JUGEMENT N°

ROLE N° RG 23/02967 – N° Portalis DBZA-W-B7H-EUIM

AFFAIRE : [S] [C], [X] [N] épouse [K] / Syndic. de copro. 4 rue Brûlée 51100 REIMS Pris en la personne de son Syndic la société CITYA NATIVE IMMOBILIER

Nature affaire : 71A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 30 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Madame [S] [C]

4 rue Brûlée

51100 REIMS

représentée par M^e Colette HYONNE, avocat au barreau de REIMS

Madame [X] [N] épouse [K]

9 rue Ponsardin

51100 REIMS

représentée par M^e Colette HYONNE, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR :

Syndic. de copro. 4 rue Brûlée 51100 REIMS Pris en la personne de son Syndic la société CITYA NATIVE IMMOBILIER

28 Cours Langlet

51100 REIMS

représentée par Maître Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocats au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de M^me LATINI, Greffière lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 18 Novembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 30 Janvier 2026.

— titre exécutoire à M^e Ségolène JACQUEMET-POMMERON

— expédition à M^e Colette HYONNE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 25 janvier 2023 de Maître [I], notaire à EPERNAY, Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] ont acheté à Monsieur et Madame [P], dans un ensemble immobilier à REIMS, 4 rue brûlée placé sous le régime de la composition, le lot n°12 constituant un appartement au rez-de-chaussée, et le lot n°7 constitué d’une cave en sous-sol.

Cet acte de vente renvoyait au règlement de copropriété avec les précisions suivantes :

«  L’ensemble immobilier sus-désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [Z], notaire à POGNY, le 18 novembre 1981 publié au Service de la Publicité foncière de REIMS le 13 janvier 1982 Volume 11144 n°21 ;

L’état descriptif de division – règlement de copropriété a été modifié :

— aux termes d’un acte reçu par Maître [H], notaire à REIMS, le 29 mars 2017, publié au Service de la Publicité Foncière de REIMS le 26 avril 2017 Volume 2017P n°3678

— aux termes d’un acte reçu par Maître [V], notaire à REIMS le 14 février 2018, publié au Service de la Publicité Foncière de REIMS le 22 février 2018 Volume 2018P n°1828. "

Se prévalant d’un rapport de le la SCP DUYME VITTENET et RENFER, géomètre expert, en date du 1er juin 2023, Madame [S] [C] déclare avoir constaté que la superficie réelle de l’appartement vendu ne correspondait pas à l’acte de vente pour le lot n°12 en raison du démontage d’une verrière, partie privative de l’appartement, par les consorts [P] avant la revente du bien.

Elle a alerté a alerté le syndic de copropriété la Société CITYA, lequel a fait inscrire à l’assemblée générale du 5 juillet 2023 un projet de résolution relative à la modification du règlement de copropriété et au passage d’un géomètre Expert.

Lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2023, la résolution n°10 a visant la validation du devis du géomètre pour le projet de modificatif de règlement de copropriété a été rejetée.

***

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023 Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] ont assigné le syndicat des copropriétaires du 4 rue Brulée à Reims, pris en la personne de son syndic, la société CITYA NATIVE IMMOBILIER, devant le Tribunal judiciaire de Reims.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 2 mai 2025, Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] demandent au Tribunal de céans, de :

— Déclarer Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] recevables et bien fondées en leurs demandes ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires du 4 rue Brulée à Reims, pris en la personne de son syndic de l’ensemble de ses demandes ;

— Déclarer non-écrites les clauses du modificatif du règlement de copropriété en date du 14 février 2018 prévoyant que la quote-part des

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parties communes générales afférentes à chacun des lots doit être exprimée en 1050èmes, alors même que l’auteur de Mesdames [C] et [N] [K] a ramené la surface de l’appartement à 96,95 m2 pour avoir transformé une pièce habitable en cour extérieure ;

— Fixer une nouvelle répartition des charges en tenant compte de la modification de la consistance du lot n°12, propriété de Mesdames [C] et [P] ;

— Déclarer non-écrites les mentions des charges communes spéciales (tableau) résultant du modificatif du règlement de copropriété en date du 14 février 2018 ;

— Prononcer l’annulation des résolutions 3 – 4 – 5 -10 -11 -13 et 17 adoptées par l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires du 4 rue Brulée à Reims le 5 juillet 2023 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du 4 rue Brulée à Reims, pris en la personne de son syndic, la société CITYA NATIVE IMMOBILIER, à leur verser la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du 4 rue Brulée à Reims, pris en la personne de son syndic, la société CITYA NATIVE IMMOBILIER demande au Tribunal de céans, de :

— Déclarer le syndicat des copropriétaires recevable en ses écritures, le déclarer bien fondé, et, y faisant droit :

— Déclarer in limine litis Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] irrecevables en leur demande d’annulation des résolutions n°10 et 11, celles-ci n’étant ni défaillantes ni opposantes ;

— Débouter Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] de leur demande d’annulation des résolutions n°10 et 11 ;

— Débouter Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 1er juillet 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 18 novembre 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les fins de non-recevoir

Le syndicat des copropriétaires du 4 rue Brulée à Reims, pris en la personne de son syndic, la société CITYA NATIVE IMMOBILIER sont irrecevables à soutenir l’annulation des résolutions n°10 et 11 pour lesquelles elles ont voté pour.

