l’immeuble situé au [Adresse 3] (13008) devant le tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de réparation de son préjudice.

Une ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 13 mai 2025.

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Par dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2024, M. [B] [U] demande :

— le rejet des demandes adverses,

— l’homologation du rapport d’expertise judiciaire,

— la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 24 207,05 euros à titre de réparation de son préjudice financier entre le 23 août 2021 et le 31 décembre 2024,

— et la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire et de commissaire de justice.

Par dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2024, M. [R] [G] demande :

— le rejet des demandes adverses,

— la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral,

— la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1 500 euros pour procédure abusive

— et la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

A l’audience de plaidoirie qui s’est tenue le 7 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

I – Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire

L’article 1565 du code de procédure civile dispose que l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.

En l’espèce, les parties ne sont parvenues à aucun accord, le rapport d’expertise judiciaire constituant dans cette instance un simple moyen de preuve.

En conséquence, la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire sera rejetée.

II – Sur la demande d’indemnisation du préjudice financier

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Par ailleurs, l’article 33 de la même loi prévoit que La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile. Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que, dès l’année 2010, l’état de dégradation de la toiture de l’immeuble était connu de M. [G]. Ce dernier, désigné à l’unanimité des copropriétaires syndic bénévole lors de l’assemblée générale du 14 octobre 2015, ne démontre pas avoir effectué de diligences concernant la toiture jusqu’à sa démission lors de l’assemblée générale du 8 mars 2021. A cet égard, il importe peu que ses missions aient été exercées à titre bénévole ou encore qu’il ait fait procéder à d’autres travaux au cours de la période ou encore qu’il ait convoqué deux assemblées générales. De la même façon, il est inopérant que le syndic bénévole n’ait pas été destinataire de devis ou d’un plan de financement dès lors qu’il appartient au syndic de procéder à tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Par ailleurs, lors de l’assemblée générale du 25 avril 2022, postérieurement à la désignation de l’administrateur provisoire et malgré la communication de trois devis, la résolution relative à la réalisation des travaux de réfection de la toiture a été rejetée du fait de l’opposition de M. [G]. Il convient de préciser qu’il appartenait à M. [G], s’il le souhaitait, de procéder par paiement échelonnés, conformément aux dispositions de l’article 33 précité, sans pour autant rejeter la résolution visant à la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Par ailleurs, il résulte du courrier de M. [L], troisième et dernier copropriétaire, que si ce dernier ne s’est pas joint à l’action de M. [U] ce n’est pas parce qu’il considère légitime l’opposition de M. [G].

Or, il ressort pourtant clairement du constat extra-juridictionnel du 11 février 2022 et du constat d’expertise judiciaire du 31 octobre 2023 qu’en raison d’infiltrations dues à la vétusté de la toiture, l’appartement de M. [U] n’assure plus le couvert. L’ampleur des infiltrations empêche la mise en location du bien. A ce titre, il ressort du courrier adressé à M. [U] par Mmes [K] et [Z] qu’elles ont résilié leur bail en raison des infiltrations persistantes et ont quitté les lieux loués à compter du 23 août 2021. Il résulte d’ailleurs du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2024 que les travaux ont finalement été votés et que M. [G] s’est acquitté des sommes dues au syndicat des copropriétaires.

Ainsi, en raison de l’inertie fautive de M. [G] concernant la dégradation de la toiture en sa qualité de syndic bénévole, puis de son opposition fautive à la réalisation des travaux nécessaires à la réfection de la toiture de l’immeuble en sa qualité de copropriétaire, M. [U] n’a pas pu procéder à la mise en location de son bien depuis le 23 août 2021.

Il a subi, de ce fait, un préjudice financier égal au montant du loyer du mois de septembre 2023 au mois de décembre 2024 inclus, soit la somme de 7 680 euros (480€ x 16 mois). Il convient d’y ajouter la somme dont s’est acquitté M. [U] au titre de la taxe sur les logements vacants pour 2024, soit 363 euros, seule année ayant fait l’objet d’un justificatif. Il n’y a en revanche pas lieu d’y inclure les charges locatives de 30 euros qui ne sont ni justifiées, ni détaillées. Il est précisé que les travaux ont débuté en 2025 sans indication de date de fin de travaux. Il convient ainsi d’ajouter aux sommes dues une somme de 765 euros au titre de la durée prévisible des travaux d’un mois et demi. Enfin, il convient d’y ajouter la somme de 520 euros déboursée par M. [U] en 2017 pour des réparations de toiture.

En revanche, la taxe foncière ou encore la cotisation foncière des entreprises, qui ne sont pas réglées par le locataire, auraient été dus même si le bien avait été loué et ne constituent donc pas un préjudice financier imputable aux agissements de M. [G]. En outre, les frais d’expertise extra-judiciaire font partie des frais irrépétibles. Il n’y a pas lieu de procéder à leur indemnisation au titre du préjudice financier.

En conséquence, M. [R] [G] sera condamné à payer à M. [B] [U] la somme de 9 328 euros en réparation de son préjudice financier.

III – Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [G]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, expression fondamentale du droit d’accès au juge, ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

M. [G] succombant en la présente instance, l’action engagée par M. [U] ne saurait être qualifié de fautive.

Les demandes reconventionnelles formées par M. [R] [G] seront, en conséquence, rejetées.

IV – Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [R] [G], partie perdante à l’instance en cours, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en l’espèce, de condamner M. [R] [G] à payer à M. [B] [U] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions précitées.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, à juge unique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

REJETTE la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE M. [R] [G] à payer à M. [B] [U] la somme de 9 328 euros en réparation de son préjudice financier ;

REJETTE les demandes de réparation du préjudice formées reconventionnellement par M. [R] [G] ;

CONDAMNE M. [R] [G] à payer à M. [B] [U] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande formée par M. [R] [G] au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [R] [G] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 6 janvier 2026.

Le Greffier Le Président