Tribunal Judiciaire de Nice, Service de proximite, 30 avril 2026, n° 25/03871

TJ Nice 30 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, service de proximite, 30 avr. 2026, n° 25/03871
Numéro(s) :	25/03871
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	15 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cécile BOUVERETJérémy JACQUET

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 30 Avril 2026

N° RG 25/03871 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QVFV

Grosse délivrée

à M^e BOUVERET

Expédition délivrée

à M^e JACQUET

au Service Recouvrement

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [A] [W]

né le 25 Juin 1935 à [Localité 2] (06)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Cécile BOUVERET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Monsieur [S] [K]

né le 23 Novembre 1961 en TUNISIE

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Jérémy JACQUET, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C06088-2025-008327 du 17/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Madame [O] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jérémy JACQUET, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, en présence de Mme [R] [V], Auditrice de justice, et assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 10 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 mai 1998, Monsieur [I] [W] a donné à bail à Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], avec effet au 1er juillet 1998, pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel de 448 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 150 euros, soit un total de 598 euros.

Selon acte de commissaire de justice en date du 1er février 2022, Monsieur [I] [W] a fait délivrer à Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] un congé pour vente à effet au 30 juin 2025. Ce congé comportait une offre de vente pour un prix de 175000 euros.

Par un acte du 25 novembre 2024, Monsieur [I] [W] a informé Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] du changement de prix de l’appartement et leur a proposé la vente au nouveau prix de 230000 euros en rappelant le congé délivré le 1er février 2022.

Les locataires s’étant maintenus dans les lieux au-delà du 30 juin 2025, une sommation de quitter les lieux a été signifiée à Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025 à la requête de Monsieur [I] [W].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, Monsieur [I] [W] a fait assigner Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nice, pole de proximité, à l’audience du 22 janvier 2026, aux fins notamment de constater la validité du congé, prononcer la résiliation du bail et statuer sur les conséquences.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 mars 2026.

A l’audience, Monsieur [I] [W], représenté par conseil, a déposé des conclusions qu’il a soutenu expressément.

Monsieur [S] [K] et Madame [O] [Y], représentés par leur conseil, ont également déposé des conclusions auxquelles ils se sont expressément référés.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 30 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses conclusions, Monsieur [I] [W] demande au tribunal de :

— Valider le congé du 1er février 2022,

— Prononcer la résiliation du bail au 30 juin 2025,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] et de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Assortir ladite obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et jusqu’à la complète libération des lieux,

— Condamner Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer perçu, augmenté des charges, soit 598 euros,

— Débouter Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] de l’ensemble de leurs demandes,

— Condamner Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] aux dépens

— Condamner Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [W] sollicite, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le tribunal valide le congé pour vente délivré le 1er février 2022 qui n’est pas atteint par la nullité invoquée par Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] puisque, d’une part, si le congé produit ne contient pas en annexe la notice d’information, elle a bien été produite aux parties dès lors que le commissaire de justice l’indique dans l’acte et, d’autre part, qu’à défaut de production cela n’a pas causé de grief aux locataires. Ainsi, Monsieur [I] [W] sollicite le prononcé de la résiliation du bail et par conséquent l’expulsion immédiate et sans délai des locataires, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, ainsi que leur condamnation à lui verser une indemnité d’occupation à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux.

Monsieur [I] [W] s’oppose au délai pour quitter les lieux sollicité par Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] en faisant valoir qu’ils ont déjà bénéficié de plus de trois ans entre la date de délivrance du congé et la date à laquelle il leur demandait la libération des lieux et que les locataires se maintiennent dans les lieux depuis sans démontrer les démarches entreprises pour rechercher un nouveau logement.

Aux termes de leurs conclusions, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] demandent au tribunal de :

— A titre principal :

o Annuler le congé pour vente délivré le 1er février 2022,

o Débouter Monsieur [I] [W] de ses demandes,

o Ordonner la poursuite du contrat de bail,

— A titre subsidiaire :

o Débouter Monsieur [I] [W] de l’ensemble de ses demandes pour absence de justification de la réalité du motif du congé,

o Ordonner la poursuite du contrat de bail,

— A titre infiniment subsidiaire :

o Accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la présente décision,

— Ecarter l’exécution provisoire

A titre principal, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] invoquent l’irrégularité du congé délivré en ce que la notice d’information n’a pas été jointe ni au congé délivré en 2022 ni à l’acte de 2024 de notification du changement de prix et qu’ainsi ils n’ont pas disposé d’une information pleine et entière sur leurs droits de sorte que cela leur a causé un grief. Par conséquent, ils sollicitent le débouté de la demande de prononcé de la résiliation et la poursuite du bail.

A titre subsidiaire, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] contestent la sincérité du motif du congé sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en faisant valoir que Monsieur [I] [W] ne démontre pas le caractère réel et sérieux de sa volonté de vendre. Par conséquent, ils sollicitent le débouté de Monsieur [I] [W] de sa demande de prononcé de la résiliation et la poursuite du bail.

A titre infiniment subsidiaire, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] demandent des délais pour quitter les lieux sur le fondement des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution. Ils invoquent notamment leur situation personnelle, l’absence de solution de relogement, la présence de leurs trois enfants à charge au domicile, la modicité de leurs revenus et l’absence de dette locative. Ils sollicitent ainsi l’octroi d’un délai de 12 mois pour libérer les lieux à compter de la présente décision.

Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] demandent de débouter Monsieur [I] [W] de sa demande d’expulsion sous astreinte en raison de leur précarité économique et de le débouter de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation en raison du paiement courant des loyers.