Néanmoins, il est rappelé que par application de l’article 789 du Code de procédure civile applicables aux instances en cours introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Il s’ensuit que la fin de non-recevoir soulevée en défense devant la juridiction de jugement statuant au fond sera rejetée faute d’avoir été soulevée par des conclusions spécifiques devant le Juge de la mise en état.

2. Sur l’annulation des résolutions prises lors de l’assemblée générale ordinaire du 5 juillet 2023

Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] demandent en premier lieu de voir déclarer non écrites les clauses du modificatif du règlement de copropriété en date du 14 février 2018 prévoyant que la quote-part des parties communes générales afférentes à chacun des lots doit être exprimée en 1.050ème, alors que les travaux de suppression de la verrière ont ramené la surface de l’appartement à 96,95 m2 pour avoir transformé une pièce habitable en cour extérieure. Corrélativement, elle sollicite la fixation d’une nouvelle répartition des charges en tenant compte de la modification de la consistance du lot n°12.

Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] sollicitent également l’annulation des résolutions n°3, 4, 5, 10 11, 13 et 17 de l’assemblée générale ordinaire du 5 juillet 2023, dès lors qu’elles ont été prises sur la base d’une répartition des tantièmes de copropriété erronée, suite à la dépose de la verrière et à la restitution à la cour de sa destination d’origine.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que l’ensemble des résolutions litigieuses ont été prises sur la base d’une répartition des tantièmes de copropriété erronée, telle que prévue avant le démontage de la verrière par les époux [E].

Elles ajoutent que ledit démontage a eu pour conséquence la diminution de la surface de leur appartement, passée de 109,95 m² à 96,95 m², la transformation d’une pièce habitable relevant du lot n°12 en cour extérieure, et la restitution de celle-ci à son affectation originale, sans pour autant que le règlement de copropriété n’ait été modifié.

Elles font valoir en conséquence qu’à raison de la disparition de l’aménagement en appartement de la cour initiale, la superficie de l’appartement a été réduite, de sorte que l’état descriptif de division résultant du modificatif en date du 14 février 2018 ne reflète pas la réalité.

Selon l’article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque lot de copropriété comporte une partie privative et une quote-part de parties communes.

La répartition des charges et des tantièmes est définie par le règlement de copropriété, comme le dispose l’article 10 de la même loi.

La répartition des charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes se fait proportionnellement aux valeurs relatives des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives de parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Or, cet article dispose que dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

En cas de modification de la répartition des charges, l’article 11 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que cette modification doit être décidée par l’assemblée générale à la majorité exigée par la loi.

Ceci étant précisé, il ressort des éléments produits aux débats que la cour litigieuse était initialement une partie commune ; qu’elle a été vendue courant 2019 à Monsieur [M], alors propriétaire de l’appartement du rez-de-chaussée ; qu’elle est devenue à cette occasion une partie privative intégrée à l’appartement du rez-de-chaussée, actuellement lot n°12 suite à la réunion des lots 5 et 6 ; qu’il en a résulté un nouveau calcul des tantièmes généraux, lesquels sont passés de 1.007 à 1.050 tantièmes.

Il est en outre démontré que Monsieur [M] a cédé son lot à la société LE QUARTIER FRANÇAIS, lequel a notamment procédé à la création d’une verrière fermant la cour incorporée au lot n°12.

A cet égard, le Tribunal constate que la transformation et l’aménagement de l’appartement en y intégrant la cour, une partie du chartil et le cellier de première part, la mise en place d’une toiture suite à l’aménagement de la cour de deuxième part, et l’approbation du modificatif du règlement de copropriété du lot n°12 de troisième part, ont fait l’objet d’autorisation en régularisation lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2017 (résolutions n°4, 5 et 6).

En outre, il est également constaté que deux modifications ont été successivement apportés au règlement de copropriété et à l’état descriptif : d’une part, en date du 29 mars 2017 au titre du rattachement de la cour (lot n°5) à l’appartement du rez-de-chaussée (lot n°6), constituant ainsi le lot n°12 ; d’autre part, en date du 14 février 2018 au titre des travaux réalisés sur le lot n°12.

A l’inverse, il n’est ni démontré ni même soutenu que le démontage de la verrière par les époux [E] a fait l’objet d’une demande d’autorisation, de même que la transformation du lot n°12. Il n’est pas d’avantage établi que les époux [E] ont sollicité ou obtenu une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif suite aux travaux de démontage de la verrière.

De ce fait, il est clair que la seule opération matérielle de démontage de la verrière ne s’analyse nullement en une cession d’une partie du lot n°12 à la copropriété destinée à faire de cette cour de nouveau une partie commune ; qu’elle ne peut d’avantage avoir entraîné, à elle-seule, une quelconque modification de son statut ; le statut juridique de l’ex-cour-commune, devenue ex-verrière, restant en effet celui de partie privative relevant du lot n°12, dès lors que la répartition proportionnelle à la valeur se fait sans considération pour l’utilisation qui est faite du lot.

Par suite, c’est à tort que Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] se prévalent de l’inadéquation des tantièmes institué par le modificatif du 14 février 2018 avec la situation réelle, et qu’ils demandent de voir déclarer non-écrites les clauses du modificatif du règlement de copropriété en date du 14 février 2018 prévoyant que la quote-part des parties communes générales afférentes à chacun des lots doit être exprimée en 1.050ème.

De ce fait, les résolutions d’assemblée générales ayant été adoptées dans le respect du règlement de copropriété en vigueur, il n’y a pas lieu à annulation de celles-ci.

Par suite, Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] seront déboutées de leurs prétentions à ce titre.

3. Sur les demandes aux fins de voir réputées non-écrites le tableau instituant les charges spéciales en date du 14 février 2018

Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] sollicitent en second lieu de voir déclarer non écrites les mentions des charges communes spéciales (tableau) résultant du modificatif du règlement de copropriété en date du 14 février 2018.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que le règlement de copropriété du 14 février 2018 a intégré un tableau de répartition de charges comprenant des charges générales et des charges spéciales, sans pour autant que l’existence de parties communes spéciales n’ait été mentionnée expressément dans le règlement de copropriété comme l’y oblige la loi ELAN.

Elle ajoute de ce fait que ce tableau de répartition des charges spéciales doit être réputée non écrite en l’absence de partie commune spéciale et de précision quant au bâtiment A et au bâtiment B dans le règlement de copropriété du 14 février 2018 ; ce alors que le règlement de copropriété initial du 5 janvier 1982 et son modificatif en date du 29 mars 2017 ne mentionnaient l’existence que d’un seul bâtiment.

L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

L’article 6-2 dispose quant à lui que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Par ailleurs, l’article 209 II de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018, dans sa version en vigueur suite à la loi n°2022-217 du 21 février 2022 dite loi 3DS dispose que l’article 6-4 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes.

Au cas d’espèce, il est exact que ni le règlement de copropriété initial ni aucun de ses modificatifs n’a formellement contenu une stipulation mentionnant l’existence de parties communes spéciales ; il n’en demeure pas moins que le modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 14 février 2018 s’est vu annexer divers documents intitulé ETAT FINAL, dont un plan mentionnant le bâtiment A et le bâtiment B, et un tableau de répartition des charges prévoyant pour le bâtiment B que les charges reposaient exclusivement sur le lot n°12.

Il ressort donc de la présence de cette annexe et des dispositions claires de l’article 209 II précité rappelant le défaut de conséquence de l’absence de mention des parties communes spéciales pour les copropriétés antérieures au 1er juillet 2022, que c’est à tort que Madame [S] [C] et Madame [X] [N] contestent l’existence de charges spéciales à défaut de mention explicite de parties communes dans le règlement de copropriété.

Par suite, il y a lieu de les débouter de leurs prétentions tendant à voir déclarées non écrites les mentions des charges communes spéciales (tableau) résultant du modificatif du règlement de copropriété en date du 14 février 2018.

4. Sur les demandes accessoires

Compte tenu du litige, il est équitable de condamner Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] à verser au syndicat des copropriétaires du 4 rue Brulée à Reims, pris en la personne de son syndic, la société CITYA NATIVE IMMOBILIER la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires du 4 rue Brulée à Reims, pris en la personne de son syndic, la société CITYA NATIVE IMMOBILIER ;

DEBOUTE Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] de l’intégralité de leurs prétentions ;

CONDAMNE Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] à verser au syndicat des copropriétaires du 4 rue Brulée à Reims, pris en la personne de son syndic, la société CITYA NATIVE IMMOBILIER la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [S] [C] et Madame [X] [N] épouse [K] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 30 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la minute étant signée par M. LEVE, Vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par M^me LATINI, Greffière, ayant assisté au prononcé, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE MAGISTRAT,