MOTIVATION

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de sa prétention.

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vente.

L’article 15-II de la même loi dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 21 mai 1998 à effet au 1er juillet 1998 pour une durée de trois ans renouvelable. Il est constant que le bail a été renouvelé tous les trois ans pour expirer au 30 juin 2025.

Un congé pour vente a été délivré à la demande du bailleur à Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2022 pour un congé au 30 juin 2025, soit plus de six mois avant l’expiration du bail et il comprend le prix de vente fixé à 175000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, notamment " … l’acquéreur paiera tous les frais, droits et honoraires de la vente, le transfert de propriété n’intervenant qu’après paiement effectif du prix… ". Enfin, l’acte reproduit les mentions de l’article 15-II de la loi de 1989.

L’acte de commissaire de justice délivré le 25 novembre 2024 visant à informer les locataires du changement du prix de vente comporte également les mêmes mentions à savoir le nouveau prix de vente de 230000 euros, les conditions de la vente projetée et la reproduction des mentions de l’article 15-II de la loi de 1989. Cette signification des modifications des conditions de vente est d’ailleurs également intervenue plus de six mois avant l’expiration du bail.

Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] soutiennent que le congé délivré est nul en raison de l’absence de la notice d’information en annexe.

D’une part, le congé délivré le 1er février 2022 mentionne que la notice d’information a été annexée à l’acte bien qu’elle ne soit pas présente dans les pièces fournies par le demandeur au tribunal.

D’autre part, l’article 15 précité de la loi du 6 juillet 1989 ne prescrit pas la remise de la notice d’information à peine de nullité du congé et l’arrêté du 13 décembre 2017, relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, ne prévoit pas non plus de sanction.

De plus, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] ne démontrent pas que l’absence de remise de cette notice les a empêchés de faire valoir leurs droits.

Par conséquent, la nullité du congé sur le fondement de l’absence de notice d’information en annexe sera rejetée.

Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] sollicitent ensuite la nullité du congé pour défaut de caractère réel et sérieux du projet de vente du bien.

Cependant, ils ne démontrent pas que l’intention de vendre de Monsieur [I] [W] n’est pas véritable. Le propriétaire quant à lui fait valoir qu’il est aujourd’hui âgé de 91 ans et qu’il a intégré un établissement de santé pour un coût mensuel de 2460,16 euros de sorte que la vente de ce bien est nécessaire pour l’aider à financer son nouveau lieu de résidence. Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] n’apportent pas la preuve du contraire.

Il est constant que Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] n’ont pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois pour se faire et qu’ils se sont maintenus dans les lieux postérieurement à ce délai. Le vente n’ayant pas été réalisée, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 30 juin 2025 par l’effet du congé.

Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis le 30 juin 2025 à minuit. Il convient en conséquence d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement donné à bail situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Si Monsieur [I] [W] sollicite dans le dispositif de ses dernières conclusions que le juge ordonne l’expulsion « immédiate et sans délai » de Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K], aucun moyen n’est exposé au soutien de cette prétention par le demandeur et celui-ci ne démontre pas la mauvaise foi nécessaire pour écarter le délai légal de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux. Par conséquent, Monsieur [I] [W] sera débouté de cette demande de suppression du délai de deux mois avant expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Le paiement courant des loyers par Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] n’est pas de nature à remettre en cause la fixation d’une indemnité d’occupation qui vise à indemniser le préjudice subi par le propriétaire. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée à un montant égal à celui du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, soit 598 euros. Il y a lieu de condamner Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] au paiement de cette indemnité à compter de 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, et la faculté pour celui-ci de recourir à la force publique pour faire procéder à l’expulsion de ces occupants sans droit ni titre satisfont déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par conséquent, Monsieur [I] [W] sera débouté de cette demande.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Les défendeurs sollicitent l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux auquel le bailleur s’oppose.

En l’espèce, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] ont d’ores et déjà bénéficié de larges délais pour quitter les lieux et organiser leur déménagement. En effet, le congé leur a été délivré plus de trois ans avant la date de libération demandée et ils sont toujours dans les lieux plus de huit mois après la date de résiliation du bail. Au total, cela fait plus de quatre ans que Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] savent qu’ils doivent quitter les lieux.

En outre, alors que les locataires avaient connaissance depuis le 1er février 2022 de la nécessité de libérer les lieux au 30 juin 2025, ce n’est que le 5 mars 2025 qu’ils ont déposé une demande de logement social et ils n’apportent la preuve d’aucune autre démarche pour rechercher un logement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, ils seront déboutés de leur demande de délai.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

o Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [Y], parties perdantes sur l’action principale, seront condamnés aux dépens.

o Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [S] [K] et Madame [O] [Y], condamnés aux dépens, devront payer à Monsieur [I] [W], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros.

o Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. »

En l’espèce, Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] demandent à ce que l’exécution provisoire de droit soit écartée sans démontrer son incompatibilité avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] de leur demande visant à annuler le congé délivré le 1er février 2022 ;

DECLARE le congé pour vente délivré le 1er février 2022 par Monsieur [I] [W] à Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] valide ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation du 21 mai 1998 au 30 juin 2025 par l’effet du congé pour vente du 1er février 2022 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [W] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [I] [W] de sa demande de suppression du délai de deux mois aux fins d’expulsion ;

DEBOUTE Monsieur [I] [W] de sa demande d’astreinte provisoire ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets meublant le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] à payer à Monsieur [I] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à savoir 598 euros, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] de leur demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] à payer à Monsieur [I] [W] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [S] [K] et Madame [O] [K] de leur demande visant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION